香港楼价超1997年 内地豪客活跃泡沫崩盘声再起

[提要] 香港中原地产日前发布的报告显示，以10个大型小区的买卖合约登记平方英尺价计算，2011年4月份太古城、沙田第一城及海怡半岛的楼价已经超过1997年水平，分别比1997年7月高出12.1%、2.9%及0.5%。在香港楼市节节高升的背后，内地豪客的身影活跃其中。

　　香港菱电公司近日宣布，以8亿港元（合6.66亿元）出售旗下普乐道10号别墅，该豪宅总面积8302平方英尺（合771平方米），每平方米售价约合86万元人民币，创香港及亚洲豪宅新纪录。

　　面对楼市气氛再度转热，港府6月10日主动宣布在下季推出8幅土地，增加住宅供应。香港金管局同日宣布再出招冷却炒风。除收紧按揭成数之外，更首次推出针对非本地人士的措施，按揭成数再减一成。 另一方面，香港按揭证券公司公布，住宅物业价值上限下调至600万港元，且不接纳境外人士申请。

　　内地豪客的身影

　　香港中原地产日前发布的报告显示，以10个大型小区的买卖合约登记平方英尺价计算，2011年4月份太古城、沙田第一城及海怡半岛的楼价已经超过1997年水平，分别比1997年7月高出12.1%、2.9%及0.5%。

　　在香港楼市节节高升的背后，内地豪客的身影活跃其中。

　　按照香港中原地产研究的分类，总价在1200万港元以上的住宅可归入豪宅。2007年上半年，内地客在香港购买豪宅的整体金额占比不过9.7%，到了2010年下半年，这个比例变成28.8%。

　　5月初，来自广东惠州的“80后”少妇黎嘉敏以3.45亿港元买下香港九龙最贵的住宅九龙站凯旋门顶层。

　　内地充裕的资金为何涌入香港？2011年，内地楼市调控政策趋紧，限购令范围扩大到许多城市，而在人民币不断升值和通胀预期下，香港成为了内地资金“保值增值”的好去处。另一方面，香港的低利率环境也吸引着内地客。

　　“年初我们希望今年内地买家能达到30%，现在已经实现了。”信和置业营业部总经理田兆源透露，帝峰·皇殿三成的买家来自温州、北京、上海、深圳、内蒙古等地，多数为一次性付款，其中一位客户是在珠三角做生意的，一共买了7套。

　　内地豪客购楼助推楼价升温，限制内地人到香港购房的声音不断传出。有分析认为，香港政府近日的调控措施只是开始。

　　面粉贵过面包？

　　香港楼价高企，地价也创新高，这让香港政府主动推土地压抑楼价升势的愿望不容易见效，“面粉”真的贵过“面包”。

　　5月12日，香港地政总署举行2011年度第二次卖地，连环推出三块地。新鸿基地产以44.9亿港元拿下司徒拔道地块，每平方米楼面地价高达25万港元，成为港岛第三幅地王。这样的成交价，楼价怎么控制得住？

　　“现在连元朗那么偏远的地方都卖到七八万每平方米了，两年前，红磡的楼价也不过在5万每平方米左右。”香港人对高楼价怨气日甚，“政府每次推地皮，反而令楼价上升。”

　　对此，拍卖官地政总署助理署长罗思善回应，这纯粹反映发展商对地皮的兴趣。但有业内人士尖锐地指出，香港特区政府本身依赖土地财政，大量中产阶层以房地产投资为赚钱主渠道，因此，香港短期内很难改变房地产市场的现有格局。

　　业内人士分析指出，美国为刺激经济推出第二轮量化宽松政策，维持低息。由于实行联系汇率制度，香港地区保持了与美国一致的低息，但矛盾的是，香港的经济并不像美国那样处于低迷的环境中，反而存在过热的迹象。香港辉立证券研究员欧跞缗指出，“如果说内地还有资本项目管制可以充当防火墙，香港则直接暴露于热钱的火力之下，受到国际与内地两股货币力量的冲击，低利率、低税收使热钱如虎添翼。”

　　香港特区财政司司长曾俊华6月10日表示，香港楼市走势难以预测，他再次呼吁民众置业时要衡量风险，必须量力而为。

　　●延伸阅读

　　热钱囤兵香港

　　1997年香港楼市泡沫爆破，负资产者满街走的情景让人心有余悸。如今，香港楼价超越1997年楼价高点，泡沫崩盘声再起。

　　香港金管局总裁陈德霖警告说，由于套利活动影响，美国一旦加息，预期于2008至2009年间流入香港的6400亿港元资金，将有机会流出。

　　香港业内人士提醒说，此轮全球货币膨胀，香港首当其冲受到强烈冲击，追逐人民币资产的全球热钱首先汇聚到香港。

　　“目前约有6500亿港元囤兵香港，伺机进入内地。其中就包括了携90亿美元卷土重来的投机大师索罗斯。”香港媒体报道说。业内人士表示，这个数字还在不断地加大，未来内地的楼市调控，面临着更大的挑战。