做空中国楼市——下一个财富之门

做空中国楼市——下一个财富之门

（此文首发于2011年10月30日）

以《易经》为代表的东方哲学，认为凡事只能“渐变”，“突变”往往会产生问题。多数情况下，事物“从哪里来，回哪里去”。

不过，以低利率与廉价信贷为基础的现代金融，不喜爱“风平浪静”，却对“大起大落”情有独钟。他们就好比扬帆远洋的航海者，无论是顺风还是逆风，帆船都能航行，唯独惧怕的就是“无风”。投机利润来自市场波动，哪里有泡沫，哪里就有投机。聪明的投机者，从来不期望资产价格只涨不跌，他们会在泡沫积聚期大赚特赚，当泡沫破灭、资产价格暴跌后用做空手段再赚一笔，而且这时往往来钱更快。

种种迹象表明，中国经济这班疾驰了十年之久的列车，快要到燃料耗尽的时候了。

    - 5月，海外资金开始做空中国概念股。涵盖A股、H股等各资本市场中国股票价值的MSCI指数大幅下跌。该指数自去年12月迄今已横遭腰斩，跌幅高达50.4%。
    - 7月以来，中国汇丰采购经理人指数已连续3个月低于50这一“强弱分界点”，7月为49.3，8月为49.9，9月与8月持平。
    - 第3季度外汇储备增加42亿美元，而上半年月均增加58亿美元。外汇储备增幅放缓，一方面表明以出口拉动经济的模式正走向尽头，另一方面也暗示热钱正在出逃。
    - 9月CPI为6.1%，已连续4个月超过6%，连续20个月维持负利率局面。
    - 2002年，中国每创造1元GDP，信贷投入需要0.17元；但在今天，每创造1元GDP，信贷投入却几乎翻了一番，需要0.30元。随着经济总量的增长，每年保持8%以上的GDP增速越来越难，而通胀压力又使得中国必须实行相对紧缩的货币政策。
    - 在国内银根紧缩、外需又不济的状况下，江浙一带民间高利贷盛行，资金放弃实体产业转向投机。近期频现中小企业资金链断裂与“老板跑路潮”。

然而，中国经济最大的风险，来自疯狂了长达十年之久的房地产市场。在上海，购买一套住房须耗尽中等家庭14年的收入，而十年前仅需6年。其它一线城市也与之类似。2008年金融危机后，全球楼市都在下跌，唯独中国楼市一枝独秀，这是非常奇怪的现象。不过从今年9月开始，“房价永不下跌”的神话终于走到了尽头。

9月25日，全球最大私募股权公司黑石集团同意将所持有的上海Channel1购物中心95%的股权出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展有限公司，价格为14.6亿元人民币。这意味着，黑石集团首次从中国地区房地产投资中撤出。

十一长假过后，京沪等一线城市掀起一轮史无前例的降价风暴。在经历了长达数月的有价无市后，开发商终于决定以价换量。10月21日前后，据已披露的降价楼盘统计，上海涉及大幅降价的楼盘近10个，多数折扣在7折上下，最低的跌至5.8折，这些楼盘每平米单价下跌至少四五千元，几乎是上海有商品房成交记录以来的最大折扣；北京通州的房价仅数月就已跌回到两年前的价格水平，1.4万-1.5万元/平方米成为主流，这与2009年底时的价格不相上下。独立经济学家谢国忠更是预言：未来国内房价下跌50%都属正常。

有人认为楼市价格松动，是因政府“限购令”在发挥作用。他们相信：在中国经济被房地产“绑架”的状况下，一旦房价暴跌殃及到GDP增速、就业率与地方政府利益时，政府调控力度势必会减弱，货币政策也可能再度放宽，这样楼市繁荣便会卷土重来。目前，许多专家也认为，这一轮降价潮只是牛市中的调整，而非“拐点”。

持这种观点的人，很可能高估了政府对宏观经济的控制力。房地产市场近期出现降价风暴，其实是中国经济放缓的必然结果，调控政策并非主因。即便没有出台限购令，已几乎赶超美英等发达国家的国内一线城市房价也很难获得长期支撑。每一轮脱离基本面的暴涨，都在为日后的下跌积聚动能。仅靠上涨预期拉动的楼市繁荣，其本质是一场“金融传销”游戏，而金融传销对经济的危害，远远超过实体传销。对于这样的市场，停涨便意味着暴跌，“稳定房价”是一个不可能完成的任务。资本的天性就是追逐利润，只要无利可图，一定会选择撤退，就像黑石那样。下跌预期一旦形成，政府无论做什么也难以阻止。上世纪90年代初，日本楼市泡沫破灭，日本政府果断救市，可是把利率降到零也未能成功。20年过去了，日本6大都市圈的平均房价：商用地从1991年的最高点下跌到现在的1/7弱，住宅地下降到现在的1/3左右。2007年，美国次贷危机爆发，美国政府也把利率降到了零，并实施两轮总额接近2万亿美元的量化宽松政策。奥巴马政府还推出了一系列诸如延长还款期限，避免优惠利率重置等举措稳定房屋市场。但尽管如此，依然不能挽回跌势。衡量美国住房市场景气度的标普-凯瑟·希勒指数显示，今年8月美国20个大中城市房价已下跌至2003年中期的水平，相较2007年高点跌幅高达30.8%。需要注意的是，美国房价这十年来的涨幅不足100%，相对中国要“温和”得多。试想国内房价泡沫一旦破灭，能量将有几何？考虑到日本住房市场跌幅高达2/3，谢国忠有关“中国房价跌去一半”的预言或许并不夸张。

有“危”必有“机”。如果认定中国楼市泡沫破灭的进程已经开启，那么您不仅不必惊慌，反而应着手准备迎来一个更大的盈利机会——做空楼市。这将是泡沫时代的最后一顿盛宴，若您未能抓住这十年来楼市暴涨的机遇，那么即将来临的楼市暴跌则千万不要错过。这足以让您聚敛受用一生的财富。

2007年，在美国爆发次贷危机之前，不少有先见之明的投资者早已提前做空与次债相关的衍生品（如CDO和CDS），最后大获其利，如著名的对冲基金管理人约翰·保尔森。

不过，中国的金融市场尚不发达，缺乏与楼市相关的做空机制，那么普通投资者能否做空中国楼市呢？答案是肯定的。本文提供三种间接做空中国楼市的方法，可以起到与做空次债相似的效果。

方法1：买入金融地产股的认沽权证

国内A股市场，权证品种远没有香港H股市场丰富（香港将权证称作“窝轮”）。若投资者拥有港股帐户，就会获得更多的做空机会。

认沽权证的品种，首推在香港上市的国内地产企业。这些企业的利润直接受到房价下跌的影响。他们在现金流趋紧的压力下不得不断臂求生，降价出售。但是降价未必有效。在目前的价位，楼市主要靠投机需求支撑，其特征是“买涨不买跌”。开发商降价，不仅无法获得更多投机资金的青睐，反而会引来更大的抛盘——二手存量房，与新盘市场形成恶性竞争的局面。一般而言，房企股票的价格跌幅会远远超过房价跌幅，尤其是在泡沫破灭之初、政府尚未注资“救市”的时期。2007年～2009年，美国房价跌幅仅有30%，但全美PHLX地产股指数却下跌了78%。

相对股票，认沽权证可以把杠杆进一步放大。房价下跌趋势一旦确立，窝轮的引申波幅也会增加。这意味着，股票每下跌1%，认沽权证的价格可能上涨10%甚至更高。因此，相对楼市跌幅，认沽权证的获利空间可高达几十倍。

权证相对股票，唯一的风险在于到期日。投资股票，只要做对趋势即可，但涉及到权证，趋势与时机必须同时正确，这当然增加了难度。例如，若投资者购买了2012年6月30日到期的认沽权证，但截至该日楼市仍未明显下跌，那么就有可能损失全部本金。不过考虑到楼市下跌几为定局，不确定的只是时间，而一旦认沽权证击中，即可获得几十倍利润，投资者不妨将本金分为多份，分期购入权证，以逸待劳。举例来说，我们现有30万本金，笃定中国楼市4年内必定深跌。假设认沽权证平均期限为8个月，那么就可采取以下策略：

  1．将资金分为6份（48个月/8个月），每份5万元；
  2．每次仅投入一份资金购买认沽权证，若8个月后认沽权证投资失败，则下一份资金立即跟进，再次购买为期8个月的权证；
  3．重复2，直到认沽权证价格暴涨。

由于我们坚信在中国楼市暴跌下，认沽权证至少上涨10倍，那么即使在最坏的状况下（前5份权证损失全部本金，最后一份才如期上涨），4年后也可获得50万资金，年收益高达20%。而一旦楼市出现恐慌性抛盘，实际收益很可能远高于这个数字。

除国内房企外，金融股也是非常合适的做空对象。房价下跌，意味着以房产为抵押的所有资产价格都会缩水，这将破坏银行的资产负债表。国内银行目前仅能承受1/3的房价跌幅，而前面已经说明，中国楼市跌幅超过50%的可能性非常高。

做空金融地产股时，有一点必须注意，就是当房价下跌到可能危及实体经济的程度，特别是威胁到国家金融稳定的时候，央行一定会重新开启信贷龙头注资，那时有关通胀问题的担忧很可能退居其次。信贷放松可使金融地产股暂时获得支撑，变得不那么容易下跌，那么认沽权证的获利空间就会被侵蚀，甚至无利可图。怎么办呢？

万全之策，是在购入每一份认沽权证的同时，购入相同价格的黄金股认购权证。理由很简单：若通胀成为支撑金融地产股的唯一因素，那么金价涨幅一定会更高，此时黄金股的表现将大大优于地产股。运用这种对冲手法，可以极低的风险从市场获利。

方法2：做空与楼市相关的工业品

这个方法最适合无法交易港股的内地散户。

我们时常听到这样一种说法：“面粉不能贵过面包。土地、钢材、水泥和劳动力的价格扶摇直上，房价岂有下降之理？”这种说法犯了本末倒置的错误，因为决定价格的永远是供需关系，而不是成本。先有高房价，而后才有高地价。当面包卖不出去的时候，必须降价出售，哪怕价格暂时降到比面粉还要便宜。如果价格不由供需关系，而是按成本决定的，那就意味着所有企业都不会亏本，这在现实中是不可能的。

那么房价下跌之后呢？没错，所有地产链条上的“成本环节”都会降价。地价、钢材水泥价格、建筑工人和房产中介的工资……甚至装修、家电、汽车等行业也会波及。美国2007年的次贷危机，之所以在一年后演变为经济危机，就是因为房价下跌使得美国消费者信心尽失，不敢再为所欲为地花钱，于是危机从地产行业传导给了整个消费行业。

国内期货市场，给了我们做空这些“成本环节”的机会。其中上海期货交易所的工业品是布空的最好对象。从今年9月开始，螺纹钢价格已经下跌了23%，沪铜下跌31%，沪胶下跌33%，而此时中国经济才刚刚显现放缓迹象。

同样，为了规避央行放松货币政策，用通胀手段刺激楼市，最好购入黄金期货进行对冲。这种做空工业品、做多黄金的双向操作，其实等同于做空“工业品与黄金的比价”。

例如，上海期货交易所的螺纹钢品种于2009年3月开始交易，直到今年2月，价格一直维持上涨态势，之后便风光不再。10月下旬，国内钢材价格甚至一周内暴跌500元/吨，跌幅高达10%。由此可见，螺纹钢本身的价格时涨时跌，不易把握。但如果我们换一个角度，考察“螺纹钢黄金比”，那么这个比值的下跌趋势其实早在2009年8月就已确立，因此可以安心地进行顺势操作。这一比值可看作“扣除通胀因素的螺纹钢实际价格”，相对螺纹钢本身的价格，具有超前效应。“螺纹钢黄金比”长线下跌，说明钢材市场处于熊市，即使螺纹钢的名义价格创出新高也无法改变这个事实（这种新高可理解为由政府超发货币所导致的通胀现象）。

以“螺纹钢黄金比”为做空对象，甚至可以安全地抵御全球货币政策所带来的不确定性。今年9月末，因美联储主席伯南克主席宣布实施扭转操作令投资者对QE3的预期落空，资本市场、商品市场风声鹤唳，黄金价格也下跌了20%，但是观察“螺纹钢黄金比”，依然维持着其固有的下跌斜率，没有出现任何异动。

方法3：做空人民币

房价上涨预期消失后，海外热钱继续留在中国便无利可图，届时人民币就会贬值。最近已经出现了这样的苗头。中国8月贸易顺差从7月份的315亿美元下降到177亿美元，9月进一步降至145亿美元。由于热钱经常伪装成贸易形式进出，这多少表明海外资金对中国的兴趣正在消退。

人民币是不可自由兑换的货币，如何做空？其实在海外是有做空渠道的，这就是NDF（无本金交割的美元-人民币汇率掉期）市场。目前香港的人民币NDF市场尤为活跃。因为人民币NDF交易以私下协商的方式进行，因此没有任何权威数据能够确定其市场规模。根据英国《金融时报》的估计，其日均交易量在30至50亿美元之间。

不过，相对全球外汇市场日均4.1万亿美元的交易量，NDF市场依然太过狭小。让我们打开思路。其实要做空人民币，未必非要经过汇率市场，只要是用人民币结算，同时又允许进行杠杆操作的所有品种，理论上都可用来做空人民币。例如，做多用人民币计价的黄金，就相当于在做多黄金的同时做空人民币。因为即使美元金不变，只要人民币贬值，人民币金的价格同样会上涨。

近期在海外发生的一系列有关人民币的事件，从某种意义上都可看作为做空人民币开了“口子”。4月11日，首只以人民币计价的股票——李嘉诚旗下的汇贤产业信托在港公开发售；10月14日，《外商直接投资人民币结算业务管理办法》发布，境外投资者和银行可直接在香港办理人民币结算业务；10月17日，香港金银业贸易场正式推出全球首个离岸人民币黄金产品“人民币公斤条黄金”……

对国内投资者而言，做空人民币的最好方式，就是运用适度杠杆购买上海期货交易所的黄金期货，并长期持有。这不仅仅是买黄金，而且相当于用零利率、零持仓成本借贷人民币。结合方法2，与做空工业品相对冲，此法可在人民币贬值的过程中起到一石二鸟的效果。

做空楼市并非“趁火打劫”

某些“情感指数”较高的投资者，或许会对做空中国楼市“问心有愧”，似乎有种“趁火打劫”的感觉。这种情结可以理解，但大可不必。泡沫对一个国家的经济，伦理和社会秩序的摧残是巨大的。泡沫开始发酵，没有破裂的时候，会对整个社会资源分配体制造成扭曲。如果拥有一套住房所带来的泡沫升值收入，远远高于个人的诚实劳动所得，那么整个社会都会陷入浮躁。大家不再诚实劳动，同时变得贪婪；企业家也不再从事制造业，纷纷投入到房地产大军来。

应该说，房地产泡沫破灭，不仅有利于重建诚实、健康的发展模式，而且是大势所趋。虽然中国经济短期会经受一次阵痛，但却能使今后的步履更加坚实。泡沫破灭不是问题，泡沫的存在才是问题。地产泡沫破灭，是对失调经济的一次彻底修复，在这个过程中赚钱无可厚非。让泡沫变得更大的行为，才是真正的“趁火打劫”。