房地产调控进入“解放战争”阶段

房地产调控进入“解放战争”阶段

　　目前看来，只要决策层能够坚持调控之初的目标和决心，胜利的天平可能会偏向调控方。在这中间千万不能够耳根软，做出急转弯的大变化，否则必定会前功尽弃

　　11月6日，中国国务院总理***在俄罗斯圣彼得堡表示，中国让房价回归合理是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。

　　这无疑给了前几天写公开信的绿城董事长宋卫平泼了一瓢冷水。在这个时刻，***旗帜鲜明的表态，意味着耗时两年之久的房地产调控已经进入到“解放战争阶段”，博弈进入深水区，这一阶段的胜负可能就快要分出。

　　近一个阶段的胜负有几个主要标准：一是房价开始下跌，回归到合理区间。目前一个月来，诚如***所说，房价已经开始出现松动，金九银十行情不再。成交量大跌的背景下，已经开始出现价格小幅下滑。

　　尽管媒体对***的讲话有很多不同解读，尤其是是否出现了房价下调这一词，争议较多。但可以肯定，虽然***并没有使用房价下调的词汇，但其背后用的“让民众能够接受”，已经蕴含这层含义。毕竟对大多数中国民众而言，希望的是房价下调。

　　可以说，此刻在价格已经出现松动的背景下，***的发言出现新的变化，一改以前只强调的“合理价格”而使用了“房价下调”这种意思的语言，表明政府进行两年房地产调控以后，房价真正进行松动的可能性会进一步加大，决策层感觉越来越有把握将房价下调下去。信心比黄金宝贵，对于房价也同样如此，当***再次强硬喊话的情况下，支撑房价的各种要素可能会进一步倒戈，最终加速房价的下调。

　　第二个标准是，开发商数量需要进一步集中。目前，中国房地产开发商数量堪称世界之最，排第一名的万科，商品房销售额市场占有率还不到3%。要想实现房地产行业的健康发展，适当减少开发商数量是很有必要的。而要想减少开发商数量，就必须立足于一次刮骨疗伤。

　　对于开发商而言，要其死亡的关键不在利润和资产，而是现金流。通过这轮长达两年的严厉的房地产调控，已经有不少开发商出现资金紧张。最近闹得沸沸扬扬的著名的开发商绿城都被传出现金流紧张，可能出现破产的传闻，逼迫其董事长宋卫平亲自撰写公开信，乃至拉上好朋友马云动员阿里巴巴的员工来团购，以便缓解压力。

　　但不管开发商如何应对，面对日益严峻的房地产调控形式，回旋的空间都不大，很大一部分会就此丢盔弃甲，离开房地产业。当然，这些开发商自然会从维护自身利益出发，和一些本来就反对房地产调控的纯市场经济学者一道，共同反对房地产调控，希望通过各种其他理由来逼迫政府作出让步，修改严厉的房地产调控的政策。***在这个时候坚决的表态，无疑让这种博弈进入白热化。如果政府严厉的调控再坚持半年以上，估计就能够达到解放战争中的那种效果，让一部分开发商离开这个行业。

　　第三个标准，那就是房地产调控的设计中的体制能够建立起来，即低档有保障，中档有市场，高档有限制。其中，3年3600万保障是重点，今年1000万保障房是关键。目前看来，在中央和地方政府政府的共同努力下，今年开工的1000万套还是有希望的。不过3年的3600万套估计实现难度非常大。但不管能否实现3600万，即使只修建2000万套，对中国房地产市场的价格冲击也是明显的，也将大部分覆盖低端住房需求。只要有了这个基础，决策层才有可能实现对非市场行为的限购行为的解禁。

　　综合分析，目前严厉的房地产调控政策应该会延迟到18大后，这意味着房地产界的解放战争决胜负已经进入到一年倒计时。目前看来，只要决策层能够坚持调控之初的目标和决心，胜利的天平可能会偏向调控方。在这中间千万不能够耳根软，做出急转弯的大变化，否则必定会前功尽弃。要深刻认知到任何政策出台都有负作用，有些牺牲和面对的压力是必须要付出的成本。毕竟留给房地产调控的机会也不多，这次还调不好，未来房地产很有可能会成为一个洪水猛兽冲垮中国经济。

　　（作者系中国城市战略发展研究会副会长，财经评论员）

了解中的啊