中国房地产会走上泡沫之路吗

中国房地产会走上泡沫之路吗

作者：李俊


     一直以来，国内民众都对人口增长速度高估了，甚至认为中国人口会达到16、7亿以上。很多人都觉得中国未来城镇化发展非常快，对住房将产生强烈需求，从而推高房价。他们觉得土地是不可再生的资源，所以只涨不跌。因此，他们判断土地和房子将来是越来越值钱。
     事实上，中国未来人口没有我们想象得那么多。以前，很多学者都预测2030年左右，中国将到达人口高峰，将有15亿左右人口，甚至更多都有。因此，很多人都被这个未来人口数量夸大因素影响，从而做出错误的判断。通过各种人口数据来看，即使最保守估计，中国也会在2020年之前实现人口负增长。如果大胆一点预测，中国人口很有可能在2015年停止增长。从各种迹象来看，到达人口高峰时，中国大陆人口不会超过14亿人。
    中国出生人口数量从上个世纪90年初左右就开始下降。1988年，中国人口出生数量2500万左右，2008年降到1500万以下。1996年，全国小学一年级入学人数2500万，到了2005年就下降到1600多万。从小学一年级入学人数来看，中国出生人口出现大幅度下降。
    未来二十年，中国城市化进程速度将处于相对缓慢的阶段。据第六次人口普查数据，中国居住在城镇的人口为6.66亿人，占49.68%。虽然现在中国还有一半人口在农村，但是从人口年龄结构来看，18岁以上到50岁以下的人群之中，比例是很低。居住农村里，年龄50岁以上的人口，未来进城比例不大；未来进城主力军集中18岁以下的人口。人口因素在未来城市化发展将会减速，并非人们想象那样高速发展下去。这就意味着城市化对土地数量需要减少，地价上涨空间自然变得受限。
     中国除了北京、上海、广州等城市发展很快，城区面积不断扩大，人口不断涌入，但是国内多数中小城市发展速度并不是很快，城区面积增长还是很缓慢。很多城市都搞宏伟规划蓝图，最终还是落空了。有的地方政府搞出很多规划，规划将来常住人口要达到多少万人，但是往往都是一场梦一场空。政府投入资金造城，搞了大量征地，甚至基础实施都有了，最终却成为一片空城。国内有一些三线城市下面的县市，也要打造人口100万人口的城市。实际上，就是把全县人口都赶过去，都未必有100万人口。
     很多人都被地方政府不切实的规划冲晕头脑，把未来想象得非常美好，以为再过几年就会发展起来，到时人流就非常多，甚至幻想把变成商业中心。国内一些欠发达地区的县市，一块面积100来平方米的地皮，位置也不在中心地段，价格高达100万元以上，甚至更高都有。他们总是想象着未来几年，这里就成为繁华地段，所以觉得升值非常大。
    土地数量供应有限的论调，一直都是支撑着地价上涨的理由。国内一些观点认为人口继续增长，需要粮食数量不断增长，非农土地供给将会控制得越来越严格。前面已经说过，中国人口离负增长不远了。另一个方面，科学技术的进步，粮食单位产量不断增加。据媒体报道，“袁隆平院士指导的超级稻第三期目标亩产900公斤高产攻关示范基地收割。此前，由袁隆平院士领衔的科研团队，先后在1999年、2005年，成功攻克超级杂交稻大面积亩产700公斤、800公斤两大世界难关，使中国杂交水稻超高产研究保持世界领先地位。”
    不管是农业地用地，还是非农业用地，对土地利用效率都极大提高了。单位产量提高了，这就意味生产一定数量的粮食，需要土地越来越少。住宅用地方面，随着城市高层建筑普遍增加，这对土地使用起到很大节约作用。
    国内很多城市房价都是严重偏高，这已经透支了未来。国内一线城市，购买一套房子往往是需要两三百万元，这是处于相当高点位。据一些媒体报道，美国面积200平方米左右的别墅，一般需要20万美元左右，折算人民币130万元左右。中国很多三线城市的房价都在七、八千元到一、两万元，这远远高出当地居民收入承受范围。
     很多人之所以买房子，并不是需要居住，而是预期房价还继续上涨，所以赶紧买了。尤其过去几年房价大幅上涨，在当时没买房子的那些人，心里有一点后悔，就跟着别人买了。尽管目前没有准确的数据统计空置房，但是确实有很多房子是没人居住。
    国家统计局《2010年全国房地产市场运行情况》的数据提到，“2010年，房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。”按照每一套80平方米来算，将近一千万套。同时，还有大量城中村的房子供应，再加上保障房的建设。保守估计，每年供应量房子将超过2000万套，当然这个不包括农村里的自建房子。
     根据杭州透明售房网的数据，“截至2011年10月11日，杭州主城区商品房存量创了新高：37156套！这个数据已经比2008年年底的最高纪录32423套超出了4700余套。”国内很多城市商品房库存也是不断增加，个别楼盘出现一个月都没有卖出一套房的局面。
    其实，现在中国房地产市场和当年的日本很相似。都是有一个共同点，就是在短短时间内上涨了很多倍。徐滇庆在《房价与泡沫经济》一书说到，“美国土地面积是936.4万平方公里，日本土地面积几乎只是美国的一个零头，37.8万平方公里，两者相差约25倍。据估计，在1990年日本土地总值达到15万亿美元，比美国土地资产总值多4倍，相当于日本当年的国内生产总值的五倍多。 在日本，有一半以上的人拥有土地，当土地价格上升的时候，大多数日本人都误以为自己的财富在几年之内就翻了一番。”
    周立波说到，“就是当你有事的时候，它会一动不动，让你很惨。我可以毫不负责任地说，房价在10年到15年后，肯定必跌！为什么？这与我们的独生子女政策有关。1978年，全国有864张独生子女证，现在，32年以后，全国的独生子女达到了1亿4000万，这已经不仅仅是现象，独生子女是世界上的全新物种。爷爷奶奶有一天要走，一套房；外公外婆有一天要走，两套房；爸爸妈妈有一天会走，三套房。找个门当户对的女孩，也是三套房，一共六套房，两个人再按揭一套房……十几年后，你会看到满街手里有六七套房子的中年夫妻，但是他们付不起水电费，所以就要将房子抛售，于是房价就必然会大跌……”     

     不到10年时间，中国人口将会进入负增长。2020年左右，中国的城市化进程基本完成。这两个因素决定对房子需求减少，必然导致房价向下。刘忠良说到，“到2025年，中国25至34岁年龄段人口将比2015年下降30%，这决定中国的房地产等产业过剩危机不可避免。到2028年左右，第二次婴儿潮人口大规模退休，而此时年轻劳动人口又急剧减少时，未城市化的农村年轻人口也将所剩无几，此时中国经济必然陷入长期的低迷。所以，在2020-2030之间，中国房价必然有第二次大跌，而且是跌到底。当然，不同地方的房价下跌不同。由于年轻口的快速减少，大城市和东部地区为了维持发展，且本身他们的吸引力就比较高，年轻人口会进一步向这些地区流动。与此同时，人口流出地区的房价将降得更低，尤其是农村空房就更不值钱了。”
   同时，我们还看到很多富人移民或者准备移民到国外。到时，他们抛售手上的房子，房价将会跌得更厉害。现在，房价这么高，但是未来却没有强大的需求，所以房地产走上泡沫之路的概率是很大。
                                      2012年4月6日