叶檀：两招截断房地产金融风险

　　新的房地产政策逐渐浮出水面，这些政策着眼于以真实民间财富做实房地产资产，截断房地产的金融风险传染链条。

　　第一个表现是提高房贷门槛与利率。《成都商报》报道，近日，成都各大商业银行几乎都不约而同地提高了个人房贷的门槛，首套房贷款利率普遍上浮了5%~15%，二套房贷款利率的上浮幅度，最高幅度达到了25%。上浮房贷利率、提高房贷门槛几乎成为银行的共同选择，笔者在三亚等地调查的结果是，这些地方虽然不对外地客限购，但是早在两年前，无法提供一年纳税证明与社保缴纳证明的人无法贷款，只能以现金购买，开发商为全现金购买者提供9.5折左右的优惠。

　　房地产泡沫的金融风险主要是金融杠杆运用过量，负债率过高，上世纪90年代初所有人在海南借钱炒房，房价稍有下挫，从开发商到银行炒地炒成地王、贷款变成房东，一堆烂账与烂尾楼堆积在银行角落里，只能破产、剥离了事。而现在，三亚房价依然高企，与当地居民的平均收入完全不匹配，但三亚却没有房地产泡沫崩溃之忧，主要原因就是占当地80%购房量的外地购房者很大一部分现金购房，不管房价高低，这些富裕的持有人“我自岿然不动”，不会进行大规模抛售，把房子丢给银行。这是典型的用现金做实旅游地产的好办法。

　　第二个表现是开发商的融资渠道发生变化，以往银行的开发贷是主要来源，而后支撑高地价的是购房者的现金，理财者购买的用于房地产开发的信托等理财产品，最终，要过渡到房地产投资信托基金（REITs）。

　　9月17日，《中国证券报》披露，随着房地产调控长效机制的建立，房地产融资政策有可能放宽。其中，有关机构已将房地产投资信托基金相关政策方案提交至主管部门，开闸预期强烈。该政策可能伴随着房地产调控长效机制而推出。

　　REITs作为房地产风险共担、收益共享的信托基金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，投资者拥有发行收益凭证，该基金可以汇聚民间资金进行房地产投资或者管理，较为规范且有稳定利润来源的REITs也可以上市，是一种可进可退的民间资金投资方式，其中最重要的是，房地产的一级开发、二级开发、保障房建设管理都可以通过REITs的方式进行，将银行从房地产贷款的绞索上再解救一次。目前银行所拥有的房地产贷款，有一部分质量并不差，因此，可以通过资产证券化的方式推向投资市场，如此一来，银行真的可以前程无忧了。

　　不仅银行对房产商的开发贷较为谨慎，更谨慎的是股票市场，涉房再融资证监会未批一单。按照此前国务院有关规定，房地产企业上市申请、再融资、涉房资产注入等行为，必须以“无囤地”“无囤房”“无违规销售”为前置条件。按照三部门从2009年商定的工作程序，在提交再融资申请后，“无囤地”审核和证明材料由国土资源部开具，“无囤房和违规销售”的审核及证明材料由住建部开具，如此高的门槛进行股市再融资，几乎是不可想象的。

　　民间拥有的巨量房产，最终有部分通过养老由金融机构进行回购，定价主要由金融机构参照市场价制订。国务院印发 《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出了加快发展养老服务业的总体要求、主要任务和政策措施。发改委和民政部官员就《意见》进行了积极的正面解读，指出一方面意见明确提出要充分发挥社会力量的主体作用，对民间资本进入养老服务业释放了利好消息；另一方面也明确了政府的兜底责任。如果试点成功的话，对于解决老年人的养老资金问题，盘活已有房屋资源，扩大保险公司业务都有积极意义。事实上，以房养老倒按揭的风险就在于人均预期寿命与房地产产权、返租定价，稍有不适，就会衍变为廉价夺取房屋产权的行为。

　　房地产政策最难改变的就是分税制后的中央与地方税收责权利清理，以及土地政策，如果以目前的市场思路，事实上是财富转移、真金白银大腾挪的思路，最困难的土地、税收清理暂且靠后。谁说只有李嘉诚懂得资产大挪移，内地的金融机构、决策部门不差分毫。