楼价，你慢点涨！买家有点追不上啦

楼价，你慢点涨！买家有点追不上啦

邓浩志接受《羊城晚报》采访

　国庆黄金周，商家报称的个盘销售业绩不俗，但在业内人士看来，广州楼市整体亮点不算太多，不少新盘未能赶上趟。按照新盘的工程进度以及商家的营销策略，节后，广州楼市有望改变往年一节淡三墟的境况，迎来一波推货高潮。

　　据不完全统计，“后十一”广州各区预计可上市的纯新货有近1.8万套，大多数是外围区域的刚需产品。业内专家表示，按照这样的推货结构，有望实现今年年初既定的楼价控制目标，但实际上，广州楼价仍是继续在上涨，买家的置业门槛照样在提高。

　　产品

　　国庆未全推，

　　节后陆续来

　　“不算太旺。”提及黄金周的广州楼市，合富辉煌首席市场分析师黎文江这样总结。黎文江认为，不太旺的原因主要有三个：一是有号召力、货量大的楼盘少见，能跳出来有亮点的楼盘就那么一两个；二是很多原来预计在国庆期间上市的新盘未能如期发售，不少新盘都只是开放登记，“原因可能与不符合政府指导价有关系”；三是部分楼盘原来的定价较高卖不动，国庆干脆不推盘。

　　不过，在中原地产项目部总经理黄韬看来，这个黄金周的成交还算是可以的，“网站统计的数据只有几百套，但我们从市场统计回来的实际成交要多得多，比去年七天假期成交的3000套还要多两成。当然，如果新盘都能在国庆期间推售，广州市场的表现会更旺”。

　　确实，很多新盘有望在节后陆续上市，“后十一”，广州一手住宅供应量非常充裕，甚至可以称得上是井喷状态，新增供应总量接近1.8万套，其中还有不少备受市场关注的全新楼盘。与黄金周市场一样，这逾万套的新货，基本都集中在外围区域，产品仍以面向刚需买家的中小户型为主，“后十一”市场依然是刚需产品的天下。

　　楼价 已经很疯狂，还会继续涨

　　国庆期间，海珠区同福西路某新楼盘首次对外开放，记者在现场看到，前往看楼的街坊络绎不绝，问及售价，销售人员摇晃着一只手说：“没有四五万元/平方米也对不起这个位置啊。”白云新城新盘万科峯境，开放当天现场同样有数百名看楼客，营销人士称“将会参照白云新城的高端项目定价”，目前该板块中海、保利的项目售价均达4万元/平方米。

　　“楼价很疯狂了，海珠区新盘报价要4万元/平方米，萝岗区新盘报价也飙到了2万元/平方米，南沙盘也要1.4万元/平方米，业内人士都惊呆了。”谈起广州楼价，方圆地产首席市场分析师邓浩志这样惊叹。

　　黄韬表示，国庆期间部分楼盘的售价涨幅有所放缓，但从去年至今，广州楼价已经上涨了一两成甚至更多，一些项目通过剥离装修的方式让买家签订两份合同，其实也是变相涨价。

　　黎文江认为这个黄金周成交不算太旺的一个重要原因就是“楼价涨得太快了，不是每个买家都能跟上涨价的脚步，所以成交出现了一些阻滞”。不过，黎文江表示，这些仍阻挡不了楼价继续上涨，南沙拍出地王，今年还有荔湾的大地块要拍卖，出现地王的可能性较大，在这样的市场背景下，楼价要降很难。但统计数据要降楼价则比较容易，因为第四季度推出的几乎都是外围区域的刚需产品。

　　专家谈后市

　　房贷收紧会影响销售吗？

　　近期，各地都有一些银行以“额度用尽”为由暂停房贷业务的消息传出，房贷收紧对一手楼市会带来怎样的影响？

　　观点1：

　　要买房的人还是会买

　　黎文江（合富辉煌首席市场分析师）：其实很多银行都没有停贷，只是取消了优惠利率而已，假如买家能够接受高一点的利率，银行仍会放贷。每年年底房贷都会较为紧张，银行也有利益需求，所以会提高房贷门槛。我认为这不会影响广州楼市的交投，要买房子的人还是会买。

　　观点2：

　　对刚需买家打击越来越大

　　邓浩志（方圆地产首席市场分析师）：房贷收紧现象愈演愈烈，对刚需买家的打击越来越大。一方面，买家要想获得贷款，必须支付更高的利息；另一方面，由于放款时间长，商家提供给买家的付款折扣里，一次性付款和按揭贷款的折扣有近5%的差距，高房价、高利息将冲垮一批实力不足的刚需买家，影响后市的成交。

　　观点3：

　　改善型买家同样会受影响

　　韩世同（寒桐投资顾问有限公司总经理）：目前广州的房价处于历史高位，大多数购房者都离不开按揭贷款，一旦房贷收紧，受影响的绝不仅仅是刚需买家，还包括许多改善型买家，还会影响开发商的资金安全。