上海开发商资金链断裂 浦发等银行深陷其中

　　楼市持续遇冷带来的冲击波已经蔓延到房价最为坚挺的一线城市。

　　“我们的这个项目可谓多灾多难，现在公司资金链已经断裂，股东老板正在全力以赴筹集资金，以求渡过难关。”日前，面对着几十位情绪激动的业主，上海嘉定悦合国际广场项目的开发商代表做出了如是表态。

　　该项目的开发商为上海悦合置业有限公司（下称“悦合置业”）。上述开发商代表承认，该项目已于今年6月1日被迫停工，并延迟交房半年。另有证据表明，包括浦发银行在内的多家金融机构“深陷其中”。

　　危机或不止于此。知情人士透露，悦合置业法人代表为相迪龙，其实际控制的关联公司多达十余家，这些公司之间存在大量相互担保、相互借贷关系。此外，由于“官司缠身”，悦合国际广场的在建工程已经被上海闵行区人民法院、徐汇区人民法院等相继查封。

　　资产遭多家法院查封

　　“资金避风港；世界变换，唯我稳赚。”这是悦合国际广场打出的销售广告。该项目地处上海嘉定区曹安商圈，由一幢甲级写字楼、三幢LOFT公寓、一幢综合商业楼构成，总建筑面积达22万平方米。

　　有业主告诉记者，其购买的房源原本应于去年底交房，但随着交房日期临近，他没有等到盼望已久的房子，收到的却是开发商寄来的延期交房通知。

　　之后，开发商承诺支付业主一定比例的滞纳金，且口头表示2014年底一定能够交房，业主们与悦合置业的首次“冲突”才勉强告一段落。然而，随着项目于6月1日突然停工，危机终于爆发。

　　网上房地产显示，悦合国际广场于2012年10月取得首张预售证，总套数为1177套，已售套数为1077套，已登记总套数为60套，合同撤销总次数为261次。但《第一财经（微博)日报》记者在调查中发现，这些数据背后充满蹊跷。

　　在上周末的一次业主与开发商的沟通会上，该项目销售公司的一位负责人对业主们表示：“网上房地产的数据确实是不准确的。这个项目的可售面积为15.6万平方米，5万平方米的LOFT还剩下2.4万平方米未售，办公楼还有2.5万平方米未售；商业一共是8万多平方米，出售了一部分并有2.2万平方米打算租给沃尔玛，现在还有约4.6万平方米未售。”

　　显然，这个表面上基本售罄的项目实际上仍有大量房源未售出。上述知情人士透露，这个项目中存在大量“假网签真融资”现象，即网上房地产的数据显示房源已经签约，但实际上这些房源是变相抵押给了债权人，开发商有义务在约定时间赎回房源。

　　另外一个不符合常理的数据是，这个项目的已登记套数仅为60套，仅占已售套数的5.57%。一位购房者表示，他于去年初购买了悦合国际广场的一套房源，但他的物业仍然没有进行“预售登记”。

　　该项目销售公司的负责人表示，由于所有的在建工程都做了抵押，只有抵押权人把抵押都撤掉，房源才能办理预售登记。“现在确实很尴尬，因为在建工程被查封了，所以没办法进行预售登记，也无法撤销合同。”

　　《第一财经日报》记者获得的资料显示，悦合国际广场的在建工程已经被闵行区人民法院以财产保全的名义正式查封，同时，也被徐汇区人民法院以执行需要的名义轮候查封。这意味着，在开发商将资金窟窿补上之前，这个项目已经不允许继续销售。

　　上述知情人士称，该项目的在建工程被查封主要因悦合置业与多家银行之间的债务纠纷导致。

　　悦合置业的一名副总经理承认：“为该项目发放开发贷款的是浦发银行，现在公司仍欠浦发银行两个多亿。”嘉定区房产登记处出具的资料显示，悦合国际广场部分在建工程的抵押权人为浦发银行闵行支行，债权数额为2.4亿元。另有资料表明，建设银行、宁波银行和悦合置业之间也存在不同形式的债权债务关系。

　　“这个项目可谓多灾多难。”该副总经理表示，“大约还需要3亿~4亿的资金，工程就能够完工，如果能够有资金进来，预计年底就能够交房。”

　　断臂求生

　　处于逆境之中的悦合置业无奈四处求援，但楼市持续低迷加上债权人的“穷追不舍”，让这场自我救赎显得颇为艰难。

　　“公司资金链断掉后，我们正在和一家央企谈并购事宜，虹口区有两个项目也准备转让，公司杭州项目如果有回款也会及时支援这个项目。”悦合置业上述副总经理对业主表示，“我们正千方百计融资希望把工程继续下去，但说实话，现在杭州楼市很不景气，且央企并购、虹口项目转让等事宜也存在较大的变数。”

　　开发商口中的杭州项目为昊元之江时代中心，这一项目的打造者为杭州昊元置业有限公司（下称“昊元置业”）。根据记者获得的资料，昊元置业的股东结构为上海从腾实业发展有限公司（下称“上海从腾”）占50%股份，上海宁佰投资管理有限公司（下称“上海宁佰”）占25%股份，嘉兴久珠投资管理有限公司（下称“嘉兴久珠”）占25%股份。

　　根据上海工商局出具的档案资料，悦合置业的股东结构为上海合鲸投资管理有限公司持有76%股权，上海宁佰持有剩余24%股权。这意味着，上海宁佰是昊元置业与悦合置业的共同股东。此外，工商资料还显示，上海宁佰的法定代表人与悦合置业一样，同为相迪龙。

　　显然，股东结构已表明，上海嘉定项目与杭州之江项目之间确实存在千丝万缕的联系。知情人士告诉记者：“目前开发商试图用杭州项目的销售回款为上海嘉定项目‘补血’，但事实上，杭州项目的销售并不理想。”

　　杭州透明售房网显示，截至昨日，之江时代中心纳入网上预售总套数为1134套，已预售套数为328套。知情人士透露，这个项目同样存在“假网签真融资”情况。悦合置业上述副总经理亦承认，杭州项目的真实销售情况比网上数据反映出来的要差。

　　记者还注意到，之江时代中心与悦合国际广场均与中航信托关系密切。2012年10月30日，之江时代中心项目引入中航信托，中航信托-天启308号昊元置业结构化集合资金信托计划正式成立（分三期发行），悦合置业、上海从腾、上海宁佰、嘉兴久珠等为该项目提供担保。

　　中航信托最新发布的资金管理报告显示，该信托计划实收信托资金6.9亿元，受托人将1.8亿元用于收购上海从腾所持有的昊元置业50%股权；1000万元用于向上海从腾发放流动资金贷款；5亿元用于向昊元置业发放信托贷款，用于昊元之江时代项目后续开发资金支持；此外，工商资料显示，中航信托股份有限公司还曾出资1.3亿元，持有上海宁佰约54%的股权。

　　知情人士对记者称：“天启308号信托计划的第一期将于2014年10月30日到期，届时‘谁在裸泳’或将一目了然。”