楼市迷局千万别死在这些"撒手锏"上

楼市迷局千万别死在这些"撒手锏"上





QQ截图20141222012848有人说，中国的楼市就像一部悬疑片，过程是个迷，结局谁都无法预知，我们只有透过重重迷雾，看清某些现象背后的本质。甚至有传言称，买了就准备做炮灰吧！



1、中国各地房 价，基本将在最高点下降50%左右，下跌的时间是5-10年，这是大谎 言。如果房 价下跌50%，不要说银行吃不消，政府也吃不消，企业更不用说，更加吃不消。未来房价，要看城市和区域，一线城市：核心地段不会降，远郊肯定降；二三线城市，缓慢增长。

中国房价是个复杂问题，不是简单的经济规律可以分析的。有政治需求，有通胀影响，有中国传统居住文化影响，还有经济实体状况的影响。这些综合因素，不是谁敢说调控就能怎样。但首先中国是官方经济，更多需要考虑政治因素和宏观通胀的压力。房价走了10年牛市，跌半年就到底，也许在火星上会发生，在地球上不会发生。参考日本房价下跌14年左右，跌70%，及香港从亚洲金融危机跌到非典疫情，6年下跌65%的实例。



2、土地稀缺、房 价必涨是谎 言。

这种说法从表面上看是正确的：中国只有960万平方公里的土地，并且大多数土地(新疆、西藏、内蒙古、青海等省自治区的不少地方)不适合人居住；拿城市来说，上海、北京、深圳，法制环境、人文环境、创业环境、就业环境，特别适合人居住的地方是有限的。而人们向往好地方的欲望却是普遍的。所以，很多在环境不好的地方居住的人，不少想到大城市、好地方来。而这些地方的面积是固定不变的，用于建房的土地，用一块，少一块，越用越少。比如北京的三环以内，或是上海的内环以内。这都是基本事实。正是这个基本事实，让很多接受了人多地少，土地有限、稀缺，房价、土地价格应该不断上涨的预期，并且不少人认同了目前高房价。

土地稀缺、有限，房价上涨其实根本就是胡扯，是特大谎言。只是正因亨利福特（不是法国队的那个亨利）说的：思考是世界上最艰苦的工作，很少人愿意从事这项工作。于是造成一个现象，就是毛泽东说的：真理总掌握在少数人手里。

中国的人口密度不如日本、香港地区、德国等地方。中国人口多，所以盖的大多是高楼，上海18层以上的高楼，超过美国东海岸的总数。房价再涨1万倍也是稀缺的，但不要忘了：人 民币是稀缺的。

　　

3、城市化房价必涨是谎言。

农民的收入远不如城市人，城市人都买不起房子，居然还有人幻想农民进城维持高房价,这就好比男人年过40在进行夫妻生活，幻想抛弃蚾猍识特还能够坚挺半小时。城市化从供给与需求两个方面对房地产价格产生促进效应，但是，这种效应主要表现为长期效应且较为稳定。而前一段时间我国房价出现短期的快速攀升，显然就不单单是城市化的作用了。

其实，近年中国城市化进程相对平稳，速度较前几年已有所趋缓，带动的房地产需求并未明显增加。因此，房价的短期快速上涨，可能更多地与城市化之外的因素，诸如利率、税收、投机等影响有关。房地产价格可以大致分为两部分：一部分是经济因素决定的基本价格；另一个部分是非经济因素决定的非基本价格。

所谓非基本价格，主要是指由政策、投机等因素造成的价格变动。这些因素虽然不是价格长期走势的主导因素，但在特殊时段的影响不容忽视。



4、人民币升值房 价必涨是谎 言。

人民币对美元是升值的，对加元、澳元、欧元是贬值的。日本房价泡沫从1990年后破灭，可日元对美元一直升值到1995年。美元对欧元前几年一直在贬值，可是在此期间，美国房价上涨近一倍。

此外，人民币升值不是房价上涨的原因有4个：

1.国际热钱流入中国数量较小，在热钱流入规模最大的2009年也仅有619亿美元，不足以推高楼价。

2.中国楼市交易额巨大，2012年全国新建商品房销售额为⒍45万亿元人民币，即使一半热钱去买楼，也是杯水车薪。

3.热钱流入与楼价并不存在直接（1～2个月内）正相关关系。

4.现在对外资购房有各种限制，外资热钱不可能成为买楼主力。



中国住房私有率虽高，但房屋质量较差。国 家统计局住户调查办公室公布的报告显示：至2010年底，城镇居民家庭自有住房率为⑧9.3%，其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房，40.1%的家庭拥有房改私房，38.0%的家庭拥有商品房.也就是说，占比最高的是房改房，也即原来的老公房，由居民低价认购，这类房屋破旧、功能不全、面积小，居住舒适度非常低，未来几十年多为旧改和拆迁对象。拥有单栋住宅、四居室、三居室的城镇居民家庭比例分别为4.5%、4.3%和32.7%。而美国是以独栋为主。

　　

中国的房子质量较差，但同样是房子的特性，这些质量问题可能要过20 年甚至更久才暴露。这时房产商、建筑商可能已经关门大吉了。或者因为特别的事情才暴露，比如地震，再比如浙江有人装修，敲开墙，发现应该是两根钢筋的，居然被两根竹子取代。连王石都认为目前中国房子质量不够好，更不用说一些二三流开发商的房子的质量了。



"房价上涨的时候未必会死人，房价下跌时却一定会死人。"这是李嘉诚的话。股市在十年内，有两次下跌超过60%，自杀的人全国也没几个，可是楼市，会有很多。以后走路的时候，尽量不要在高楼下面走。