楼市“去库存”：6.86亿平方米房产待售

户籍制度和购房相结合的政策存在错位问题，当前楼市库存较大、投资下滑严重的广大的三四线城市，不存在太多的落户问题，户籍制度对推动住房消费的效果有限。


　　高速发展的中国房地产业能量惊人。

　　国家统计局数据显示，截至10月末，我国商品房待售面积6.86亿平方米，除此还有超过70亿平方米的在建面积；第一太平戴维斯更预计，到2020年，中国还将新增300亿平方米各类物业。

　　11月10日，习近平在主持召开中央财经领导小组第十一次会议时，首次提出了化解房地产库存的问题；次日的国务院常务会议上，李克强强调，要加快户籍制度改革以带动住房、家电等消费。压力之下，去库存成高层共识。

　　自1998年住房信贷化开始，经过17年的高速增长，中国房地产市场的“存量时代”，已猝不及防地到来。

　　连续三年的库存上涨

　　6.86亿平方米，创下房地产待售库存新高。中国房地产协会副会长任志强认为，这种势头还将继续，“有可能会超过7亿平方米”。

　　今年房地产市场库存整体呈上涨趋势，数据显示，除5月份库存下降了15万平方米外，其他月份均为上涨。

　　实际上，2012年以来，房地产待售面积每隔12个月都以至少1亿平方米的幅度增加。截至2013年9月末，全国商品住宅待售面积为44636万平方米；两年后，全国待售面积增加了23996万平方米，涨幅高达54%。

　　房地产市场库存整体上在持续走高，但一二线城市和三四线城市却有明显的分化，一二线城市的库存压力明显小于三四线城市。

　　易居研究院的数据显示，10月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比（又称去化周期）分别为10.0、12.2和18.9个月，这意味着二三线城市要一年以上的时间才能消化完这些库存。

　　一线城市10月份市场总体活跃，已经连续10个月存销比低于12个月，10月份深圳新建商品住宅存销比为6.4个月，这也是今年一线城市房价持续上涨的原因所在。

　　在易居研究院监测的35个城市中，广西北海的存销比数值最高，截至10月份为31个月；山东省三线城市烟台存销比为26个月。另外，二线城市天津、西安的存销比也较高。

　　对于这类城市而言，房地产市场供大于求，消化库存依旧是个难题。

　　值得注意的是，一边是库存增加，一边是消化的速度下降。

　　国家统计局数据显示，1-10月份，商品住宅销售面积94898万平方米，同比增长7.2%，增速比1-9月份回落0.3个百分点。

　　单月来看，商品住宅销售增速放缓甚至回落，10月，全国商品住宅销售面积为11990万平方米，环比9月份的13233万平方米下降1200多万平方米。

　　对此，国家统计局投资司高级统计师李皎的解释是，非重点城市商品住宅销售增速回落，拉动全国销售整体下行；另外，大户型住宅（144平方米以上）销售增速回落幅度较大也是影响因素。

　　同策咨询预计到明年，各地库存情况会进一步分化。当前库存去化周期在12个月左右的城市，比如重庆、武汉、福州等，库存去化周期将回落，去库存的压力将进一步减轻，短期市场基本面将回归合理。

　　而其他供地量与库存量偏大、库存去化周期在12个月以上的城市，则仍然面临去库存的压力，比如西安、青岛、天津、沈阳、呼和浩特等二线城市，以及大部分三四线城市，则仍然要坚持“以价换量”去库存。

　　投资下滑拖累GDP

　　房地产销售整体平淡，去库存压力依旧较大，这让开发商投资意愿大降。

　　财政部数据显示，1-10月国有土地使用权出让收入23043亿元，同比减少10936亿元，下降32.2%，其中10月份同比下降3.1%，降幅进一步扩大。

　　任志强预计，全国土地出让年收入最高的时候在四万亿以上，今年全年估计不到三万亿，降幅在25%到30%。除了北京、上海等几个核心城市，更多城市的土地卖不出去。

　　“关键就在于三四线城市拖后腿。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析说，目前一二线城市总体表现不错，部分城市的高溢价率现象依然很突出，但三四线城市的土地市场依然乏人问津。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，面对三四线城市的明显过剩风险，标杆房企已全面回归一二线城市。中原地产数据显示，2015年来，20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿，其中一线城市的占比历史首次突破了40%比例，高达44%。

　　尽管如此，全国667个城市的土地成交整体依然低迷。1-10月份，全国房地产开发投资78801亿元，同比2014年同期名义增长2.0%，增速比1-9月份回落0.6个百分点，创历史新低。

　　这已经是全国地产开发投资增速的“20连跌”，受到房地产业下行影响，“三驾马车”之一的固定资产投资增速一路创出新低，连累GDP增速也出现下滑。

　　中国房地产学会副会长陈国强在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“毋庸置疑，房地产开发投资增速的大幅回落已经很大程度上影响到了GDP和经济增长，从宏观经济局势出发，房地产的高库存问题亟需破解。”

　　去库存或是“持久战”

　　事实上，自去年9.30新政开始，楼市去库存便已展开。今年的3.30、连续降准降息、放松房企融资等政策，无一不指向这一目标。

　　但张大伟等业内人士指出，这些政策真正生效的只是在一线城市和极少数二线城市，在广大的三四线城市收效甚微。

　　张大伟预计，为了去库存，宽松政策还将加码，加大棚户区改造力度、信贷政策继续宽松、户籍制度改革、调整普通住宅界定标准、放缓房产税落地、降低房企融资难度等将会是未来的政策储备。

　　任志强更建议，可以用个人所得税抵扣住房按揭贷款利息，以推动购房需求；此外，可能需要放开政策，不限制购买第三套住房。还有，放开二孩的政策后，也许有很多人愿意买房子。

　　上海易居房地产研究院院长杨红旭表示，短期内，去库存的政策可能包括：个人房贷进一步宽松，首付仍有降低的空间；财税政策加大支持力度，取消二手交易的营业税，暂缓房地产税立法，首套房贷利息可抵个人所得税；货币政策继续宽松，降准降息继续；棚改拆迁补贴，以货币为主，实物为辅。

　　但是对于广大的二三四线城市而言，在人口流入减少甚至负流入的情况下，最好的应对之策也许是城市化：鼓励更多人口进入城市，落户生根，并且有能力去购房。

　　这并不仅仅是改革户籍制度的问题。在严跃进看来，户籍制度和购房相结合的政策存在错位问题，当前楼市库存较大、投资下滑严重的广大的三四线城市，不存在太多的落户问题，户籍制度对推动住房消费的效果有限，相比之下，大中城市户籍吸引度较大，户籍制度对推动市场成交效果明显。

　　杨红旭认为，住房制度改革大局已定，核心是住房供应双轨制：商品房和保障房，但还有值得深化之处。比如，金融方面，公积金制度必须改革，建立政策性住房银行，推进房贷资产证券化（MBS）；针对外来务工人员，只要是常住人员，拥有居住证，就应根据其居住年限、社保等情况享受程度不等住房保障；完善城市更新（旧改、棚改、城中村改造）政策。

　　相对而言，这是一个长期的政策，需要较长的时间。