中国楼市的最大秘密：每次经济危机 都是大涨的机会

中国楼市的最大秘密：每次经济危机 都是大涨的机会

刘晓博

中国楼市有一个最大的秘密，可惜大部分人都看不明白。即便是研究经济的学者，也大多对此懵懵懂懂。

秘密是：每次经济危机，都是楼市大涨的机会。大危机大涨，小危机小涨；经济平稳向好的时候，楼市反而横盘，或者微涨。

我们先看看案例。

案例一：

1989下半年年到1992年上半年，中国经济遭遇了一轮困难，其中1989年和1990年的GDP增速只有3.5%和5%。

挑战必然带来迎战，先是“南巡”，然后是一轮大投资、大建设。那几年广义货币供应量（M2）的数据没有查到，但仍然有迹可循。1992年固定资产投资增速跃升到37.6%，1993年更是达到了50.6%（扣除物价因素上涨了22%，可见通胀之严重）。

正是在1993年惊人的通胀率的刺激下，刚刚商业化的房地产市场出现局部过热，其中海南、北海、惠州等地泡沫最为严重。潘石屹、冯仑等人，就是通过海南房地产泡沫完成了原始积累，并成功逃顶。

房价暴涨的原因：为了刺激经济回升，国家增加了货币供应量，并通过政府、国企大幅提高固定资产投资增速。

转播到腾讯微博
上图：中国近年来的货币增速一直比较快。

案例二：

1997年下半年，亚洲金融危机爆发，中国遭遇了改革开放以来第二次外部影响带来的经济下滑。为了应对那次危机，央行多次降息、降准，终于在2001年到2002年引发了一轮房价上涨潮，从上海、北京开始，逐步在2003年之后蔓延到全国。

1998年到2002年的CPI同比增幅分别只有-0.8%、-1.4%、0.4%、0.7%和-0.8%。这轮调整期之所以比较长，是期间广义货币M2增速一直没有过高（比目前增速高，但明显低于此前几年，到2002年才开始再次提速）。

所以，1998年到2008年也被称为黄金十年，那时中国经济增长主要是依靠“制造业+出口”（后期已经开始偏向房地产），汇率和利率对制造业都比较有利。所以，这是一个非典型案例，但最终仍然导致了房地产价格的上涨。

转播到腾讯微博
上图：中国近年来贷款利率走势，由于楼市成为资金池，CPI可以瞒天过海（主要是食品价格，没有体现买房因素），所以利率越来越低，这加剧了热钱的投机性，成为推动楼市上涨的重要动力。

案例三：

2008年下半年爆发的全球金融危机，激发出了中国“四万亿”刺激政策，加上地方配套，带来数十万亿的投资。已经出现下跌趋势的房价，在2009年下半年再次飙升，并引发了2010年的限购政策。

在那一轮房地产剧烈波动中，宋卫平的绿城集团成为最受益的开发商：2009年销售收入排名从前一年的全国第八，直线上升到全国第二。那一年，万科销售额只有630亿元，绿城竟然达到510亿元。

房价暴涨原因：1，货币超发，2009年中国广义货币M2增速达到了27.7%，相当于GDP增速3倍还多；2，从2008年9月到2008年12月，短短4个月央行5次降息（此外还有4次降准），并推出了房贷利率打折等优惠。'

转播到腾讯微博


上图：中国家庭债务占GDP比重不断上升，显示越来越多的人成为房奴。

案例四：

2012年下半年以来，中国经济出现了增长乏力现象，随着美国结束QE、美元进入加息周期，这种压力显得更加沉重。这成为房价新一轮上涨的直接动因。

从2014年3月到2015年3月，“房地产救市”基本上是地方政府“八仙过海、各显神通”，中央默许、旁观。2015年3月到现在，则是中央政府直接出手救市。在这轮房地产大逆转中，恒大地产是“赌得最大”，也最成功的。

上涨原因：1、央行自2014年年底以来6次降息、6次降准，目前商业房贷利率低于2009年；2、广义货币M2增速出现显著反弹，一度回到14%的高位；3、除了北上广深、三亚，绝大多数城市的限购令取消或者放松；4，国家鼓励购房，甚至鼓励个人多买房向社会提供租赁服务（部分热点城市例外，比如一线城市）。

转播到腾讯微博


上图：中国就业人数增速在放缓，显示出人口红利期结束了，这是房地产的噩耗。未来，能上涨的城市会越来越少，城市间人口争夺战会越来越激烈。在目前体制下，被权力眷顾的城市才有未来。

为什么“一出现危机，房价就上涨”

1、中国的城镇化仍然没有完成，房地产对其他产业的带动作用仍然巨大。加上政府税收对土地、房屋依赖度非常高，所以每到经济危机的时候政府会出台各种政策刺激房地产价格走高。

2、中国的投资主体是政府和国有企业，注定是低效的，也是非创新型的。“铁公基+房地产”是他们最偏爱、最熟悉的拉动经济方式。这种增长模式，每隔几年就会酝酿一场危机，原因是不断积累过剩产能和银行坏账。

3、当危机爆发时，政府最容易想到的就是放松货币政策（而且中国最有条件这样做）。而当流动性泛滥时，真实通胀率上升，钱就开始寻找安全的资产。中国股市因为缺乏诚信和严格监管，无法长时间充当资金池，所以必然流向房地产。以前是所有城市房价都涨，现在房子太多了，只能是有人口增量的城市房价上涨。

4、除非真正激活“大众创业、万众创新”，让钱敢于流向实体经济，流向金融市场 ，并逐步将比GDP增速（财富增加的速度）快一倍的M2增速（印钞的速度）慢下来。否则危机隔几年就来一次，来一次就推高一波房地产价格。当然，为了维持跟国外其他大城市房地产价格的比价关系，最终必然是人民币汇率不断贬值，也就是重演莫斯科房价模式，而不是东京模式。过去20多年，莫斯科房价以旧卢布计算上涨了150万倍，但旧卢布对美元贬值了1万倍。

5、让中国房地产摆脱莫斯科模式的关键，是建立真正的市场经济机制；建立真正市场经济机制的关键，是习总书记说的“把权力装入制度的笼子”。