中国租金回报率地图：厦门要100年 一线城市都哭了

　　房子由买卖市场转入租赁市场，人们对租金回报率这一指标的关注度也随之增加。

　　智谷趋势最新的“100个城市租金回报率排行榜”显示，在租金回报率排名前10的城市中，没有一个一线城市。北京的租金回报率最低，以1.37%在百城里排名第96位，其次是深圳（1.38%）、上海（1.48%）和广州（1.69%）。

　　这意味着，投资一套房，单纯靠租金回报，北深上广分别需要72.99年、72.46年、67.57年、59.17年才能回本；厦门回本时间最长，需要100年；衡阳回本时间最短，仅需23.64年。

　　厦门100年才能回本

　　券商中国记者注意到，智谷趋势这份“中国租金回报率最全地图”包含了100座样本城市，其中，4座一线、15座新一线、30座二线、44座三线城市，以及7座四线城市。

　　▲说明：以下提到的租金回报率都是毛租金回报率，即年租金/房价，并未参考税务、物业费、维护成本等其他杂费。若考虑这些费用，（特别是国外）租金回报率将会下降1%~2%。而房价方面，主要研究二手房的价格，未考虑新楼盘。

　　从上表不难发现，城市越大租金回报率越低。在租金回报率排名前10名中，没有一个一线城市，二线城市只有3个，三、四线城市占到了70%。

　　北上广深四个城市中，北京的租金回报率最低，以1.37%在百城里排名第96位，其次是深圳（1.38%）、上海（1.48%）和广州（1.69%）。

　　意味着，投资一套房，单纯靠租金回报，北深上广分别需要72.99年、72.46年、67.57年、59.17年才能回本。

　　厦门的租金回报率在所有城市里垫底，需要100年才能回本，比一线城市更低。

　　智谷趋势表示，由于厦门租金保持在低迷的状态（最近一年还在跌），但房价却一直昂首向上导致的。厦门的房价已经超过了广州，成为了继北上深之后，平均房价最贵的城市。

　　与厦门相似的是三亚，两座城市都非常依赖房地产市场、而且都是国内的旅游度假圣地。三亚租金回报率1.68%，需要59.52年回本。

　　数据显示，100个城市中，仅衡阳、哈尔滨、西宁、鞍山四个城市租金回报率高于4%；21个城市租金回报率低于2%。房产投资收益此前仍被房价主导，人们都在盼望房价上涨以获得利润。

　　智谷趋势认为，目前的租金回报率，似乎成了楼市热度的一个反向指标，回报率越低，楼市越火热；回报率越高，越是冷清。在房地产健康的市场中，年涨幅通常不到10%，而租金回报率百城榜的后20名城市，房价年涨幅有一半超过了40%，这不可能长久持续。

　　▲从图中的坐标点分布可以看出，租金回报率越低房价涨幅越高

　　这是楼市一轮疯狂后的特殊景象，从长远来看，随着租房时代的到来，这些数据会有相应调整。

　　国内租金回报率熊冠全球

　　英国罗浮堡大学的全球化和国际城市研究（GaWC），曾按综合竞争力排名把全球大城市分成不同等级，包括中国城市，其对应的租金回报率如下：

　　▲以上分级标准是由英国罗浮堡大学的GaWC提供的2016年最新等级。

　　从上表可以看出，基本上全球城市，也是呈现出城市越大租金回报率越低的特征。

　　纽约比波士顿、西雅图的回报率都低。因为越是大都市，房价比租金的领先度更大。

　　此外，可以看到日本仍是投资回报不错的城市，这与日本年轻人的租房率高、租房市场需求强劲有很大关系；而受到英国脱欧的影响，英国各城市的租金回报率跟他国几个同等级城市里属于偏低水平，但仍比中国高。

　　值得注意的是，在每个等级，中国城市的租金回报率都低于国外城市，其整体分布如下图：

　　仅从毛回报率的比较来看，广州和华盛顿相差了5%以上、成都和西雅图也有超过3%的差值。除去每年的房产税和维护成本等费用，西雅图也超过成都约2%。如果房价不变，在西雅图收回买房成本的时间，比在成都短了18年。

　　房贷利率处于历史最低点

　　“房子是用来住的，不是用来炒的”，自本轮房地产调控以来，一线城市房地产市场迅速降温，价格相对稳定，甚至小幅回调。房价冻结后，收益从单纯依赖房价涨幅，变为越来越多依赖于租金。

　　记者注意到，房贷利率作为调控房地产市场的重要手段，北京、广州等多地集体上调了首套房贷利率，按照基准利率上浮5%-10%作为“起步价”。

　　以深圳市场为例，深圳房贷首套利率以基准为主，最高上浮10%，二套房基准1.1倍，放款最长时间3个月。

　　尽管首套房贷利率上调，但是数据显示，房贷利率依然处于历史最低点。

　　融360发布的报告显示，今年7月份，全国首套房贷款平均利率上升至4.99%，相当于基准利率1.02倍，这是继2013年出现全面基准利率后，时隔四年全国范围内首套房贷款再现全面回归基准利率。数据显示，从全国首套房贷款平均利率走势来看，7月份，全国首套房平均利率环比上升2.25%；同比去年7月的4.44%，上升12.38%。