全国商品房价将迎来首轮暴跌一线降幅30%

74房产商 · 发表于 2009-6-23 11:45:34

全国商品房价将迎来首轮暴跌一线降幅30% www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2009年06月23日08:33 来源：搜房网综合整理   
2008年以来，中国房价已无可争议地步入了下行通道。可从市场表现来看，除了深圳出现较大跌幅外，其他地区由于开发商死扛房价、部分购房者的心理预期与当地房价相契合、各地市场有价无市等因素，各地房价都没有出现实质性的跌幅。就整体而言，中国房价并没有出现应有的下跌，部分地区的房价却一直在逆势上涨。 在国际金融危机的大环境下，政府为了提振民众的信心，于2009年春节前接连出台了惠及购房者的政策，在这些政策的推动及开发商降价的刺激下，今年2、3月份以来，各地楼市都出现了成交量大幅攀升的小阳春现象，各地房价也出现了不同程度的上涨。 这样的局面，不仅背离了政府稳定房价拉动内需的初衷，也出乎民众及房产业界人士的预料，更与当前经济形势严重背离，试想，在经济危机尚未出现好转迹象的国际大环境下，缘何中国房产一枝独秀？此逆大势之现象绝不会持久，笔者以为，中国商品房价格即将迎来首轮暴跌。理由如下： 一、房价现状 1、目前房价处畸高状态，房价暴跌是人心所向、大势所趋。一份分析报告显示，2008年全国商品房平均销售价格逼近4000元关口，达到3919元/平方米。而2008年我国城镇居民人均可支配收入15781元。这也意味着当年城镇居民一年不吃不喝，仅能买到4平方米的商品房。同时，这份报告显示，2001年我国商品房均价还在2170元/平方米左右，至2008年已上涨了1700多元，涨幅超过了80%。畸高房价已经远远超出民众购买力，房价下跌乃至暴跌是人心所向，更是大势所趋。 2、近期房价出现了非理性的上涨为后期暴跌腾出了空间。国家统计局发布的最新数据表明：5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%，降幅比上月缩小0.5个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。2008年8月，这一指数出现环比负增长，在连续负增长7个月后，于今年3月出现0.2%的正增长，4月增幅扩大至0.4%，5月进一步扩大到0.6%，估计6月还将继续扩大。这一涨速，已与2006年5月和2007年4月的0.7%的涨幅相近。近期房价出现了非理性的上涨，不仅与政府意图相左，更为后期房价暴跌腾出了空间。 3、房价上涨令实体经济的衰退之路变得更加漫长。郎咸平认为，“目前楼市回暖现象让我比较担心，原因是大量实体经济的避险资金进入楼市，对下一步经济复苏会带来隐患，这不是我们所鼓励的，代价太大了，如果楼市的回暖造成的是实体经济的衰退那就太可怕了。”对于郎咸平的观点，笔者持赞同态度，房价上涨在很大程度上将吸引实体经济的避险资金进入楼市，而实体经济的资金进入楼市在堆高楼市泡沫的同时更令实体经济的复苏之路变得漫长。 二、政府政策 1、研究出台物业税表明政府已明确发出降房价的信号。在房市成交量大幅反弹、房价出现上涨势头的背景下，国务院25日通过并对外正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》。《意见》提出，深化房地产税制改革，研究开征物业税，由财政部、税务总局、发改委、建设部负责。 由此，我们可以看出，深受业内外关注好多年的物业税终于有了实质性进展。尽管开征物业税尚处研究阶段，可我们仍然可以清晰地看到，房产市场表现已与政府初衷严重背离，政府此举的核心目的必然是为了打压房价。故此，政府将物业税开征实质性提出，是向业界明确地传出降房价的信号。 2、调整资本金比例表明政府希望通过增加供应达到降房价的目的。根据中国政府网27日发布的《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，国务院决定自5月25日起对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％。 政府之所以出台这样的政策，不外乎是出于两点考虑：通过调低资本金来刺激房地产投资，此其一；其二，是欲通过大幅调低保障性住房和普通商品房的资本金比例，以期达到增加市场供应稳定乃至降低房价的目的。 3、国家统计局对各地房价成本进行调查利于打击开发商暴利心态。日前，国家统计局下发通知，将对40个重点城市范围内的商品住宅开发费用构成进行专项调查摸底。调查的主要内容，一是调查样本房地产开发企业基本情况、房地产开发项目个数、房地产开发企业财务状况等；二是调查房地产项目开发费用构成情况。国家统计局调查房价成本将在很大程度上打击开发商的暴利心态，从而有利于令房价下跌。 三、市场现状 1、市场需求已经释放殆尽。券商研究机构6月17日发布的报告显示，上周(8日至14日)，16个重点城市中，商品住房销售量环比回落的城市进一步增加，由之前的6个扩大至11个。其中成都下滑最大，销量跌落至2008年周平均成交水平之下。北京签约住宅期房2665套，环比下滑16%。上海商品房预售5978套，环比回落9%。深圳一手住房成交1405套，环比降幅达19%。由此可见，各地的市场需求已经释放殆尽，市场将呈现供大于求的格局，房价必将步入下跌通道。 2、观望气氛依然浓厚。中国人民银行6月12日公布的2009年第二季度全国城镇储户问卷调查结果显示，居民消费意愿下降，储蓄和投资意愿增强。调查表明，47%的城镇居民在安排支出时选择“更多地储蓄”，此比例比上季提高9.5个百分点，升至历史最高；仅有15.1%的城镇居民选择“更多地消费”，比上季下降14.6个百分点，降至历史最低。与此同时，选择“更多投资”的居民占比升至37.9%，连续两个季度增加，累计提高8.8个百分点。调查表明，超过六成居民认为当前房价“高，难以接受”。浓厚的观望气氛将令市场需求大幅降低，这样，房价必将出现下跌。 综合上述观点，笔者认为，今年下半年，中国商品房价格将迎来首次暴跌，一线城市的跌幅将超过30%，二、三线城市的跌幅将接近30%。 经济学家：房价跌30%不足为怪下半年买房子 如果今天我们站在月球上看地球，会看到一张严重失衡的资产负债表：资产急剧贬值，负债逐渐提高。 爆发于美国的次债危机演变成席卷全球的金融危机以来，全球证券化的财富贬值了50万亿美元，其中股市蒸发了32万亿美元，包括原材料、石油等大宗商品在内的资源储备贬值了50%-80%，企业和家庭财富的贬值有许多无法量化，至少贬值20%-30%。 与此同时，全世界的负债在过去两年内没有减少一分钱，各国政府为了应对危机纷纷注入流动性。钱从哪里来？无非是通过举债。 全球资产负债表的失衡既是危机爆发的结果，但也给出了解决危机的方向。如何使资产负债表重新恢复平衡呢？只能是把世界财富再吹起一个大泡泡，并以通货膨胀使负债相对下降，下降到可承受的水平，使世界恢复平衡。 世界已从生存经济进化到发展经济或成熟经济阶段，财富形态发生了重大变化，通货膨胀和资产泡沫与我们形影相随。 事实上，现代政府把通货膨胀制造业变成了过去50年最大的新兴产业，政府的经济角色已从亚当·斯密时代的“守夜人”变成了凯恩斯时代的职业人，具有消费者，投资者和货币发行人的三重功能，兼顾充分就业，适度通胀和金融体系的稳定。而要实现这三大目标，货币发行的总量必然越来越多。 用中国的“五行”来看今天的财富，土地和劳动等传统实体经济的价值属性是“金木”，感觉很实在，它们是逐渐升值的，证券化资产的价值属性则属于“水火”，它们会沸腾为泡沫，也会“蒸发”为“尘土”。所以说投资如赴汤蹈火，因为当今世界越来越多的财富离开“金木”形态，转变为新财富的“水火”。 如果说实体经济的财富本源是土地和劳动，虚拟经济的财富本源是预期和交易，那么今天的财富有多少来自土地和劳动？多少来自交易和预期？对于企业和家庭而言，前者是有意栽花，后者是无心插柳。 我们回头看过去积累的财富，无论是家庭还是企业，都无法逃脱一个隐形的“二八定律”，80%来自于资产溢价，只有20%来自于勤劳致富。天道酬勤、勤俭持家的观念遇到了挑战，拥有财富的多少，常常取决于能否在资产升值和贬值的周期波动中及时转换。 过去二十年，中国企业迅速崛起了，从资产溢价的角度看，改革开放使中国企业获得了转轨溢价，全球化时代格林斯潘吹起的大泡沫又使得中国企业分享了全球化溢价。这两个巨大的溢价使许多企业的发展脱离了主营利润驱动的轨道，转型为资产溢价驱动的模式，不少企业的主营业务是账面赚钱，但实际上并不赚钱。 在资产溢价驱动的企业发展模式中，初级班的企业看现金收支表，是在成本/收益分析的基础上追求主营业务利润；中级班的企业看资产负债表，经营重心从利润驱动变成现金流驱动，而现金流的传统定义变了，人们常说的所谓现金流经常是指资金链，所以“不怕没钱赚，就怕链子断”；高级班的企业开始经营表外业务，在风险/回报分析的基础上追求企业的融资能力。 如果把主营利润、资产溢价、融资能力这三项分别比喻为企业的一根扁担，两个箩筐，哪个因素在企业经营中作为扁担，就决定了企业的主营业务风险。扁担一断，企业就会突然死亡。选择哪个因素当扁担，决定企业不同经营模式。今天，约80%企业是拿着资产溢价当扁担，也就是用经营性现金流置换资产，用资产溢价置换融资，再用融资能力和资产溢价支撑着企业经营。 过去30年，全球经历了资产溢价的上升周期，现在突然进入了资产贬值的下降周期。在金融危机向实体经济转移之时，企业不仅主营业务在萎缩，资产溢价和融资能力也都在下降，进入了资产贬值的下降通道。企业由于资产泡沫破裂而死亡的状态，有些类似于急性心肌梗塞引发的“骤死症”，完全不同于传统企业马拉松式的渐进式死亡。 索罗斯说，市场在绝望中落底，在欢乐中升腾，在疯狂中毁灭。政治家和金融家玩的游戏我们改变不了，我们只能顺势而为。金融危机已经从金融中心华尔街传递到了次中心欧洲，从虚拟经济传递到了实体经济各行各业，并深刻地影响了每个企业和家庭。但这个资产大幅度贬值的周期终将结束，我们要耐心等待下一个资产溢价的上升周期，等待全球资产负债表恢复平衡 2009年虽是充满不确定性的一年，但只要度过今年，你就获得了下一个资产溢价上升周期带来的机会。 金融危机使全球证券化财富蒸发了50多万亿美元，但中国只占其中的2万亿-3万亿美元，所以从相对财富角度看，中国是相对财富迅速成长的国家。 在全球经济开始复苏的阶段，一定会是中国经济领先复苏。原因主要有四点：一是中国的金融体系没有崩溃，还有刺激经济的调节空间；其二是原材料和能源价格的暴跌使中国的成本优势显著上升；其三是在宏观政策调整方向后，市场信心正在恢复；其四是股市房市已经企稳，主流群体的消费开始恢复。当然，中国经济领先复苏不能脱离全球经济环境的稳定，也就是说，在美国经济企稳和东欧阴云消散之时，就是中国经济领先复苏之日。 最近的好消息是，3月15日，美联储主席接受采访表示，美国经济已经没有再度出现萧条的风险，不会再有大型银行倒闭，如果政府能帮助银行系统恢复信贷投放，当前这场经济衰退会在年底结束。最近格林斯潘也说，美国经济的复苏，首先要看房价止跌，其次要看股市反弹为国民经济注入信心，乐观估计是在今年底开始企稳反弹。 如果把房价止跌和股市反弹作为中国经济复苏的信号，从投资人的角度看，预计上半年的机会将是买股票，下半年的机会将是买房子。现在部分地产商还在负隅顽抗，不原意接受政府的降价暗示和政策引导。国家GDP的增速已经从12%下降到8%，股市也从历史高点一度跌去了70%，所以房价下跌20%-30%应该不足为怪。 由于房地产是中国经济的支柱产业，房价筑底放量就可说是中国经济开始复苏的标志。所以说，当前股市正等待房价下跌，房价不跌到位，股市也不好意思上涨，房价调整到位就给股市奠定了起跳的踏板，也就释放了复苏的信息。（理财周报）转载请注明出自修水论坛 http://www.360424.com/,本贴地址:http://www.360424.com/viewthread.php?tid=10856

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