修水县志.房产篇

修水县志.房产篇

修水县房产管理局(供稿)
二○○九年八月二十日



第一章  管理体制与机构演变

　　修水县房产管理局是县人民政府主管全县房产业和住房制度改革工作的直属正科级事业单位。

　　为适应社会经济发展的需要，修水的房产管理机构几经变更，其职能不断更新，不断完善。从建国初至1993年，先后被称作修水县房产公司、房产管理所，拥有干部职工及临时人员100人左右，内部机构设有财会室、业务室、维修队，主要职能是代政府管理在解放初期土改期间没收的城乡房屋。除县城数百栋十几万平方米的直管公房外，当时还代管200多栋集镇公房。

　　1994年3月，修水县房地产管理局成立，内部机构设有房管股、人秘股、监察股、交易所等，主要职能除了直管公房管理外，增加了房产交易管理、房产市场监察等职能。随后又增加了住房制度改革职能，修水县住房制度改革领导小组办公室为正科级事业单位，与房地产管理局合署办公，实行“两块牌子、一套人马”。

　　2003年4月，修水县房地产管理局更名为修水县房产管理局，内设办公室、房改股、房产管理股、房屋拆迁管理办公室、产权交易管理中心等5个职能股室；修水县室内装饰行业管理办公室牌子挂县房产管理局，履行室内装饰行业管理职能。同时，还管辖修水县房产测绘队、白蚁防治所等。根据房地产业发展的需要和有关政策法规的要求，2003年至2008年，县房产管理局先后增设了市场开发管理股（与房屋拆迁管理办公室合署办公）、物业管理与室内装饰管理股、住房保障管理股和房屋安全鉴定办公室，职能得到充实和完善。

　　目前,县房产管理局主要职责有：1、贯彻执行国家和省、市、县政府有关房产业的方针、政策和法律、法规,制订和实施全县房产业管理办法及规定；2、负责制订和实施全县房产业发展规划；3、负责全县房产开发行业管理和房产开发企业资质管理,参与土地使用权有偿出让经营和开发利用工作，负责管理和规范房产交易市场； 4、承办县住房制度改革领导小组的日常工作，指导和监督县住房公积金管理中心的工作;5、负责城镇住宅建设和国家公务员及社会低收入者住宅建设，制定城市低收入家庭住房保障、经济适用住房和廉租住房发展规划和计划并组织实施;6、负责直管公房的租金收缴、维护、维修和危旧房改造工作，实现国有资产的保值增值;7、根据城市规划，参与旧城区房屋改造和新城区房地产开发，负责危房鉴定管理工作;8、负责城市房屋拆迁管理工作;9、负责全县房地产物业管理的行业管理和物业管理企业的资质管理;10、负责城镇（含独立工矿区）房屋产权产籍管理、发证及房地产档案管理;11、负责住宅（含规定的部分非住宅）室内装饰等行业的管理工作;12、负责对全县房地产中介服务、信息咨询、价格评估、白蚁防治。

第二章  住房制度改革

　　一、全面推进住房制度改革，搞好优惠售房工作

　　1994年2月修水县重新组建了房改办，与县房管局实行“两块牌子，一套人马”，为正科级事业单位，并拟定了房改方案：《修水县人民政府关于印发修水县城镇住房制度改革实施方案及其配套政策的通知》（修府发[1994]19号）及四个配套政策,即：《修水县全面推行住房公积金制度实施办法》、《修水县分步调整公有住房租金实施办法》、《修水县继续稳步出售公有住房实施办法》、《修水县加强集资合作建房管理实施办法》。

　　全县应参加房改的单位210个，其中售房单位147个，出售公有住房3060套，建筑面积18.36万m2，并给购房户发放了有限产权证，明确了其产权比例。

　　1999年8月12日《修水县人民政府关于印发修水县深化城镇住房制度改革补充规定的通知》（修府发[1999]18号）文件的下发，再次掀起了第二轮房改的高潮。全县累计出售公用住房5209套，建筑面积39.7万m2。同时给购房户颁发了所有权证。

　　二、加大公房提租力度

　　全县住房制度改革前，直管公房月平均租金0.06元/m2（使用面积）。1991年县政府制订实施“三个单项”办法后，月平均租金提高到0.12元/m2；两轮房改，二次提租，分别将砖混结构由原0.25元/m2提高到1.20元/m2，砖木结构的公房由原来的0.12/m2提高到0.8/m2，简易结构的公房由原来的0.08元/m2提高到0.50元/m2，平均达到了0.83元/m2，比1991年平均增长5.9倍。

　　三、实行住房公积金制度

　　实行住房公积金制度的单位，从1994年7月1日起按规定在职职工每人每月缴交6元，单位、个人各负担一半。以后，根据各单位经济负担的能力可按工资总额5% - 12%缴交。到2008年底止，归集单位224个，参加人数达7894人，归集总额为1.06亿元，公积金贷款总户数880户，公积金贷款总额7744万元，贷款余额6028.35万元，资金使用率达到了76.09%。

　　四、实施集资合作建房

　　房改的目的在于改善居民的住房条件，全县参加集资合作建房的单位40个，建筑面积12万m2，解决了1219户困难户。

　　五、实行住房分配货币化

　　2004年以来,停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，县人民政府下发《关于印发单位干部职工到城南购置住房享受住房补贴实施办法的通知》（修府发[2003]8号）文件后，县房改办对六个单位38户职工进行了住房补贴审批，金额达77.44万元。

第三章  房地产开发

　　1992年前全县没有出现真正意义上的房地产开发。到1992年，邓小平南巡讲话后，全县经济建设步伐加快，县城房地产项目开始启动。县城站前路房地产项目建设翻开了修水县商品房开发的第一页。由于当时还未成立县房产管理局，该项目建设直接由县政府成立站前路项目建设领导小组负责，并由政府办、建设、工商、财政、税务等部门抽调人员组成领导小组，具体负责站前路道路改造、房屋拆迁和商品房建设协调、管理等工作，修水县房地产综合开发公司承担建设任务，修水县第一建筑工程公司承担施工任务。该项目建筑面积2.7万m2，商品房销售价格为280-330元/m2，于1993年底全面竣工。

　　1994年，仿效站前路项目的开发建设管理模式，县政府再次启动了集商住贸易于一体的赣北商城项目建设。赣北商城中心为车站，一至二层为商铺，三至七层为住宅，建筑面积2万余m2，商品房销售价格为370-420元/m2，于1996年10月底全面竣工。

　　随着社会主义市场经济的不断深入，市民住房消费需求得到激活，加之受站前路、赣北商城成功开发的鼓励，民营经济股份制企业开始投入商品房开发领域。1995年，江西恒中实业有限公司注册成立，当年就建设了望江大楼商品房开发项目，建筑面积 8700m2，商品房销售均价470元/m2，实现了一年工程竣工、一年销售完毕的目标。

　　1994年修水县房地产管理局成立，1996年县房地产管理局组建了修水县房地产实业开发总公司，当年承担了修水县首期开发建设胡家巷和陈家老屋两项工程。该工程建筑面积2万m2，由县财政拨款70万元，公司提供60套60m2廉租住房给政府，用于解决最低收入家庭住房困难的居民，多余住房由政府定价销售给中低收入家庭，销售金额用于弥补建设工程款项的不足。当时被群众称为“民心工程”、“德政工程”。

　　1997年，全县正规房地产开发企业达到4家：修水县房地产综合开发公司、江西恒中实业有限公司、修水县房地产实业开发总公司、修水县方兴房地产开发公司，他们陆续参与城北旧城改造、单体房屋和联体房屋的开发建设活动。在全县房屋的正规开发建设日趋活跃的同时，也产生了一批个体建筑商，并出现了百家汇、古尚州个体建筑商开发的无规划房屋建筑群。据1996年和1997年统计，县城共有近4万平方米的无规划房屋建筑开工。

　　1998年，经国家立项，修水县房地产实业开发总公司开发建设全县第一个住宅小区模式的安居工程——百卉小区正式诞生，建筑面积6万多m2，销售均价630元/m2，2000年底项目竣工，并销售完毕。

　　从1992年至2000年，县城新建房屋总建筑面积20余万m2，房屋销售均价从1992年的300元/m2，到2000年的660元/m2。县城人均住宅面积已达11m2。

　　进入2000年，房地产业作为国民经济基础性、支柱性产业的地位得到进一步加强，房地产管理更加完善。修水县加大招商引资力度，将外资引进房地产业，极大地扩大了房地产开发规模，加快了房地产开发速度。2002年，浙江省温州市客商在修水注册修水新银置业有限公司，组团开发新城花园项目。随后，江西省丰城安泰房地产开发有限公司和江西省丰城安宏伟房地开发有限公司进驻修水，开发东门路原航运公司地块和原柴油机厂地块，建设秀水人家和怡心苑商住小区。2002年至2006年，全县房地产开发呈现雨后春笋之势。

　　为顺应房地产业发展，加快城南开发步伐，进一步激活全县房地产市场，2003年县人民政府先后出台了《关于鼓励农民进城的若干规定》和《关于鼓励农民进城购买商品房的有关规定》，激发了广大农民进城购买商品住房的热情，全县商品房市场日趋活跃。2004年，县人民政府又出台了《关于机关单位干部职工到城南购房享受优惠政策的若干意见》，接着又出台了《进一步搞活住房二级市场的若干决定》，这些政策措施减少了审批环节，拉动了住房消费，加快了城南开发进程，进一步促进了全县房地产市场的健康快速发展。（见附后《2003-2008年全县房地产主要项目基本情况汇总表》（表一至三））全县房地产开发从2000年起结束了“握手楼”和“接吻楼”的历史，无论从管理方式、建设模式，还是从工程质量、规划设计以及各项配套基础设施，都开始逐步向规范化方向发展，修水的城市建设和房地产业进入了一个崭新的时代。

　　从2000年到2008年，在修水县注册的房地产开发企业已发展到了13家，外地进入修水的房地产开发企业有14家，先后有27家房地产开发企业参与城市建设。由于这些开发企业的积极参与，在短短的9年间，全县新建小区（项目）共30个，房屋建筑面积平均每年增加近20万m2，累计达192万m2；商品房销售均价每年以10%的幅度递增，即从2000年的660元/ m2增到2008年的1680元/m2（其中2007年和2008年涨幅略有增大）；人均住宅面积每年增加2m2，即从2000年人均住宅面积11m2，到2008年增加到27.9m2，每年至少为财政增收3000多万元。

第四章  房地产市场

　　房地产市场管理，主要体现为房产行政主管部门的行政职能管理，履行对各房产企业的行业指导、行为监督、资质（资格）管理以及行政许可事项的审批管理。

　　房产企业包括：房地产开发、房产测绘、白蚁防治、房屋拆迁、房产评估、房产经纪等企业，除房地产开发外，其余都属房产中介（机构）企业。至2008年底止，全县共有房产企业20家，其中：

　　1、房地产开发企业13家，即：修水县房地产综合开发公司、修水县恒中实业有限公司、修水县房地产实业开发有限责任公司、修水县方兴房地产公司、修水县创星置业有限公司、江西百度房地产开发公司、江西远征置业有限公司、江西长春置业有限公司、修水县新银置业有限公司、江西中邦房地产开发公司、江西华联房地产开发有限公司、江西腾龙房地产开发有限公司、修水县宁红大市场开发有限公司。

     2、房产测绘企业1家，即：修水县房产测绘队。

     3、白蚁防治企业1家，即：修水县白蚁防治研究所。

     4、房屋拆迁企业2家，即：修水县信宁房屋拆迁有限公司、修水县立顺房屋拆迁有限公司。

     5、房产评估机构1家，即：九江市高远房地产估价有限责任公司。

     6、房产经纪中介2家，即：修水县华堂经纪有限公司、修水县永联房产中介服务部。

　　修水房产评估业从1994年成立县房地产管理局由了简单的评估活动开始，当时国家未明确要求评估单位资质，从业人员只经过简单培训就可上岗。到1998年，国家明确规定，只有取得房地产评估资格的单位，才能从事房地产评估业务。2001年九江科艺房地产评估咨询有限公司在修水成立分公司。2007年，我县九江市高远房地产估价有限责任公司挂牌成立。从此，我县有了本土的房地产评估机构。房地产评估业务，从无到有，从弱到强，从简单到规范，走过了14年的风雨历程，共计评估房屋拆迁业务2083起，建筑面积达25万多m2；房地产抵押评估420多起，面积达3万多平方米，为我县的房地产开发作出了积极的贡献。

　　修水房产经纪中介业可追溯到上世纪90年代中期，县城街头巷尾出现房屋买卖信息发布。随着房地产业的快速发展，房地产市场日趋规范，消费者对房产信息来源的可靠性和真实性要求更高。2003年我县唯一一家具有资质的九江市弘源房地产经纪有限公司应运而生。修水县华堂房产中介公司和修水县永联房产中介服务部分别于2004年和2006年相继成立。2007年，九江顺腾房产经纪有限公司、九江市翔云房产经纪有限公司分别在修水成立分公司。这些正规公司的成立结束了地下中介的历史，在县房产行政主管部门的监督指导下，全县房产经纪中介企业正式步入了健康规范的管理轨道。房产经纪中介主要从事二手房转让、商品房代销、租赁房代租、房产权证代办以及房产政策咨询等业务活动，为全县房地产增添新的力量。


　　第五章  房屋拆迁

　　自2000年县政府加快实施县城南移战略以来，因县城建设的需要，县城房屋拆迁量开始增加。2001年，国务院颁布了《城市房屋拆迁管理条例》，随后，修水县结合县情制定了《修水县城市房屋拆迁管理实施办法》，全县城市房屋拆迁单纯依靠行政力量的管理方式逐步得到改变，逐步走向市场化、规范化的轨道。为加大房屋拆迁的管理力度，规范拆迁行为，做到政企分开，2002年，县房产管理局专门成立了修水县房屋拆迁管理办公室，具体负责房屋拆迁的监督、指导和管理工作。在县房产局的指导下，2003年成立了全县第一家民营股份制拆迁中介企业——修水县信宁房屋拆迁公司，专门接受拆迁人的委托，具体实施房屋的动迁和拆迁工作。2007年成立了第二家拆迁企业——修水县立顺房屋拆迁有限公司。

　　2004年底，为解决城南建设过程中出现的“城中村”的农房拆迁问题，切实保障农户房屋被拆迁和土地被征后的生活出路，县政府先后出台了《修水县城市规划区内农房拆迁补偿安置暂行办法》、《修水县失地农民劳动就业优惠试行办法》和《修水县失地农民最低生活保障试行办法》等系列文件。这些文件的出台，更加规范了房屋拆迁过程中的各项补偿、安置等工作，给予被拆迁人政策上的更多实惠，既维护了被拆迁人的合法权益，又推动了县城房屋拆迁工作的顺利进行。从2001年至2008年，全县共拆除房屋25万余m2，发放各项拆迁补偿资金和补助费等近2亿元。



第六章  物业管理

　　 修水物业管理工作从2003年开始起步，至2008年底，全县注册物业管理企业有9家，从业人员近200人，实施物业管理项目18个，物业管理面积累计150万平方米。而且，物业管理项目开始从单纯的商住小区不断向政府机关、批发市场、工业厂区等不同类型物业延伸，涉及到城市管理和人民生产、生活的各个领域，成为社会经济的重要组成部分。

　　在物业管理迅速发展过程中，修水县不断加强行业管理，完善管理体制，创新工作方法，大力促进物业管理向科学化、规范化方向迈进。

　　在物业企业管理上，依照国务院《物业管理条例》和建设部《物业管理企业资质管理办法》，于2004年底出台了《修水县物业管理暂行办法》，2006年初又制定了《规范全县房地产市场管理若干规定》，坚持“企业凭资质经营、从业人员凭证上岗、外来企业严格准入备案”的原则。建立企业资质静态管理与经营动态管理相结合的管理考核制度。同时还指导和督促物业企业健全内部机构设置、建立内部管理规章制度，组织物业从业人员岗位培训，培育物业管理人才，增强物业管理发展后劲。近6年，全县先后有近100人参加部、省、市的物业管理专项培训。

　　在物业市场培育上，首先实行物业管理招投标制，要求2万平方米以上的住宅和多产权非住宅物业全部实行公开招投标方式选择物业管理企业。其次实行物业管理用房限定制，根据《修水县房产开发项目建设管理试行办法》，要求达到一定规模的小区均无偿提供物业管理用房和社区办公用房。

　　 在维修资金管理上，首先是把好物业维修资金归集关，为房屋后期管理提供资金保障。根据《修水县物业物业维修基金管理暂行办法》有关规定，从2003年1月1日起，全县所有房产开发项目均须按房价2%-3%比例交缴房屋物业维修资金，至2008年底，全县共归集房屋物业维修资金达1600余万元，归集率达95%以上，归集额和归集率均为全市各县（市）第一。其次是把好维修资金使用关，促进维修资金科学管理。2005年专门成立物业维修资金管理中心，并由修水县财政局、修水县房产管理局共同制订了《修水县物业维修基金财务管理规定》，对全县物业维修资金统一管理、统一核算、记帐到户，并实行四级帐户管理。

　　在业主自治管理上，首先引进社区居委会组织机制，县房产部门与县民政部门、义宁镇街道办、社区居委会协调，积极发动社区居委会担任成立业主大会的第一责任人，建立所在社区居委会牵头组织业主大会召开的新机制。其次引导建立业主自治机制，借鉴组织先进经验，结合县情，起草《业主大会议事规则》和《业主公约》样板，提供给小区业主委员会参考。目前，全县已有5个入住率较高的小区成立了业主委员会。



第七章  直管公房管理

　　县城的直管公房现有住宅房建筑面积为92053m2，其中：简易、砖木结构为73541m2（包括52个祠堂，30540m2），砖混结构为18512m2，营业性店铺3129m2。这部分房子主要分布在西摆街、鹦鹉街、北门路、胡家巷、华光巷、公敏巷、余家巷等地，共有1700多居住户，其中1379户近万名居民居住的简易结构的危旧公房中，有80%以上为老祠堂，建筑时间多数为晚清时代或民国期间，房龄大多数在60-120年之间，远远超出安全使用年限，建筑物已自然老化，长期被雨水冲刷和受白蚁的侵害，绝大多数已经变形、歪斜、裂缝，屋面和承重墙体破烂不堪，抗台风、暴雨、大雪等自然灾害的能力十分脆弱。（见《县城2006年底直管公房古祠等基本情况》）

　　作为代管部门，县房产管理局对直管公房的主要工作职责是承担着全县1700多户，90000多平方米的租住房的维修养护工作，以及房屋的安全、防火、租金收缴、租赁房的发证、转让、过户、拆迁、安置等工作。（《直管公房房租收取标准》见附表）

　　近十几年来，县房产管理局对直管公房采取了以下管理措施：

　　 1、健全机构，完善房屋安全管理制度。始终视保护公房住户的生命财产安全为己任，牢固树立“群众利益无小事”的观念，把公房安全摆在各项工作的重中之重。一是成立了安全生产工作领导小组，由一把手担任组长，分管局长任副组长，房管股具体抓，并聘请了三名房屋维修队员和八名收租员为义务安全员，他们长年走街串巷，发现隐患及时报告，及时处理，形成了一级抓一级，层层抓落实的工作格局。二是制定了安全生产责任制和定期检查制度，把安全生产列入了年初的目标考评内容，层层分解目标责任并实行一票否决，做到了每月一巡查，每季一排查，每半年一检查（重大节假日和重要会议期间除外），同时还开通了“民声通道”，公布了单位主要领导的联系电话和房屋维修热线电话，实行了服务承诺制和限时办结制。三是完善了安全事故应急救援预案，建立了应急救援指挥系统，明确了指挥中心和各救援小组的主要工作职责和工作纪律，为提高应对突发事故处置的综合指挥能力和快速反映能力提供了制度保障。

　　2、加大了安全投入力度，确保公房保值增值。为预防和减少火灾事故，最大限度地保护国家和居民的财产安全，一方面加大了安全投入，配置消防器材，分发到每个祠堂；另一方面对辖区内的直管公房进行了安全保险，自2001年起每年筹措5万多元对直管公房进行房屋安全保险，为国家和居民财产安全提供了有力保障，确保了国有资产的保值增值。

　　3、加大房屋维修力度，确保住户安全。首先加大了房屋维修力度，保障维修资金，3个维修队员长年奋战在维修一线，每年的房屋修缮费均超过20万元。通过多年的努力，现在大部分土墙已剥脚，屋面整体下沉的已翻新，堵塞的阴沟已疏通，塌陷的梁柱已加固，但由于自然的风化和房屋本身的老化，还有许多房屋无法维修。其次加大了输电线路的整改力度，近几年组织专人对全部直管公房的电线走向进行了专项检查，根据检查情况，制订了线路整改方案，至2008年底县城直管公房中已老化的输电线路基本完成整改，耗资30万元左右，基本消除因电线老化而引发火灾的隐患。

　　4、加强危旧公房改造力度，改善租住户的居住条件，消防安全隐患。上世纪90年代中后期，县房产管理局对陈家老屋、胡家巷、金岭小区、南门头、余家巷、公敏巷、百汇小区进行了部分改造工程，解决了300多户的低收入家庭住房困难。但自2003年以来的5年间，城北危旧公房改造基本停滞，仅仅通过招商引资组团开发了东方巴黎商城（鹦鹉街）、东盟佳苑（西摆老街）等几个小区，危旧公房管理方面的安全压力仍然相当严峻。



第八章  保障性住房建设

　　保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。廉租住房保障由三种方式组成：实物配租、租赁补贴、租金核减。

　　2007年8月7日，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）文件后，2007年四季度，我县正式启动保障性住房建设。第一批廉租住房和经济适用住房在南桥扶贫小区傍开工建设。建设廉租住房49套2910.6m2，经济适用住房84套，6590.36m2，经济适用住房根据（修府办[2008]78号文）以平均价765元/m2销售，总房价款约505万元。

　　首批廉租住房和经济适用住房申请入住家庭根据建设部《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》规定，在县城8个社区按照条件调查摸底，经过“居民委员会、义宁镇人民政府、县房调办三级审核、三榜公示”，2008年12月1日在县电影院由县监察局、县公证处现场监督公证，通过电脑摇号产生。九江市委常委、县委书记程利民，九江市房管局党组书记、局长朱作清和县四套班子领导到现场参加电脑摇号仪式。

　　我县在保障性住房建设过程中，先后出台了《积极推进经济适用住房和完善廉租住房制度实施办法》（修府办发[2007]42号）、《修水县城镇低收入住房困难家庭摸底调查实施方案》（修府办发[2008]58号）、《修水县城市最低收入家庭住房保障暂行办法》（修府办发[2008]59号）、《修水县加快廉租住房建设实施方案》（修府办发[2009]19号）等文件。2008年，县城通过调查摸底，有符合廉租住房保障对象887户、2626人。2009年，经对县城住房困难家庭扩大调查摸底，有符合廉租住房保障对象1195户、3334人。

　　2009年初，为贯彻落实***、国务院关于“扩内需、保增长、保民生、保稳定”的决策部署，我县根据《江西省加快廉租住房建设实施方案》（赣府厅字[2009]24号）文件精神，在南桥大洋洲集中新建廉租住房413套，同时确定2010年-2011年廉租住房建设目标540套（每年270套）。南桥大洋洲廉租住房建设项目概算总投资2478万元，向中央和省财政争取项目资金1194万元。2008年，向符合条件的594户廉租住房保障家庭发放租赁补贴94万元，2009年向1030户家庭发放租赁补贴140万元。

　　加快保障性住房建设，扩大保障性住房覆盖面，是一项利国利民的民生工程，它对我县经济平稳较快增长，社会和谐有着积极促进作用，对县城低收入困难家庭住房条件有明显的改善，为促进我县房地产市场健康有序发展做出了新的更大的贡献。