55亿复制凤凰古城：不是复制是重建

　“我是说重建一个新的凤凰，而不是复制凤凰，有人为吸引眼球，故意以讹传讹！” 8月5日，长沙喜来登大酒店， “旅游策划大师”叶文智说到激动处，禁不住从沙发上站起来，双手挥舞。

　　叶文智旗下的凤凰古城文化旅游投资股份有限公司（下称“凤凰古城公司”）近日宣 布，拟在凤凰沱江上游投资55亿元建造一座新镇“烟雨凤凰”，消息一出即成舆论热议焦点，“复制仿古”、“滥造经典”等质疑声也接踵而至。

　　凤凰古城公司今年年初挂牌成立，股东包括友阿集团、隆平高科（000998.SZ）、新华联（000620.SZ）、拓维信息（002261.SZ）等湖南本土资本大鳄，而叶文智的目标是将凤凰古城公司运作上市。

　　浸淫旅游业界二十年的叶文智，此次投资烟雨凤凰项目，或许是受到丽江旅游（002033.SZ）的刺激，更或许是看到中青旅（600138.SH）旗下乌镇建设的启发。乌镇此前也是通过“建新镇保老镇”解决客流接待瓶颈，逐步打开业绩增长局面。

　　不过，乌镇的“建新保老”背后有中青旅及地方政府的财力、政策支持，而旅游策划出身的叶文智，以民企背景跨界切入旅游地产，产业运作经验缺乏以及开发资金融资缺口，都将成为考验叶文智能否从“策划大师”跻身为“产业大亨”的关卡。

　　重建凤凰

　　2001年，被新西兰著名作家路易艾黎誉为“中国最美丽的小城”的凤凰，旅游产业方兴未艾。是年，凤凰县政府以9.36亿元的价格，将南方长城、奇梁洞等8个景点的50年经营权转让给叶文智旗下的张家界黄龙洞旅游公司。

　　经过十多年的发展，凤凰古城游客接待量从2000年的57万人次上升到2011年的650万人次，旅游总收入从不足百万元攀升至44.31亿元。与此同时，基础设施不足、旅游开发低端、游客满意度下降等问题迭出，游客不断增加与凤凰古城接待能力不足的矛盾越发凸显。

　　在这个背景下，叶文智开始谋划在距凤凰古城6公里的沱江上游建设新镇“烟雨凤凰”。凤凰古城公司提供的资料显示：“烟雨凤凰”项目选址沱江上游，长潭岗水库附近，总控制用地面积7平方公里，核心区用地面积3.69平方公里，规划净用地面积2.021平方公里，总投资55亿元人民币，2013年5月开建，建设周期3年。

　　叶文智解释，烟雨凤凰是“建新镇保老城”，不会复制凤凰老城，而是按照行政新区、居民新区和游客新区三个部分布局组合，再造一座旅游新镇。

　　“55亿元只是路网建设等基础设施投资，加上后续的景观建设、餐饮、客栈和纪念品商店等，总投资将超过90亿元。”叶文智说。

　　不过，烟雨凤凰计划甫一抛出，即引来广泛质疑。多数市场舆论自然联想认为，叶文智是要“复制凤凰”，因此，“文化啃老”、“搞滥经典而非成就经典”等批评之声铺天盖地而来。

　　“我不是要复制凤凰老城，而是要再造一座新镇，风格上可能会借鉴老城的一些好的东西。”叶文智解释道，建设烟雨凤凰，是要将凤凰打造成国际化旅游目的地，将文化资源转化成文化产品。

　　乌镇第二？

　　大手笔投入烟雨凤凰项目的背后，叶文智觊觎资本市场的野心，显露无遗。

　　目前A股市场上，涉及古镇旅游资源概念的上市公司有中青旅、桂林旅游（000978.SZ）、丽江旅游，分别依托的是乌镇、阳朔、丽江。

　　2011年，中青旅、桂林旅游、丽江旅游营收分别为84亿元、5.1亿元、5.5亿元，净利润分别为2.67亿元、6829万元、1.17亿元。而记者获悉，凤凰古城公司2011年营收约为2亿多元，净利润3000多万元，相比已经登陆资本市场的“大哥们”，差距颇大。

　　这刺激着叶文智加速资本运作步伐。今年初，叶文智在原凤凰旅游公司基础上，通过增资扩股设立凤凰古城公司，包括友阿集团、隆平高科、新华联等湖南本土资本大鳄纷纷成为凤凰古城公司股东。

　　“去年股改后就定下了目标，力争今年或明年上报材料，2014年前完成上市。”凤凰古城公司的一名高管透露。

　　成立股份公司后的最大远景看点，就是投资烟雨凤凰，而烟雨凤凰的建设思路，基本是参照了乌镇的“建新镇保老镇”模式。

　　记者了解到，近年在中青旅主导下，乌镇的新镇已经建成近6万平米的建筑及配套设施，所有的现代化商业都将放到新镇区去，而在老镇，则控制过度商业化的泛滥。

　　乌镇模式的核心在于“政府主导、项目开发”，即政府成立旅游开发项目公司，相关资产以财政划拨形式注入项目公司，项目公司以此为抵押向银行借款，用于旅游项目开发。

　　“乌镇有控股股东中青旅和当地政府的财政支持，成功的概率大大提升。”中信建投湖南总部研究总监刘亚辉分析，乌镇背靠上海和杭州两大城市，经济水平高、人均消费能力强，发展后劲很足。