席卷温州、杭州、南京等地的合作建房风潮，开始在上海等一线城市出现

　　昨日（1月17日），一直致力于在上海实现购房者合作建房的钱生辉投资咨询有限公司总经理钱生辉告诉《每日经济新闻记者，他新组建的上海合筑房地产有限公司（以下简称合筑房产），于昨日上午成功拍得临港新城A1-3-1地块。

　　合筑房产背后的股东，是20多名自然人组成的购房者群体。该公司成功拍地，意味着从2006年就开始兴起的合作建房一事，终于在一线城市落地。

　　据钱生辉预测，此合作建房项目的开发成本在6000~8000元/平方米，而相邻区域的商品房销售单价则在1万元以上。中房信研究总监薛建雄认为，在上海首次出现的上述合作建房模式，会对临港新城地区的房价有所冲击。

　　不过，鉴于此前很多合作建房模式未能成功，这次在一线城市落地的合作建房，是否能在市场化程度更高的上海生根发芽，进而推动行业的革命性变革，仍然是一个未知数。

　　钱生辉的自建梦想

　　在上海试水“合作建房”，是以钱生辉为代表的很多合作建房发起人的梦想。

　　早在2005年，上海就出现了首个自建房组织——“家圆”，该组织的注册公司上海圆家投资咨询公司董事长朱剑曾想在上海拿地，但努力多年后，最终销声匿迹。

　　几乎在同一时期，北京、温州、南京等多地先后出现合作建房组织，但大多数不了了之，仅温州的“理想家苑”在2006年成功拿地，最近正式完成分房。

　　和这些组织遭遇的经历一样，钱生辉在尝试合作建房的过程中，也是挫折重重。最初，他曾设想由购房者发起建立自住房建设机构，却发现按照《公司法》章程，自然人股东不能超过200人。而要成立一家有能力购买土地的企业，所有股东的资金实力必须超过50万元，但当时希望参加合作建房的自然人的资金实力都比较弱，根本不可能筹资共同买地。

　　此后，钱生辉曾试图引入机构投资者，以机构投资者的资金为合作购房者开发房地产项目，但由于种种原因，始终未能成功。他还曾想通过盘活存量土地的方式来完成上述梦想，最终也没有如愿。

　　唯一的成功尝试，是2009年他在太仓借机构投资人的资金，为18名普通购房者买地开发房地产，并以预定价格出售。但他这次合作后发现，个人购房者缺乏对大股东的制约力，后者还是有可能撕毁原来的定制购房协议，向购房者加价销售。

　　为了让合作建房模式成熟，并可以大面积复制，钱生辉和其他自建房组织发起人，如温州的赵智强等，不断调整融资、开发模式。但每一次模式调整，往往要花费一两年时间。

　　购房者的开发公司

　　钱生辉告诉《每日经济新闻》记者，合作建房模式实质上由两轮购房者组成。

　　第一轮购房者是合筑房产的原始股东，从集资拿地，到房地产开发，所有资金来源于这些原始购房者，同时，他们要承担合作开发的风险，一旦房屋滞销，他们要买下这些滞销的房屋。

　　作为回报，这些原始购房者可以在房屋预售许可证获得后，共同商议拟定一个市场可以接受的价格，向第二轮购房者进行销售。这样一来，项目的前期融资问题得到了很好的解决。而且，由于这些原始股东的抗风险能力比较强，也不担心会像其他一些合作建房组织那样，在房屋建设到一半以后，由于资金不济而出现烂尾楼等风险。

　　钱生辉说，由于有第二轮购房者的存在，房屋滞销的风险也被大大削弱。在开发上述房屋前，他首先征集到一批意向买家，并与他们共商房屋的户型、小区的规划等，并以多数人的共同意见建设房屋。尔后，再与这些意向买家签订意向购买协议。这些举措大大降低了首轮购房者的风险。

　　钱生辉表示，这一模式是最成熟的合作建房模式，未来可以推广到全国。而他所发起成立的合筑房产，未来会成为全社会购房者共同的房地产公司，任何人都可以参与到这家公司去。

　　或改变的行业秩序

　　兰德咨询有限公司总裁宋延庆认为，上述两轮购房者的房地产开发模式，确实要比完全由购房者来自建房屋成熟得多。而且，从投资者的风险看，上述模式和投资开发商开发地产项目的风险基本上差不多，只要地方政府严把预售关，参与合作建房的第二轮购房者的购房风险也比较小，是一个相对比较成熟的模式。

　　宋延庆表示，这一模式的出现，很有可能对现有的房地产开发格局产生冲击。因为一旦这一模式可以大面积复制，那么其他组织机构也可依葫芦画瓢，发起成立房地产公司，然后以接近于成本的价格卖给自己的职工，这对地产行业的冲击将会很大。

　　据薛建雄测算，合筑房产所购买的上海临港新城地块，预计其最高开发成本在8500元/平方米，而当地新商品房的平均售价超过了10000元/平方米。

　　睿信致成管理咨询董事总经理薛迥文说，正是因为合作建房对于传统房地产格局的冲击，才导致了人们对这一模式能否在全国范围内大面积复制提出质疑。

　　两轮购房者模式

　　◎第一轮：

　　部分购房者作为原始股东，成立开发公司，承担所有资金支持，一旦房屋滞销，他们要兜底购买。回报是，可以拟定价格，向第二轮购房者销售。

　　◎第二轮：

　　其他有意向的购房者提前参与意见征集，共商房屋户型、小区规划等，然后与开发公司签订意向购买协议。

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