防旅游地产热成新圈地运动

防旅游地产热成新圈地运动

文/陈真诚



（载《湖南房地产》）



[导读：这波旅游地产投资开发热潮，会否演变成新一轮“圈地运动”？有不少人正发此质问…个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]



    在国家房地产市场调控政策的持续作用下，2012年，多数开发商，销售业绩普遍下滑，利润也日益摊薄，短期内对商品住宅的投资开发吸引力下降。而在房地产市场持续调控的大背景下，房地产金融政策一直从紧，开发商尤其中小开发商获得融资的难度普遍较大。再加上，由于多年来房地产市场持续快速发展，大量的住房需求被提前释放甚至被提前透支，商品住宅市场已经基本饱和，甚至在一些地区已经供大于求，使得未来的发展空间被压缩。于是，在如此房地产市场形势大势下，原本专注于住宅市场的开发商，纷纷谋求转型。这已成为不争的事实。其中，旅游地产，正成为众多开发商的转型所向，以求安全度过市场调整期的迁徙之地。

大房企纷入旅游地产

    事实上，万达、保利、万科、佳兆业、中弘、中铁、恒大、富力、龙湖、雅居乐、金融街、中坤等众多企业，均已将触角伸向旅游地产，纷纷大举进军旅游地产，或在旅游地产领域进一步加力攻城略地：

    中弘股份已分别与长白山保护开发区管委会、济宁北湖新区管理委员会等签署合作框架协议，建设海口南国荔园度假城项目、长白山望天鹅国际旅游度假区、济宁北湖新区古运河改造项目。西双版纳嘎洒项目约10 .12万亩，其中建设用地约为1.47万亩，总投资额高达150亿元。北京御马坊项目，预计投资100亿元。山东微山湖国际旅游岛项目总面积约为10平方公里，总投资额高达100亿元。同时，中弘还与中国中铁股份公司组成联合体竞买到海口市东海岸如意岛项目权益，逐步进行旅游地产项目开发及配套建设，预估人工岛面积约6.12平方公里。在2012年下半年的短短3个月内，该公司已将海口、西双版纳、济宁等城市近13万亩土地收入囊中，总投资将超500亿元。

    万达集团在长白山、大连、武汉、西双版纳、琅岐、武夷山甚至俄罗斯等地投资，预计投资规模接近1900亿元。其中长白山项目计划投资200亿元，占地面积18.34平方公里；琅岐岛计划投资300亿元；武汉东湖中央旅游文化区的总投资约500亿元，琅岐岛总投资约300亿，武夷山 项目总投资约30亿元人民币。大连领衔的金石国际旅游度假区项目计划总投资500亿元；西双版纳项目计划投资150亿元。从2008年至2012年，万达已斥资近1700亿元，投向旅游地产。

    2010年10月，保利地产与德阳正式签约保利国际城项目，总投资150亿元，建设用地2150亩；在成都东村打造涉及舞台艺术、现代艺术品创作与交易、文博旅游等多个文化创意产业领域项目，投资126亿元，面积约41平方公里。2011年6月，保利地产首个旅游地产项目位于广东海陵岛的保利银滩开盘，总占地约3000亩，总投资约60亿元。此外，2011年在东莞开发建设26.6平方公里的东莞保利生态城项目，投资100亿元。2012年10月30日，保利地产成都公司、信保（天津）股权投资基金管理有限公司、四川遂宁市河东新区管委会三方签署合作协议，拟在遂宁市打造中华养生谷生态国际度假区。该项目总用地面积约3000亩，投资总额约55亿元，规划有森林湿地运动休闲基地、五星级度假会所、特色风情小镇等。另外，保利地产已在海南三亚推出高调推出旅游地产项目。相信保利地产会在海南这个国际旅游岛上大展拳脚，加大旅游地产的投资开发力度。另据不完全统计，至2012年，保利地产还有不少于5个旅游地产项目在建，其中有规划超1万亩的大盘，有些是滨海项目，有些是山林项目，有些是湖泊项目，有些是江景项目，如长沙湘江边的保利国际广场，国际超豪华酒店JW万豪已签约进驻。

    早在2007年，万科地产曾投资10.05亿元强势入驻海南浪琴湾项目。2009年12月，竞得烟台市区北部的海面芝罘岛31.2万平方米地块。海南三亚万科森林度假公园项目，占地2000多亩。广东惠州双月湾项目，规划建筑面积130万平方米。2010年10月，万科就拟投资60亿元，打造南充西山旅游文化综合开发项目一个国家4A级旅游景区。2012年4月，分别拿下了包括青岛、唐山以及南充等5个项目，基本用于开发旅游地产。5月又以超过6亿元的总价成功拍下南充下中坝两宗国有建设用地。

    碧桂园，堪称中国旅游地产开发领域的先驱之一，曾自称有约20的旅游度假项目运作经验。早在1992年，碧桂园开发了第一个千亩超级大盘顺德碧桂园，当时“是给香港回乡置业并旅游的人定位”的，是中国最早的带有旅游地产性质的项目，只是后来在操盘时变成了广佛人的居所。从2005年开始，碧桂园真正发力于旅游地产。当年，碧桂园首次推出旅游度假项目清远假日半岛，令其开发旅游地产的信心大增，开始布局全国。2008年年初，碧桂园在湖北咸宁市毗邻武广高铁站点的区域落子，其旅游地产市项目温泉城于2010年5月面市。同期，碧桂园又在比邻南京的安徽和县，打造其在华东地区的山水度假大盘如山湖城。2011年7月30日，碧桂园在惠东开发的超级旅游大盘十里银滩开盘。在广东清远市的清泉城项目，2011年5月份推出首期。2012年，在海南文昌，碧桂园打造的首个旅游度假城邦碧桂园椰城，10月10日开盘。目前，还有张家界碧桂园超级大盘等旅游地产项目正在开发、销售。

    2006年底，恒大地产在启东市寅阳镇开始围海造地，总计8968亩，总投资在100亿左右。历经6年后，该项目命名恒大“海上威尼斯”于2012年开始上市销售。在2008-2011年间，就成功打造了多个世纪旅游城系列精品。广州恒大酒店、重庆恒大酒店、清远恒大酒店和增城恒大酒店，另外，天津、南昌高尔夫、成都等酒店也将在2012年盛大开业，并将陆续在上海、天津、南京等中国20多个商务及旅游城市兴建多家温泉酒店、顶级高尔夫球俱乐部等奢华五星级酒店项目。目前，恒大在武汉、重庆、南京、昆明、清远、乌鲁木齐等全国多个城市布局旅游地产项目达20余处。据恒大地产发布的2011年度业绩报告显示：公司的产品结构中，旅游度假产品占比已达到15%。

    在2006年，富力地产开始进入海南。短短几年间，富力在海南攻城略地，拿下2万余亩土地，建筑面积超过200万平方米，开发了海南富力湾、富力红树湾、富力盈溪谷等大型旅游度假项目。其中，富力在香水湾打造的旅游地产项目富力湾，总投资从最初的15亿元变更为40亿-50亿元，并吸引了13家大公司进驻。盈溪谷项目和红树湾项目分别计划投资8亿元和100亿元。除了海南外，富力早已在其他区域试水旅游地产，其中包括富力龙门永汉温泉生态旅游度假区项目。富力在广东惠州南昆山温泉养生谷项目，规划面积达200万平方米，预计投资50亿元，将成为华南区域规模最大、配套最丰富的大型综合体温泉休闲养生项目。据悉，富力还计划投资30亿元，在陵水县开发一个类似迪士尼乐园的大型主题公园，其中包括海洋公园、环球影城等几大部分。

    2010年8月，此前一直没有土地入账的龙湖地产，在烟台养马岛圈下33宗地块，总占地2048亩，斥资15.2亿元。在2010年10月份发的公告中，龙湖地产指出旗下子公司斥资34.25亿元竞得山东烟台36宗地块。2010年8至10月，龙湖地产在烟台两次拿地，耗资49亿多元在烟台养马岛和市区内共获得6300多亩土地。在2010年10月，龙湖地产以4.45亿拿下云南玉溪江川抚仙湖1781亩土地。龙湖地产在2010年的短短约三个月内就斥资54亿元，共拿下8000多亩土地，方向全部是指向旅游地产。

    2006年，雅居乐与海南陵水县签订了130亿元的旅游地产开发项目——清水湾之后，才开始大举进军该领域。海南清水湾项目占地超1.5万亩，总投资超过200亿元，销售额已超过300亿元。2011年4月份，雅居乐将海南定安县三幅相邻地块以1.4亿元收入旗下，用作大型休闲养生度假项目。2012年3月20日，雅居乐在海南砸下2.7亿元，将“文昌市月亮湾”四幅住宅用地及一幅酒店用地（约30万平方米）收入囊中，配合当地政府打造“休闲度假旅游”项目。此外，2012年，雅居乐在云南的西双版纳(约27000亩)、德宏瑞丽(约7000亩)、保山腾冲(约30000亩)三个地方拿地合计高达6万亩，投资总规模预计超过450亿元。

    成立于1995年的北京中坤投资集团，在众多房地产企业中算是异类。1997年，成立刚两年的中坤集团投资400万人民币开始宏村项目的打造。宏村是中坤集团第一个旅游地产项目，成功实现了自城市住宅地产到旅游地产的转型。十多年来，中坤集团不断寻找新的开发模式，形成自己的古村落旅游度假体系。黄山奇墅湖度假村、南疆多个景区及度假地产、安徽桐城孔城老街休闲度假基地、湖南岳阳洞庭湖休闲度假基地、日本北海道的度假村项目和美国洛杉矶的购物中心和牧场。目前中坤集团已拥有了安徽、湖南、北京、新疆以及远至海外的多个项目。2012年，中坤集团在云南普洱项目投资金额将高达500亿元。

    早在2005年10月，金融街控股就砸下2.6亿元，将惠州巽寮湾区域面积为349万平方米、横跨11公里海岸线的超大地块收入囊中，计划投资200亿元，将其打造成集滨海娱乐、休闲度假、商务会议、生态观光、高尚运动、文化体验、健康养老、消闲居住等综合功能为一体的世界级滨海旅游胜地。该项目2012年4月正式面世，如今这个开发已经长达7年的项目将要成为金融街资金回笼及利润贡献的重要项目。

    不久前，佳兆业高调宣布，未来6-8年，将在辽宁葫芦岛绥中县东戴河新区斥资500亿元，圈地11平方公里，建造建筑总量为1000万平方米的旅游地产项目。

    事实上，近些年，将触角伸向旅游地产的还有更多房企。



旅游地产迎高峰期

    在2012年国际旅游财富峰会上，国家旅游局综合协调司司长张坚钟称，2012年旅游全行业投资有望继续超1万亿元（2011年已过1万亿元）。包括旅游地产在内的旅游产业发展迅猛，成为服务业的重要增长点。旅游地产正在成为从其他行业撤出的游资的新出路。旅游产业的发展将带动包括城市建设在内的投资，而发展旅游地产切合了很多地方政府的施政思路。目前，云南、贵州、海南等地成为各路资金投资旅游地产的集中区。

    据悉，从山西煤炭行业撤出的3000亿元资金正在寻找新出路，旅游地产成了这些游资的共同选择，成为了他们的共同投资方向。

    可见，旅游地产，正成为众多资金的淘金地，正成为众多房地产开发企业的转型目的地。正如前文所述，万达、保利、万科、佳兆业、中弘、中铁、恒大、富力、龙湖、雅居乐、金融街、中坤等众多企业，均已在旅游地产领域攻城略地，还有不少开发企业正在旅游地产领域寻找机会。有资料显示，在房企百强中，有近1/3的已拥有旅游地产项目。

    另一方面，随着国民经济的快速发展，带薪休假越来越被重视，老百姓收入不断提高，越来越追求生活质量，对旅游的需求日益增长。与此同时，在日益增长的旅游需求中，旅游也正逐步从观光旅游向观光旅游与休闲旅游并存的方向转变。

    无疑，旅游地产的开发投资，正在迎来一个新的发展阶段，正在迎来一个高峰期。

    基于诸多迹象与逻辑分析，本文作者陈真诚认为，未来中国的旅游业的发展潜力巨大，还将继续获得持续的快速发展，旅游地产的发展潜力也巨大，旅游地产的投资开发前景也乐观。



最根本动力是什么

    众所周知，由于旅游地产项目的开发体量大，对资金的实力和企业的经营水平的要求高。有业内人士指出，如果企业没有资金优势和独特的经营模式，盲目投入到旅游地产领域，很容易拖垮企业。事实上，旅游地产整个项目的开发周期取决于销售速度。如果市场定位不准确，销售速度缓慢，一些旅游地产项目，将会形成新一轮地产“烂尾”风险。

    而且，由于目前传统住宅项目开发所需的土地往往卖不动，而旅游地产项目不但能够带动当地政府投资，又能够增加GDP和就业，因此地方政府对旅游景区和旅游地产的招商引资力度很大，给出的优惠力度也是很大。

    另一方面，地方政府对旅游地产的土地不但是大宗地块推出，而且旅游地产项目往往大多离市区较远，地方政府开出的土地价格比传统的住宅及商业地块要低很多，不但能吸引众多资金、开发企业投身于旅游地产开发，以大大低于住宅项目用地的拿地成本拿地。而开发商一旦获得廉价土地，在开发过程中可实施分期开发策略，分批做项目，同时通过对项目的包装和宣传，提升区域地块品牌知名度，可享受土地增值带来的利益，获取多方面的滚动收益。于是，部分房企正在借道旅游地产低价圈地获取土地等资源，利用市场调整期获取低价土地，然后“合理”地囤积起来。

    再则，事实上，很多开发商在进入旅游地产领域的时候，仅仅是因为旅游地产拿地成本相对较低，其实并不清楚旅游地产该怎么做，显得很盲目。旅游地产不仅仅是做一些可售性物业，还包括商业、酒店，旅游度假等元素，这些都需要开发商要具备很强的资源整合能力。如果缺乏资源整合能力，即便造出来也很难销售出去。

    已有人担心，房地产市场新的泡沫风险，可能已经就此形成。

    然而，目前来看，尽管旅游地产风险巨大，一些地产商仍然热衷于此，整个行业已开始显现高热的迹象。究其原因，有人指出，最根本的动力还是圈地圈钱，尤其是圈地。

    这波旅游地产投资开发热潮，会否演变成新一轮“圈地运动”？有不少人正发此质问。

    这样来看，对于旅游地产，我们既要看到其乐观的前景，巨大的发展空间，也要防止出现新的投资开发泡沫，积极防范可能出现的市场风险，尤其要防止演变成新一轮“圈地运动”，防止一些开发企业以投资开发旅游地产之名行圈地之实，同时对开发企业要加强（投资商、开发商、运营商）的风险教育和市场引导，加强市场监管，以促进市场能长期持续健康发展。

    同样，也需防止有人以建设新型城镇化之名行圈地囤地之实。