被透支的市场：下半年房价稳中有降？

多家机构的调研表明，经历3月份的巨量成交之后，楼市需求透支效应显现。

伟业我爱我家统计，北京细则出台后首周（3.31-4.5），二手房成交量环比前一周大幅下跌了68%；深圳中原地产监测，（4.1-4.7）深圳二手住宅成交768套，日均成交量大幅下降，为去年5月份以来的最低日均成交量。国泰君安监测数据显示，上周多个城市二手房整体销量环比大降75%，显示需求集中释放后的后继乏力。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，细则出台后，虽然新增房源和客源量并未大幅下降，但是买卖双方尤其是买房人的心态，已由之前的争取快速成交，变成观望等待，造成成交大幅下滑。预计未来半年的时间里，北京二手房交易量或将保持低位，个别区域的房价也有望出现小幅松动。

在新房市场，也未能保持之前的快速成交势头。中银国际田世欣报告显示，上周除北京外的16城市合计成交面积321.1万平米，环比下降26.2%，其中，上海和广州带动一线城市环比下降46.6%，二三线城市环比下降20.5%。

据21世纪不动产上海研究部统计，4月1日~7日，上海市新建商品住宅成交0.14万套，共计面积为17.34万平方米，环比分别下跌60.7%、59.7%，是近六周来的最低水平。长江证券刘俊指出，上周上海虽推出15个新盘，但去化率仅为6.02%；广州的5个新盘去化也仅为3.24%，市场对于新盘反应较为冷淡。

开发商的情绪也有微妙的变化。莫尼塔分析师罗雨认为，鉴于部分城市出台限价措施，限制了一部分地区和房型的销售，加之3月销售透支和北京网签暂停10天的影响，4月商品房成交量应低于开发商的普遍预期，或出现环比20%-25%的下跌。

成交下滑是否会带来价格的变化？北京伟业我爱我家副总裁胡景晖判断，不排除二手房下半年会出现价格松动。虽然市场中充斥着二手房低迷，需求将转移到新房市场的观点，但对于开发商来说，各个城市已经开始的限价政策是一个坎。

在北京，对新房预售限价同时，也对现房销售也进行限价，价格不得超出各区县设定的指导价格。多个开发商证实，除了遭遇涨价不被批准的困境外，北京已于3 月下旬开始暂停了20 个左右热销项目的网签。

广州国五条细则对限价执行也趋于严厉，计价体系中剔除了保障房，并将房价涨幅与居民实际收入涨幅挂钩。广州多个开发商透露，广州确实已出台“限售”政策，具体来说，就是对面积在144平方米以上的房源不发预售证。

深圳口头传达的“限涨令”是，新房预售价格不能超过自身前期价格，即为“零增长”。深圳2011年的限价政策曾导致招商[简介 最新动态]、万科[简介 最新动态]、中海外[简介 最新动态]等大型开发商降价出货。

除了限价政策之外，田世欣指出，房地产市场和开发商的压力仍存。未来2-3个月，前期集中成交需要消化，信贷和资金供给呈收缩态势。江少杰认为，以深圳为例，政府推出的限价或限涨令，将抑制新房成交价格上涨势头，预计在龙岗、宝安、龙华等区域的新房价格下半年将稳中有降。