如何给自己的房产定价

　近期有很多媒体报道，说中国房产的租售比太低，相比房价，房租着实太低，以此说明一个问题：涨房租是大势所趋。看到这些新闻，笔者想到一个问题，为什么租售比低，人们就一致认为是房租太低呢？

　　租售比是房租比上房价，租售比低可能是因为房租太低，但为什么人们都不认为是房价太高呢？在笔者看来，房租是更具市场化的价格，而房价则掺入了过多人为的因素，因此，笔者倒是认为，租售比过低支撑的结论不是房租要涨，而是房价要跌。

　　当然，笔者只是就这个数据而推演出这个结论，事实上，影响房价的因素太多，有可能在笔者说出这个结论之后房价还继续上涨数十年，笔者可不愿意成为误导读者的罪人。但是，在这里笔者认为可以提出另外一个大家都关心的问题：什么样的房价才是合理的？更通俗一点讲，什么样的房价能让人们赚得安心？

　　笔者认为，只要能产生现金流的东西都能够给予一个合理的定价。房子的现金流是什么？是房租，既然有房租，房子也应该有一个合理的定价。那什么样的价位才是合理的定价呢？答案是，那取决于人们认为怎样的收益率是合理的收益率。

　　在这里，得陈列一下一些投资的收益率水平。银行存款没有风险，因此一年定期存款的收益率为3%；一些理财产品，因为风险更大一些，能够给予比较有保障的6%的收益率；当然，如果你买了收益率15%的产品，你会觉得获得的风险已经很高了，你会感到有一些恐惧，从而产生可能收不回本金的念头。那么现在让我们拿一个10%收益率的投资来做分析。

　　10%收益率的投资，如今在很多人看来，不算一个离谱的收益率，但也相应要承担一些风险，因为无风险的收益率是3%。如果你的一项投资收益率是10%，那么意味着你赚回本金那么多利润所花的时间为10%的倒数，也就是十年（为计算方便，不包括将每年利润再投资的收益）。通俗一点解释，就是说，你做一项收益率为10%的投资，十年时间你能得到相当于你的本金那么多的利润（不包括将每年利润再投资的收益）还有你的本金。

　　现在回归正题，如果你要买一套房子，什么样的价位是合理的呢。那得看你认为什么样的收益率是合理的。就以上面的分析为例，如果你认为10%的收益率你可以接受，那你该为这套房子付多少钱呢？答案是，你该为这套房子付出的价格为租金的十倍（10%的倒数），这能保证你每年能够得到10%的收益率。当然，如果你比较保守，你认为5%的收益率（银行存款加上通胀）才是无风险的，那么可以为这房子付房租20倍的价格（5%的倒数）。

　　以上数字的分析可能有些让人眼晕，那笔者就举一个例子说明吧。北京五道口华清嘉园的房子以这种方法分析值多少钱。

　　笔者的一个阿姨在五道口华清嘉园有一套一百平的房子，她前一段时间向笔者表示，想一万块钱租出去。当然，这是嫌麻烦整租出去，笔者以最大的出租收益来计算这套房子的租金（假设她把房子打了许多隔断，最充分的利用了房子的价值），算她每月能收到2万的租金。你认为多少钱买这套房子合理呢？就取决于你认为什么样的收益率合理。假设你觉得10%的年收益率，合理，安全，那么你该为这套房子付出的价格为10倍租金（10%的倒数），也就是一年租金24万乘以10，你以240万的价格买下这套房子是合理的。当然，如果你认为5%的收益率你就能够接受，你可以付20倍租金来买这套房子，买房价为480万。

　　当然，无论哪种算法，都与该房目前七八百多万的市场价相距甚远。那么，在仅仅考虑租金价值的条件下，以800万（举例，目前房价似乎不止这个价）买这套房意味着什么呢？意味着你每年的收益率为24万除以800万，等于3%。也就是说和银行存款的收益一样。这对于你来说可能会觉得有些低了。

　　当然，以上的例子是仅从投资收益上来看买房行为的。但是实际上，五道口华清嘉园一百平的房子如果八百万出售，买的人一定挤破头，为啥？因买房不仅有投资收益。买五道口的房，你附带的有孩子上学的便利（这个可价值不菲），你还会得到住在宇宙中心的荣耀等等。

　　另外，需要提起注意的是，笔者以上的分析并未考虑房价上涨的因素，如果你一百万买的房，后来涨到了两百万，那你完全可以忽视租金的不给力。但是笔者的分析也并非没有意义，以租金的倍数去计算房价，可以告诉你现在的风险有多大。可以告诉你，如果房价不涨，你是否还能赚钱，买这套房是否仍然划算。

　　有人也可能会说，北京京郊的房子租金很低，但为何房价还是这么高？笔者认为这是一种替代效应，是因为城内的高租金和高房价而引发的，毕竟，买房并不都是投资行为，有很多人是有自住需求的。但是城内一些投资性较强的房产的租金可以列为核心租金，有很重要的指标意义。

　　经过这个例子，你会对你的房产的价值有一定的谱。你买房的价格越高，你的收益率就越低。如果你的房价是有房租作为支撑的，你的房产就是有保障的。但是如果如果你的房产没有租金作为支撑，房价会永远涨吗？想想鄂尔多斯，想想各地的鬼城，你也许会有答案的。

影响房价的因素很多，造成房价一直居高不下，有房子住就可以了，也没有必要买那么多房子-----红绿灯驾考

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