小产权房转正：房价将应声下跌

小产权房转正：房价将应声下跌

　　国务院发展研究中心首次公开一份改革方案总报告（简称383报告），方案提出小产权房的有条件转正。涉及的内容描述如下：
　　
　　在现有土地权属基础上，赋予农民集体土地处置权、抵押权和转让权。……在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。……
　　
　　应该说这是此份热点报告中的热点，而据统计，全国范围目前小产权房总量可能已超过70亿平方米。如此巨量的供应一旦合法地进入市场，对房价调控效果将令人震撼。我们认为只要放开小产权房，房价降会应声下跌。然而不容乐观的事实是，小产权房的转正之路恐怕因为各种利益的阻碍，还将是道路漫长。
　　
　　深圳启示：高比例小产权房成就了深圳奇迹作为中国经济改革、发展的先锋与领头羊，深圳市可能是“全国违法建筑最多的城市”（此说法出自深圳市人大常委会内司委委员吴立民，2011年12月）和小产权房最多（无论是从绝对数还是占比）的城市。
我们很难想象：在深圳这样一个拥有数量庞大的高收入群体的超大城市，又毗邻香港这种极度富裕的全球城市，若没有这么多的“违法建筑”，深圳的房价将上涨到何种程度？

　　我们无法臆测深圳市政府有关部门思考和处理小产权房问题的“心理状态”，但是，客观事实是，深圳有关部门并没有按照有关法律去严格执法，而是有意无意地对不断蔓延的“小产权房”采取了“睁一只眼闭一只眼”的态度，容忍了现状。
从这个角度而言，这些“违法建筑”成就了深圳，正因为相对于北京、上海而言，较低的房价在很大程度上是深圳快速发展的功臣，也可以算是深圳奇迹的重要支撑。

　　放开小产权房：房价将应声下跌

　　深圳给我们的重要启示是，只要政府对小产权房采取更加开明的态度，要降低房价或者至少减缓房价上涨速度并不困难的。可惜，很多城市对小产权房采取的是严厉打击的政策，各级国土房管部门均对市民购买农村宅基地房给予警示，相关政策目标是以禁止小产权房建设和销售为主，所采取的措施包括强制拆除、没收、停建停售和停水停电等。。这些措施让事实上充当“廉租房、廉价房”的小产权房成了“违法建筑”，影响了小产权房的建设与销售，在事实上为持续快速上涨的地价和房价背书。

　　同时，为了抵消房价上涨对中低收入群体的影响，各级政府在不断加大“保障性住房”的建设力度。但在严格的土地用途管制和合法的非农建设用地被地方政府完全垄断的大背景下，这种措施不仅未能有效降低房价，反而是导致商品房价格上涨的重要因素。
“小产权房”在一些地区的大规模蔓延，并不像一些人所说的那么可怕，甚至可以看成是一种典型的“良性”违法。对于深圳这样的大城市，小产权房的存在能够有效降低商品房价格，至少能够减缓房价上涨速度。同时，小产权房成了事实上的“保障性住房”——真正居住其中的，有相当比例的都是中低收入群体。是真正市场化运转的保障房和经济适用房。

　　小产权房转正困难重重：事关四大既得利益虽然小产权房能够有效缓解城市房价上涨，并能提供大量市场化的“保障性住房”，但是，小产权房要转正，却必然面临诸多困难。政府及众多反对小产权房的声音，他们的理由往往是 “滥占耕地”、 “粮食安全”……或者这些房屋“在房屋质量、配套设施、物业管理、水电等方面都可能存在问题，会给购买者的生活安全带来种种隐患”等等。当然，最冠冕堂皇的理由就是，按照现行土地管理法，小产权房“非法”。

　　然而我们仔细分析看看这些反对者：地方政府、银行、一些房地产商，以及那些手中握有多套住房者，都会以各种理由反对小产权房转正。地方政府不能明说的理由是要垄断土地供应；银行怕房价下跌加剧房贷的还贷风险；房地产商更担心小产权房转正后，会影响其高价拿地的商品房销售受影响而血本无归；手中握有多套住房者当然也坚决反对小产权房转正，那样他们的房子价值就会受到影响。

　　正是因为这些阻碍，不容乐观的事实是，小产权房的转正之路恐怕还将是道路漫长。

　　给身份 正名声：呼吁同地同权给小产权房转正早在十七届三中全会上，就已经明确提出集体土地与国有土地同地同权等重要问题。而据统计，全国范围目前小产权房总量可能已超过70亿平方米。这种大范围的蔓延，在很大程度上是过时落伍的法律和土地管理体制催生出来的。民间长期的大规模的普遍违法，在本质上可能恰恰是对已严重滞后落伍的“错”法的“纠错机制”。如果所有小产权房都被明确界定为“违法建筑”，会对政府的公信力造成何种程度的损害？而如果只将其中的一部分明确界定为违法行为并给予严厉处罚，势必同样损害政府公信力。全部拆除违法建筑显然不可能，全面罚款又面临“罚不胜罚”和“罚不责众”的尴尬。

　　对于小产权房，根本无法清理，又不能不清理，最终只能不了了之，无限期拖延。这不但损害了百姓的利益，更是对政府的权威和威信的挑战。如果承认集体土地直接进入非农建设用地市场，不仅有利于挽回政府权威，而且是典型的“让利于民”的政策，且能够有效降低大城市过高的房地产价格，有效抑制土地投机现象的蔓延。

　　实际上，只要修改法律，对集体土地产权“还权赋能”（主要是集体土地直接进入非农建设用地市场的权利和宅基地等更完整的权利），以上这些违法行为本来是可以不存在的。

　　相关法律修订的基本方向，***在早在十七届三中全会上已经提出，即集体土地与国有土地同地同权。而要确保这一点，就必须承认集体土地直接入市的权利。
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小产权房合法化房价会崩溃？


2013/10/30 每日经济新闻


作为中国官方高层智囊机构的国务院发展研究中心，首次公开了一份改革方案总报告。这份被热议的报告一反以往对小产权房的态度，为小产权房合法化开了一道门。


    报告提出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。随着农村集体建设用地直接入市，相应收缩政府征地范围，逐步减少直至取消非公益性用地的划拨供应。在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。


此处要害在于，土地转让制度改变抑制土地溢价，农村集体土地与国有土地平等进入市场，土地的供应量将大大增加。也许十八亿亩红线之外的土地都有可能进入市场，地方政府以土地储备经营城市之路将走到尽头，而出售土地的农民势必要到城市落脚，人口城市化由此拉开序幕，已经进入城市的2亿农民朋友将定居于城镇，其他的6亿农民朋友还有一半也将进入城市。这是人类历史上从未有过的巨大工程，对此，在资金、就业、保障等方面必须做好充分的准备。


小产权房更是一个地雷阵。


北京数次清理过小产权房，表面原因是小产权房与现行法律规章不匹配，根本原因是小产权房将彻底淆乱现在的房地产价格体系。目前的房价中很大一块是土地溢价，小产权房之所以比周边房价便宜三分之一甚至一半，就是因为去除了土地国有化的成本，与土地交易过程中的大幅溢价。


小产权房数量的保守估计，全国工商联调研得出的数据，从1995至2010年间全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。另据高国梁先生的统计，从1998年以来中国已销售新建商品房近100亿平米（此数据基于各年国家统计局公告的数据累计，2013年上半年1-7月份，商品房销售面积61133万平米，同比增长25.8%，预计全年能达13亿平米），即1亿套左右，还有60多亿平米在城镇边缘的农村土地和工业用地上建的小产权房（此数据基于住建部的统计），即6000万套小产权房，按100平米3口人算，这些可供新增城镇人口近5亿人居住。


据深圳当地统计，截至2011年12月，深圳违法建筑达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27％。任志强先生表示，北京市小产权房主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等近郊区域，约占北京市场楼盘总量的20%左右。“十一五”时期北京市小产权房竣工面积接近400万平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积的4.3％，而价格仅为北京临近地段商品房价格的25％-30％左右。


即使只占商品房问题8％，小产权房若以现行商品房30％的价格进入市场，会对现有的商品房定价造成巨大的冲击，房地产、金融、地方财政瞬间垮塌。正因为认识到风险，2011年4月，国土部明确规定，对于已经建好或者已经售出的小产权房，不得办理土地登记。


明智的人会认识到，想维持房地产市场的正常运行，小产权房入市，绝对不会以现行的价格入市，而会进行土地价格补偿，补偿金额成为关键。如果补偿额高到与目前商品房市场价持平，小产权房就会失去价格优势。


今年10月，南京小产权房小区七彩星城小区业主开始更换正式的商品房购房合同以及办理银行按揭，为获得正式的产权证做准备。开发商已经补交了土地出让金和相关税费，土地性质已从集体转为国有。该小区项目单位于2007年8月办理了土地征用手续，2010年11月申请办理土地出让手续，目前经南京市政府批准，按规定补缴了7000余万元土地出让金，取得了国有土地使用证。南京市政府强调，这并非小产权房开禁，从本质上来说，这是小产权房在补足土地款之后的转性行为，仍是坚持国有土地性质的补票行为。南京小产权房转性事件中，是开发商拿出了7000余万元填平“缺口”，而其他小产权房，建造的村集体、购房的各色人等，未必肯拿出几百万元为土地转性。


现有的小产权房转性，似乎对政府有益。即使以每平米千元土地出让金算，政府可以增加万亿元的土地出让金收入，并且短期不会影响房价，因为小产权房已有买主，不会造成新的低价供应。如果日后小产权房在为常态，那就会颠覆现有市场。


在做出重大的决策之前，我们必须想明白一件事，自己能否承担市场变革的后果。为补偿会造成无数纠纷，现有的土地财政需要由切实的房产税、消费税得到弥补。