房地产库存多严重?8年才能卖完

房地产库存多严重?8年才能卖完

导语： 截止今年10月，全国地产开发投资增速出现了20连跌，跌幅近九成。而库存面积已增至68632万平米，任志强认为这种势头还在继续，有可能会超过7亿平方米。房地产市场形势尤其是积压的库存量，究竟到了一个怎样的关口？

10月末商品房待售面积为6.86亿平方米，再创历史新高。

【楼市库存“压力山大” 够卖8年了】

国家统计局日前发布的数据显示，10月末商品房待售面积已增至68632万平方米，同比增长14%，再创历史新高。更让人心惊的是，这一统计数据只包括竣工后、未售出的现房，但大量已建设未竣工、以及还未开工的潜在库存并未计算在内，“一旦计入，中国楼市的库存可能倍增”。杨红旭认为，楼市高库存已经成为当前中国经济的痛点。

68632万平方米的待售面积到底有多大？按照我国人均住房面积35平方米计算，“空置”的住房可供2亿人口居住。如果算上全国各地的小产权房，以及一些没有纳入统计口径的房子，中国住房过剩的状况会更加严重。

在国泰君安首席经济学家林采宜看来，现在的库存，按照去年的销售速度好好卖，要卖八年才能够卖完的。

2015年房地产业首次出现房屋新开工面积、房屋竣工面积、土地购置面积、土地成交价款四个前端指标同时负增长。而楼市高企的库存就是这种奇怪现象背后的原因。

简单来说，房地产高库存，意味着市场供大于求，自然会压制房价上涨，进而影响开发企业的经营效益。这就不难理解为什么房地产企业纷纷“自降身价”加入电商的购物狂欢之中。“就是希望在传统旺季‘金九银十’沉寂之后，再造一个楼市促销节”，一位资深业内人士如此说道。

尽管今年以来，商品房市场复苏，成交量和房价也陆续出现“从负到正”的大逆转，但上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，房地产行业仍然面临三大困局——库存高、区域市场分化严重以及开发建设指标跌入冰点。

《华尔街日报》10月报道，根据官方数据中国未出售房屋总面积已超过六个曼哈顿区的大小，住房供应过剩的实际情况可能比数据更严重。

【习李罕见轮番喊话地产去库存】

事实上，在从今年3月全国两会后，国家级重大会议上，中央高层很少提及房地产。但最近，这一话题却被频频被提起。

习近平总书记11月10日在中央财经领导小组第十一次会议上强调，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。

不久前，李克强总理在中央党校的讲话也提到：以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决。“双十一”的国务院常务会议更是指出，以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。毋庸置疑，楼市库存问题已经引起高层的关注。

【业内专家怎么看？】

民生证券研究所执行院长管清友认为，总书记18个字的论述暗示了楼市发展的两个核心任务，短期核心是去库存，长期核心是要持续。从去库存的任务来看，一方面激发合理需求，房地产信贷和利率政策有望进一步松动，尤其是住房公积金的作用有望得到强化。另一方面让市场决定供给。保障房的思路可能会加速从增量建设转向存量购买。

易居中国执行总裁丁祖昱指出，总理对户籍制度和住房消费的论述，是把“办户口”当作提高房地产需求的一个“大招”。他认为，如果户籍改革的进程加快，更多的常住人口拿到户籍，可以极大程度的弥补最近两年刚需购房人群回落的趋势。而城市老龄化带来的购房市场空缺，也可以通过这种方式来填补。其中，二线城市和部分经济较发达的三线城市将成为最大受益者。

杨红旭则认为，楼市去库存还有三种政策储备可用。其一，金融政策。首套房贷首付比例可以降至最低二成，二套房贷可降至三成；其二，货币政策。今年以来，已经有五次降息，五次降准，未来一年，估计还将有数次降准；其三，财税政策。存在进一步减税的可能性，比如二手房交易的营业税。