新一轮房改方向浮出水面 房子未来也许是卖给富人的？

国庆节前，海南出台了一个政策，让很多人莫名。海南省住建厅发布《关于严格控制小户型商品住宅审批有关问题的通知》，要求严格控制小户型商品住宅审批，停止批准套型建筑面积在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建设。

不是说鼓励自住，鼓励刚需买房吗？既然如此，为什么要消灭100平米以下的中小面积住宅呢？朋友圈很多人都在向海南的地产商打听，但是到直到今天，还没有人能说出道道。

教授觉得这事传递出了一个重要的信号。新一轮的房改，或者说是楼市调控的长效机制，将让中国最后选择新加坡模式或者德国模式。很可能未来只有富人才会去买房。普通人或租房，或购买共有产权房。

壹

这个世界上，住房制度有三种：香港模式、德国模式和新加坡模式。在说明三种模式的差别前，先看一条新闻。

这条新闻说，香港房屋署公布了特快房屋编配计划可供拣选名单，其中有一小部分是发生过住客非正常死亡事件的“凶宅”，或者垃圾房边上的公屋。但就是这样内地人极度不喜欢的房子，却被香港人抢疯了。总共576套房子供应，申请者人数居然达到8万人次，平均一套房子有139人抢。

这也难怪，香港公屋的轮候时间长达4.7年，单身者要等到一套属于自己的公屋，从18岁开始等，需要等30年，到48岁半才能等到。

香港模式的特点是，接近50%的人需要通过购买商品房，或者租赁商品房来解决自己的居住问题。剩余的50%人口中，有30%出头是通过租赁政府公屋满足居住需要；另外，还有一部分人则是通过购买政府提供的夹房和居房等价格较市场打了三折到六折（相当于上海、北京现在在推广的共有产权房。）

和香港模式不同，德国的居民，主要靠租赁，有六成居民需要通过租赁住房解决居住需要。但德国的租赁住房供应非常庞大。住房合作社、住房出租机构、私人所有的出租房提供了市场90%以上的租赁住房。政府提供租赁住房只占到10%。但由于租赁市场供应充沛，房租稳定，大部分人还时选择租房，不买房。

和香港、德国的市场不同，新加坡的住房，则主要通过政府租房。80%的新加坡国民依靠政府组屋解决居住需要，剩余20%的富人才会买房。

也正因为如此，新加坡的商品房价格一点都不便宜。平均房价高达154988元/㎡，是全球第七。但它的高房价并没有拖累新加坡的经济。和香港制造业的占比已经微乎其微不同，新加坡的制造业占GDP的比重高达18%。是个非常富有竞争力的经济体。

回过头再来看海南停建100平米以下住房的政策，我们可以发现，这个政策并不是针对当地人的，而是针对那些来海外度假购房的中产以上的富人们的。

何以见得？

先看《时代周报》2015年的一篇题为《东北人承包海南六成楼市 多数一次性付清全款》的报道，根据这则报道，在2015年和2015年以前，来自岛外的购房客就已经占到了客群总量的接近90%。而在去年和今年前往海南购房的热潮中，相信这一比例还在扩大。

再看2016年1月《关于海口市公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房保障标准的通知》，只要家庭人均年收入36000元就能购买限价房。而海口2015年常住居民人均可支配收入24442元，其中城镇常住居民人均可支配收入28535元，你看就是比平均收入高出一大截，照样可以享受限价房。海南的住房保障力度可见一斑。这也是为什么教授认为，海南的房子是为富人建的原因。

贰

有人为中国楼市，最终转向德国或者新加坡模式而欢欣鼓舞。因为这样，哪怕是最穷的穷人，也可以租房娶老婆。

但教授却想说，未来房子也许不再是生活的三重大山，却仍然会是多数人拼命的目标。为什么？

先听绿城高管说的一个故事。

他说，有个上市公司的老板，为了公司能够定向增发募资，到处化缘。跑遍了券商投行、私募基金，结果成效却不好。他为此愁眉不展，一连郁闷了好几天。

没想到那天在会所里偶然见了自己的邻居，聊了半小时，后者就有兴趣参与定向增发，并准备拉上其他伙伴一块来。因为，他觉得这个上市公司的老板，既然能和他做邻居，资金实力、身价、背景甚至价值观应该都是差不多的，对他和他的公司也格外信任。

这个故事告诉我们，在社会交往越来越注意圈层的大环境下，房子已经演变成为媒介和标签。没有房子的凤凰男，想追逐名媛、菁英，乃至于普通人家的孔雀女，都会变得格外不易。

梁山伯和祝英台的故事告诉我们，这并不是简单的“租售同权”就能解决的。丈母娘即便不会拿房子做借口，也会用车子、职位、存款、股票等来衡量准女婿是否和自己家门当户对，甚至让自己有希望攀龙附凤。

所以，在相亲市场上，因为没有房子形成的鄙视链还会继续存在。

更要命的是，因为买不起商品房，孩子在学校里接触的同学，也可能多数没有资源。这将成为他们踏入社会后的一道障碍。

叁

无论香港模式，还是新加坡模式，有一点可以肯定的是，全国的商品住房市场将很快逆转。

按照去年国家局统计的数据，全国商品住宅销售面积是13.75亿平米，以套均100平米计算，至少卖出了1300万套。

但是，如果未来采用的是德国模式或者新加坡模式，那么全国商品住宅市场规模很有可能就没有那么大了，有可能减少一半甚至更多。全国净资产超过600万的158万户高净值家庭，将成为开发商着重追逐的。

这些客户都是买过很多次房子，现在还在买的。他们对房子的要求，也绝不会仅仅满足于“上车”，更希望能坐到好的座位，甚至能坐到劳斯莱斯(Rolls-Royce)、宾利(Bentley)、迈巴赫（maybach）、法拉利(Ferrari)、兰博基尼(Lamborghini)、迈凯轮（迈凯轮）、阿斯顿马丁(Aston Martin)……这样的名车。

就在几天前，有个朋友对我说：“教授，你知道吗？现在最挣钱的早就不是什么房地产了。我接触的一家公司在成立的短短三年，税收从几十万一下子扩展到几千万。真可以说是暴利。”

后来一打听，这个公司所在行业和房地产却有千丝万缕的关系，就是家具定制行业。朋友说，现在家具只要一和定制、私家、原创沾边，价格就至少涨30%不只，利润很恐怖。未来这样的故事也将在房地产行业发生。

像能够原创上海桃花源这样的靠设计、文化、精工，制成的艺术品住宅，未来很有希望赢得高净值人群的高溢价买单。

总结：

1、 新一轮房改，会让所有人都有房子住。不管你是阳春白雪，还是下里巴人，都有合适你的房子住。

2、 房子依然会是婚姻市场，丈母娘挑女婿的关键指标。只不过，现在丈母娘的要求是有房子，未来要求是要好房子。

3、 房价不仅不会跌，还会因为设计、精工等原因变得更贵。豪宅和共有产权房的价格差距会变得极度悬殊。

4、 没有赶上规模扩张的中小房企也不用太担心未来。他们可以学习景瑞，走精品路线，把房子当成收藏品那样盖。

5、 即使在房价贵得已经离谱的深圳、北京、上海，高房价也不会成为当地经济的拖累，这些城市依然有机会发展适合自己城市的高端制造业。

6、 增加大量租赁住房，减少商品房市场供应比例，最终不仅可以确保房价不大起大落，还能有效提升各地地方债务的偿债能力。