关于进一步规范我县房地产开发市场管理若干问题的通知

修水县房产管理局修房字〔2006〕18号

各房地产开发企业、物业管理企业：

为进一步规范我县房地产开发市场，使之沿着健康有序的轨道向前发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》（以下称：开发条例）和建设部《关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》等与之相配套的各项法律、法规和政策规定，结合我县目前房地产开发市场的现状，现就相关的几个具体问题进一步作出明确规定，并通知如下：

一、开发资质管理

各房地产开发企业必须取得房地产开发资质后，方可从事房地产开发建设，并严格按照建设部《房地产开发企业资质管理规定》的开发范围和权限，承接相应的开发项目；县外房地产开发的企业，必须先到我局办理资质注册、登记、备案，获得准入手续后，方可在我县从事房地产开发等活动。

二、商品房销（预）售管理

各房地产开发企业必须建立、健全商品房销（预）售管理体系，具体要求如下：

1、制订商品房销（预）售管理制度，履行商品房销（预）售过程中的各项告知和说明义务，并将管理制度和告知说明事项与营业执照、开发资质、各项建设许可证、商品房预售许可证、温馨提示牌（我局监制）和销售人员的岗位牌共同悬挂在售楼部醒目处。

2、坚决杜绝违规预售行为，未取得《商品房预售许可证》，不得在售楼部进行“内部认购”、“内部认定”、“内部登记”、“签排房号”；不得接受购房者的预定（订）、预购；不得以任何形式收取定金或预付款。

3、根据建设部《城市房屋白蚁防治管理规定》第二条、第十一条规定，各开发企业在商品房建设过程中、取得商品房预售许可证之前，必须进行白蚁预防工作，并与白蚁防治单位签订《白蚁预防合同》，否则，我局不予办理商品房预售许可证。

三、广告与合同管理

1、广告管理。根据建设部《城市商品房销（预）售管理办法》和国家工商局《房地产广告发布暂行规定》的规定，各开发企业不得在未取得《商品房预售许可证》之前，发布商品房信息广告；不得发布与实际建成房屋不相符的虚假广告，广告词不得使用“绝对”、“第一”和“带封建迷信色彩”的用语，广告内容必须报我局审查备案。

2、合同管理。根据建设部《城市商品房预售管理办法》第十条规定，各开发企业与购房人签订的商品房预售合同，应当自签订之日起30日内向我局办理预售合同登记备案手续；从2006年6月1日起，各开发企业的预售合同，必须先到我局市场管理股办理登记备案，并加盖“修水县房产管理局合同备案专用章”后，方可办理商品房按揭、产权登记手续。

合同备案程序如下：（1）到我局购买合同（自印合同必须经我局审核监制）；（2）办理合同登记手续，获取合同备案编号；（3）与购房户签订合同；（4）送房产管理局备案，并加盖“已备案”印章；（5）产权登记发证机关凭“已备案”的合同办理“按揭”和登记发证手续。

四、商品房质量管理

根据国务院《开发条例》和建设部《房地产开发资质管理规定》的规定，各开发企业必须制订完善的质量保证体系，确保商品房保修期内的售后服务：1、在销售过程中必须向购房户提供县房管局监制的《住宅质量保证书》和自行编制的《住宅使用说明书》，并切实履行保证书中所承诺的保修期限、保修范围；2、县外房地产开发企业在保修期内不得擅自撤离，要留有专业技术人员负责保修期内的维修工作，并将留守人员（或委托单位）的联系方式，报我局备案。

五、物业与装饰装修管理

（一）物业管理。新建的住宅必须实行物业管理。1、在单项验收综合备案之前应当采取招投标方式选聘具有物业管理资质的企业进行前期物业管理；2、单项验收综合备案后，开发企业应主动牵头组建、成立小区“业主委员会”，并由全体业主三分之二投票通过，选聘后期物业管理企业；3、分期建设的小区应当按规定完成本期内各项公用设施设备及相关配套项目；3、根据《修水县房产开发项目建设管理试行办法》（修府办发〔2005〕38号）文件规定，新建的住宅小区应按照建筑面积的比例留足物业、社区、业主委员会、老干部和经营性使用房。4、前期物业管理的企业应主动承担房屋竣工交付任务，履行前期物业管理的职责，对室内装饰装修禁止性规定和小区内严禁燃放烟花鞭炮的要求等有关管理事项，要履行预先告知义务，并与业主签订物业管理、装饰装修管理协议和《业主临时公约》，向业主发放小区管理《使用手册》。

（二）装饰装修管理。1、各物业企业要配有专业技术的管理人员，专门负责室内装饰装修工作，严格按照“装饰装修协议”进行管理；2、根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第十三条规定，物业企业负责本小区内装饰装修的申报登记工作，杜绝因装饰装修给房屋质量带来长期潜在的不安全隐患；3、各物业企业要严格执行室内装饰装修从业人员持证上岗制度，从2006年7月1日起，凡未持有室内装饰装修上岗证的从业人员不得进入小区从事业务活动。4、根据修创建字[2004]9号文件通知规定，县城新建的各类楼房一律不准设计和安装防盗网，确需安装的只能平墙安装不锈钢网，违反规定的由城市执法局、县房产局责成建设单位拆除，拆除费用由业主自行承担，并按该规定对建设单位进行经济处罚。

六、登记统计管理

各房地产企业应按规定做好房地产开发的日常登记统计工作，并将统计的结果按月、季报的形式及时报送我局，以便我局汇总上报。

各房地产开发企业、物业管理企业应根据本通知的要求，进行一次全面的对照自查、整改，并在2006年6月15日之前整改完毕。我局将在6月下旬组织一次执法大检查，检查结果纳入企业年度目标考核管理。对整改不到位或未进行整改的，我局将在媒体通报批评，并不予办理《商品房预售许可证》和商品房登记发证手续；情节严重的按照有关法律、法规和规定，进行经济或行政处罚。

特此通知，请遵照执行。





二00六年五月十五日