放松限购令说明房地产博弈进入深水区

放松限购令说明房地产博弈进入深水区

    政策朝令夕改，说明利益博弈激烈。

    佛山给各方提供了朝令夕改的新样板。10月11日中午，广东省佛山市规定从今日12日起，佛山市有关方面出台通知，房地产限购政策出现松动。仅过半天，到晚上11时15分，就紧急通知暂缓执行这一文件。

    佛山政府放松限购令，可能出于以下几个原因。

    首先，佛山限购在前，而其他相同城市则以限价替代限购，这让佛山心中不平，因此试图以加政策补丁的方式缓解过激的政策。传说中的东莞、珠海等城市的限购令只闻楼梯响，而9月韶关成为广东第四个发布限制政策的城市，仅限于“限价”层面，二三线城市限购至今仅有浙江的台州和衢州响应。

    其次，佛山房地产交易量大幅下滑，调整幅度高于全国平均水平。今年1到9月份，佛山新房成交面积和成交金额分别为467万平方米和426亿元，同比下降14.3%和2.9%，而1-8月份全国成交面积和金额则分别增长了13.5%和25.9%，佛山房地产销售情况明显比全国平均水平差很多。

    第三，佛山当地财政收入难以为继。

    佛山房地产成交量大幅下滑，使当地政府对地方财政来源心生恐惧。在回答记者此番出台松绑政策是否与国庆期间惨淡的交易量相关的问题时，佛山住建局官员给出了肯定的答复。佛山对土地财政依赖程度非常高。2010年全市土地出让收入380亿元，而财政收入仅有306亿元，土地出让金与财政比例达到124%。今年前三季度佛山市出让收入183亿元，仅为去年全年土地出让收入的48%。

    根据佛山市2011年上半年财政预算收支执行情况的报告，今年上半年完成财政一般预算收入完成172.80亿元，为年初预算的54.47%，同比增长28.14%。一般预算支出完成168.70亿元，为年初预算的47.89%，同比增长22.85%。从税收结构上看，企业所得税、营业税、城市维护建设税及土地增值税增幅分别达到47.07%、32.01%、70.32%、114.14%，共增收23.48亿元，占地方一般预算收入增收额的六成，拉动一般预算收入增幅18个百分点。从行业结构上来看，房地产业和制造业仍然是当前拉动税收增长的主要动力。依靠一般预算，财政入不敷出。

    国庆期间房地产成交惨淡，加剧了地方政府的恐慌情绪。泛澳地产研究机构提供的分析报告显示：10月1日到7日，佛山全市新房共网签458套，成交面积仅4.56万平方米，比去年同期下跌约83%；均价为9574元/平方米，同比涨12.3%。

    地方财政下滑，与其他城市的政策比较过严，是佛山市的房地产政策松动的根源。其次，何止佛山，其他城市同样蠢蠢欲动。如媒体披露，海南三亚允许外地人新购一套住宅，无需提供纳税证明，当地政府对此消息澄而不清。

    地方政府试图突破房地产紧缩政策，一方面说明已经房地产调控已经伤筋动骨，到了快要见效的关键时刻，另一方面说明地方财政与房地产之间存在深厚关联，更说明中国经济结构调整尚未找到突破口。

    以佛山的朝今夕改为契机，其他城市将进入房地产政策深度博弈期，地方政府将拒绝出台更为严厉的举措，同时以实体经济下滑与财政入不敷出为理由，向中央要求政策。四季度房地产开发商已经回天无力，而地方政府将面临年末财政难关，类似佛山放松限购的公开挑战可能很少，但潜在的松动恐怕难以避免。房地产政策总体不会改变，但地方的震荡将成为常态。

    中国的房地产行业尾大不掉，于佛山事件可见一斑。现在，已经到了考验房地产政策坚定性，到了引导资金进入实体经济的关键时刻了。