灰色资本吞噬中国楼市

灰色资本吞噬中国楼市


亚太城市发展研究会房地产分会秘书长杨超指出“灰色正在吞噬中国楼市”，再次将地产界推向风口浪尖。 “房价高企或源于‘灰色资金’暗撑。”近日，亚太城市发展研究会房地产分会秘书长杨超指出“灰色正在吞噬中国楼市”，再次将地产界的灰色生态链推向风口浪尖。她在接受《华夏时报》采访时强调，房地产的灰色资金一直是业内公开的秘密。

记者了解到，类似的敏感话题经常成为业内“桌下”谈资的热点，灰色资本“玩家”拥有众多操作手法。一位不愿透露姓名的深圳某融资公司高层表示：“尽管楼市在逐步回暖，但开发商的融资空间仍然受限，灰色资本在其中获益的驱动力将会更强。”

无处不在的灰色资本

针对灰色资本在地产业的流向路径，杨超撰文指出，一些开发商将民间资本以高息方式绕道暗中进入楼市，此外，有部分人将来历不正当的“灰色资金”用以购房置业，将货币形态变为实物形态。在她看来，民间资本长期缺乏稳定的投资渠道和规范的融资委托理财，房地产能够满足这些资金投资盈利的需求，而房地产市场还存在大量的洗黑钱行为。

深圳某担保公司人士李群告诉本报记者，房地产开发环节引入的这类灰色资本通常被称为“问不出来源也不能问的资金”。他坦言，自己从业以来几乎每个月都能接触到类似的资金，这些都是朋友圈内相互介绍的“笋盘生意”，即稳赚不赔的生意。

李群举例称，不少担保、典当行都有较深的政商背景，政府机构部门部分官员能拿出价值超过其实际工资水平的资金或实物。通过典当行，他们可以将实物变现，或者获取业界的“授信”，即投资的额度。“我们这些中介机构愿意做这样的生意，主要是因为这些官员压价不会过低，由于他们不懂实际行情，且这笔资金可能是带有某些灰色背景，他们一般不愿意多追究抵押价，而是希望尽快产生投资回报。”李群称。

有了这样的需求，当需要融资的项目急着找上门来时，生意自然就顺理成章了。在李群看来，项目融资利率不会低于银行，有时候甚至会是银行借贷的两三倍，因此不论是中介机构还是投资者都会被高额投资回报吸引，“抵押一套房，回报翻一番”的业内传闻的确能实现。

而这种渠道一般都在圈内运转，保密性非常强。“大家都心照不宣。”李群坦言，由于房地产需要大量资金，且投资回报见效快，因此，该行业的项目经常受到中介机构和有投资需求的“特殊客人”青睐。

此外，灰色资本也在民间集资和借贷的生态链上暗流涌动。记者曾经从佛山市某律所获得一项经济纠纷案件与此类资金相关的细节。据了解，某商业地产项目急需大量资金周转，在银行等其他正规融资屡屡吃上闭门羹，该项目的开发商曾接触到某政府公职人员提出的融资支持，对方提出“融资不限额，且利率虽高于银行而低于其他专业融资机构”的优惠条件，但前提是其亲属要介入。

该开发商其后向律师透露，这些资金除了有正常收入外，还有大量官方背景的实物和资金，沾有“挪用公款”的色彩。因担心风险，上述开发商拒绝了对方。他从业内得知，周边部分项目或多或少都曾通过这类渠道解决燃眉之急，而部分现金流紧张的开发商则通过赠予新建房屋的产权支付本息。

“浑水摸鱼”

“多年来的楼市调控政策，都没有对房地产开发资金来源进行规范，这为地产资金的不透明化提供了很大的滋生空间。”珠海市某中型房企负责人认为，正是因为有这样的土壤，大量的灰色资金才得以在各种神秘渠道中“浑水摸鱼”。

关于这类神秘渠道的表现形式经常见于各大报端。从民间借贷、高利贷，到各类的地产融资理财产品、地产信托产品、房地产私募基金等，这些灰色资金逐步披上各种合法的“光鲜外衣”。

理财规划师雷先生向本报分析指出，由于房地产行业增值空间大，再加上监管部门对房地产资金来源的监管并不严厉，房地产成为很多灰色资金或者不法资金的首选目标。
他称，通过投资房地产公司或参股，以经营收益的形式将非法所得混同后，经缴纳税务，使得犯罪收入合法化，从而达到“洗白”的目的；或者以置业、炒房再出售等手段，变灰色为合法收入。
华澳国际信托经理史先生表示，目前已有越来越多的个人巨额资金通过信托或者私募的形式，参与到房地产投资这个领域。这首先可以起到合理避税的作用，其次信托和私募对资金来源的审查也比较宽松。
他以信托为例，“尽管信托也会要求对资金来源进行说明，但只是一个走过场的形式。”数位私募圈业内人士与史先生的说法一致，认为在现实执行中，细查资金来源会增加业务的不便，且不是业务指标考核的重点，所以“只要形式上过得去就行”。
南方基金某业务部人士向记者指出，对于信托公司而言，与房地产相关的产品仍然是赚钱的项目，为了规避信息过于公开，部分理财产品会隐藏与房地产项目相关的因素，甚至以其他名目发行。
这类产品由于资金需求量大，筹集时间短，对资金来源核实的可行性也很低。“即使有灰色资本，他们都有各种方法掩护，而且他们能在短时间买入的量大，一般都不会被拒绝。”上述人士补充道。
业内人士预计，房地产信托的发行规模未来可能还会缩减，而房企在限贷等调控环境下，获取资金会越来越难。事实上，房企融资渠道受限一直都是房企的心病。
“应该要疏通渠道。房企要存活下来，资金才是救命稻草，融资渠道受限，如果能找到的只有这些灰色资金，房企也得无奈接受。”华南某上市房企融资部负责人曾有过类似的经历，该公司一般只从合法渠道获取资金，但去年融资受限的情况非常严重，最后只好找了“门路”解决问题。