李嘉诚逃顶策略：长和系百亿抛售内地房产

10月18日，中国光大控股一纸公告，将李嘉诚抛售内地物业的传闻坐实。

根据公告，李嘉诚家族拥有的长江实业和和记黄埔已将其所持东方汇经中心股份，转让给光大控股旗下全资附属钻机集团与HYZL 1及HYZL 2，作价约71.6亿元人民币。

东方汇经中心位于上海浦东新区陆家嘴金融贸易区，目前物业正在建筑当中，目标竣工日为2014年6月30日。

这已经是今年内李嘉诚第二次出售内地物业。8月末，长和系将广州西城都荟项目转手，作价约26亿元人民币。

综观李嘉诚在数次经济波动周期中的举动，很多投资界人士认为上述抛售行为并不奇怪。值得研究的是，李嘉诚抛售资产的节点，往往正是该项资产所处的行业位于顶点之时。“低吸高抛”，一向是李氏家族惯用的投资套利手段。

中国房地产市场是否又到了拐点之时？本报记者采访诸多房地产业内人士，其均观察到，进入四季度，各地地价依旧快速攀升，加之今年房价同比上涨大超预期，后期高层对于房地产市场的干预将加大，不排除一些涉及土地出让、信贷金融以及房产税的政策将快速亮相。

在此背景下，CRIC研究中心调研结果显示，四季度房地产经理人降价预期明显增加。

“低吸高抛”的买卖

东方汇经中心曾于2012年9月19日启动全球租赁，彼时，长江实业执行董事赵国雄称，要将之打造为上海新的顶级商业地标。

但时隔一年后，长实却选择了出售套现。此时距其开发该项目已过去7年。据上海房地产业内人士估计，此次抛售，长和系将从中赚取超过30亿元的收益。

而在8月末被抛售的西城都荟，是位于广州荔湾老城区的商业项目，在长和系看来，这也已经不再是一项适合长期持有的优质资产。

据广州商业地产业内人士透露，西城都荟2006年落成之后由于招商以及规划变更等原因，一再推迟开业时间，目前接近三分之一的商铺还处于空置状态。

但是，由于西城都荟的拿地时间更为长远，地价和造价低廉，其转手套现的利润相当可观。

本报记者查询发现，在上一轮房地产市场调整周期中，2008-2009年，长和系也曾抛售多个内地物业。

事实上，这一轮周期中，被成为 “李超人”的李嘉诚对于中国房地产市场的看淡，似乎早已开始。2012年，长和系便开始放缓在内地的投资。数据显示，2012年全年，长和系仅在上海拿下一幅14万平方米的住宅用地，今年前8个月内，也仅拿下南京一幅地块。

放缓的依据之一是内地房地产投资回报变低。长江实业财报显示，在2012年实现物业收益100亿港元，低于2011年的112亿港元；2013年上半年，集团实现物业销售收益38亿港元，同比2012年上半年的60亿港元减少了22亿港元。从持有物业的回报率来看，和黄去年的年报显示，其地产及酒店类业务中的租金收入，也较2011年下降1%，至38亿港元。而被出售的广州西城都荟广场的回报率仅为7%，东方汇经中心所在的陆家嘴写字楼的租金回报仅约5%。

长实董事郭子威也对记者表示，公司出售内地部分物业是出于稳健的投资考虑，“今天卖出去，明天价格合适还可能再买回来。”

盛富资本和协纵国际总裁黄立冲认为，上述抛售行为，表明李嘉诚认可中国房地产价格已经到达一个相对高位。

港资抛售分拆潮

与李嘉诚类似，今年密集抛售物业的港资开发商不在少数。

年初，华人置业主席刘銮雄拆售旗下铜锣湾一带的商场和其他各处资产，套现逾70亿港元；鹰君集团则拆售酒店套现100亿港元，南丰集团也以近30亿港元出售旺角全幢商厦。此外，香港中原集团的创始人施永青，也将自己持有物业的比例大幅降低到30%。

“李嘉诚常用拆分上市与业务处置售卖两种方法筹资。其所做交易的时点颇有深意。”香港一位长期关注长和系的投资机构高管表示。

本报记者获悉，除了出售物业，长和系还有意以分拆物业方式套现相关资产。

“房企做REITs（房地产信托投资基金）一般倾向于选择升值潜力及回报有限的物业，在租金回报稳定、估值高峰时打包上市脱手，既可以套现又可以腾出资金投资其他项目。”

上述投资人士认为，房地产行业的盈利贡献和增长居于长和系七项业务的中间水平，将其中已开发成熟、盈利概念已穷尽的项目拆分出去，既有利于获取融资，也有利于提升集团的整体盈利能力。由于这些项目一般还会有稳固的现金流入，信托方式比较适合利用这些物业套现可观现金回报。

历史上，长实多次在行业发展高位，把手上已成熟的出租物业分拆上市，长实旗下置富产业信托于2003 在新加坡上市，今年4月再以“介绍上市”形式在港上市；旗下泓富产业信托于2005 年上市；2011年，长和系持有的北京东方广场便分拆为汇贤房地产信托上市，套现逾60亿港币。

2012年底，长和系曾试图分拆酒店物业上市，由于市场低迷投资者兴趣不高而作罢。但据接近长实的人士透露，李嘉诚并未放弃分拆酒店的想法，时机成熟仍有可能发行酒店房地产信托；而一旦国内商业地产金融配套制度实施，长和系位于内地上海、重庆、青岛等地的多个持有型物业，也有可能推出分拆上市的计划。

事实上，除了李嘉诚外，香港大型地产公司也纷纷加入分拆业务潮。其中，新世界重启分拆新世界酒店建议；嘉里亦拟分拆嘉里物流。有计划分拆的公司还包括众安房地产、瑞安建业等发展商。

调控收紧地产承压

对于李嘉诚抛售内地房地产资产，万科董事会主席王石(微博)也予以关注，王石还曾多次警告国内一二线城市的高房价、高地价存在泡沫。

而时近年底，对于高房价、高地价担忧的情绪，也在房地产开发商中蔓延开来。“今年政府基本上没有管控房地产，我们都觉得太奇怪了，”深圳一家大型开发商负责市场销售的人士对本报说，今年深圳房价同比或超20%，但相关限价等政策执行得并不严厉，除了年初的国五条外，再也没有任何管制，年内销售非常顺畅。

不过，该人士向记者透露，“深八条”出台前后，深圳的限价政策已经收紧，一些定价较高的项目不给批预售证了；此外，深圳市有关部门计划把安居型商品房纳入新房价格体系，间接地让房价统计数据降下来。

另一方面，房价的上涨也达到了一个前所未有的高度，加剧了调控预期，“22日统计局将公布70城市房价指数，预计一线城市房价同比很可能全部超过20%，环比涨幅也有可能继续加大。”北京中原地产研究总监张大伟说，预计在公布房价数据后，房价涨幅较快的部分城市，很可能会推出各地的加码调控细则，抑制一下已经有所失控的房价。

房地产的长效机制也将提上日程。一家大型央企上海区域有关人士透露，据其了解，明年房产税极大可能会大面积铺开实施；而在即将到来的三中全会上，有关供地制度改革、土地出让金的支配使用，或将有明确说法。