破除中国房地产市场三大迷思

“咝咝冒烟的中国房地产市场正在冷却，”《纽约时报》最近在一篇报道中这样写道。近两个月以来，海外舆论与国内媒体一样，密切注视着中国房地产市场的新动向。

部分城市房价松动、房地产投资增速下滑、销售额下跌、新房开工量萎缩、土地交易降温……越来越多的海外专家相信，这些现象罕见叠加，预示中国房地产市场正发生结构性变化，深度调整窗口已然打开，新常态将随之显现。不过，从民间到学界，关于中国房地产的诸多迷思仍在萦绕，一些根本性问题仍需澄清。


迷思一：房价跌了就好了吗？

国家统计局最新数据显示，70个大中城市中，新建商品住宅价格5月份环比上涨的只有44个，为2012年年底以来新低。二手住宅价格环比上涨的仅为35个，同样创下新低。

此后，互联网上呼唤房价大跌甚至暴跌的声音不绝于耳。部分媒体也惊呼房地产泡沫即将崩溃，中国楼市危在旦夕。不少海外专家提出，这些声音背后是民众对高房价的担忧和愤懑。但若房价真的暴跌，对国民福利、经济运行和改革前途，远非好事。

首先，房地产与其他产业上下关联，房价暴跌意味宏观经济大失血。瑞穗证券亚洲公司首席经济学家沈建光说，房地产市场遇冷，钢铁、水泥、化工等上游行业将承压，家电、家具、装潢材料等下游行业也将萎靡。英国《金融时报》也警告说，房地产市场如过快冷却，将引发中国经济“硬着陆”。

其次，房价过快下行积聚金融风险。房地产的特殊性在于兼具耐用品和投资品双重属性。英国巴克莱银行在5月的研究报告中指出，房市持续低迷可引发连锁反应：部分房企资金链断裂，金融机构随即出现大的风险敞口，作为抵押品的房产和土地显著贬值。这个向下螺旋一旦开启，可能爆发流动性和债务双重危机。

最后，房价暴跌不会像某些人设想的那样释放消费潜力，反而可能造成家庭财富缩水和消费剧烈萎缩。房市低迷引发的消费与投资双降则会恶化企业经营环境，从而侵蚀就业，动摇民生乃至社会稳定。

迷思二：中国经济应“去房地产化”？

房地产业是过去十年推动中国经济增长的支柱性力量。但也正因为房地产业的巨大体量和辐射能力，一些学者提出，中国应通过改革转型，摆脱房地产业对经济运行的“绑架”，实现“去房地产化”。

对于此类观点，不少海外专家认为，中国全面深化改革本身就蕴含房地产市场的深度调整。事实上，在市场结构性供大于求、信贷偏中性和投融资渠道逐步扩展的大背景下，中国房地产正告别高速增长通道，逐渐进入温和、理性发展“新常态”。

摩根大通中国首席经济学家朱海斌说，让房地产市场趋于正常化，行业利润回归正常区间，对资金有挤出效应，有利于中国经济再平衡和推动结构性改革。

不过，这并不意味房地产业对国民经济不再重要。巴克莱银行在报告中说，房地产业仍是中国经济主动力之一，对中国经济增长直接贡献约为10％。如果加上建筑、金属加工、机械化工等关联产业，其贡献要达到20％。

美国卡内基国际和平基金会高级研究员黄育川说，中国目前城镇化率刚超过50％，未来二十年里可能会达到70％，上亿人要搬进城市里，大量老房需要翻新重建，这都蕴藏着巨大需求，“中国经济长足发展离不开房地产业”。

从国际经验看，美国、日本和香港等典型经济体在城镇化加速阶段，房地产业增加值占经济总量的比重都在10％以上。在未来一段时期，房地产业仍会在中国经济起到基础性作用，当前关键是引导其健康、有序发展，而并非过早过快地“去房地产化”。

迷思三：政府应救市吗？

面对房地产市场回调态势，市场出现两种声音。一种舆论认为，政府应积极介入，采取反制措施，防止房地产市场出现大崩盘。另有专家则认为，挤泡沫过程在所难免，政府应当慎用调控，更多由市场自发做出调整。

围绕这一问题，惠誉国际评级机构在近期研究报告中说，房地产市场放缓构成中国经济超预期下滑的最大风险，但中国政府眼下仍握有强大的政策工具应对可能的危机。

尽管如此，巴克莱银行认为，中央政府近期仍可能放任房地产市场进一步回调，不以刺激楼市换取经济增长。换言之，中央政府的着眼点不再是“救市”，而是“借势”，在充分利用市场力量同时改进调控方式和切入角度，提升房地产市场健康度。

不少海外媒体注意到，与宏观经济调控创新相一致，中央政府对房地产业的调控展现出新思路：从全国“一刀切”式的行政强约束，到更强调分类调控和长效机制建设的市场化管理模式。一线城市着力“去投机”“去杠杆”，二线城市如出现库存量大、量价齐跌等情况，则给予地方政府更大自由裁量权。

中央政府将货币政策、财政工具等暂时收归“火药库”，既稳定市场预期，也为应对后续变化留足空间。更重要的是，中央已作出建设不动产统一登记制度、个人住房信息系统联网、启动房产税立法和试点、加强住房保障制度建设等重大布局。这些改革，对于重构房地产市场生态具有根本作用，其意义已远超出简单的“救市”范畴。（参与记者：刘劼、文史哲）