房价降一半是国家之幸民众之福

74房产商 · 发表于 2009-6-23 11:46:59

房价降一半是国家之幸民众之福 吴其伦 中国社科院蓝皮书事件的三位“涉案人”曹建海、牛凤瑞、邹东涛昨日共聚一堂，展开激烈辩论。曹建海认为，未来两年房价将大幅下降40%~50%，而牛凤瑞不惜用“打赌”的方式来为了反驳曹建海房价将大降50%的说法。邹东涛也发出惊人言论，称高房价问题确实是个事实，但如果突然房地产价格降一半，是国家的灾难。 对于中国房价走势的判断，笔者同意曹建海的观点，未来两年内将出现大幅下跌。若曹、牛赌局能成，笔者定当鼎力支持曹建海。而对于邹东涛的房价降一半是国家灾难的说法，笔者持否定态度，相反地，笔者认为，商品房价格降一半为国家之幸、民众之福、行业之幸，决非灾难！理由如下： 首先，房价降一半决非中国不能承受之痛。 现在政府之所以没有决心对房价下重手，很大一个原因是对房价下跌之后所产生的一些问题心存顾虑。房价下跌产生一些问题是肯定的。但是不是不可承受的。下面我们对房价下跌一半可能出现的问题作一下估计。 1、银行不良贷款率上升。 银行贷款在房地产方面的贷款大体分为两类：地产商开发贷款和居民按揭贷款。居民按接贷款成为不良贷款的可能很小。因为绝大多数居民不会选择拒绝还贷而白白扔掉几十万的首付款。房价下跌有可能导致一批地产商倒闭，造成不良贷款。但我们说这种不良贷款只是一个时间问题，因为地产商可能会由于资金链条的暂时断裂而破产，但是如果他们所正在进行中的地产项目顺利完成，所产生的利润是足以归还银行贷款的。所以对于这种情况的解决办法就是兼并和债务重组。或者直接由政府出面将该地产商的楼盘规划为限价房和廉租房项目。相信其产生的利润足以归还银行贷款。 2、已购房者资产缩水。 已购房者分两种。完全自住者和投资或投机者。对于前者。房价的上涨和下跌只是心里层面的影响，对其生活并不构成实际影响。对于后者，一般是身有余财的富人阶层，房价的下跌是他们完全可以承受的，也是应该由他们来承受的。 3、地产商可能大量破产。 房价下跌一半，可能会造成长期的市场观望，从而导致地产商资金链断裂而破产。我们说这是地产行业为之前的疯狂必须付出的代价。这几年房地产大跃进，鱼目混珠，泥沙俱下。房价的下跌，大浪淘沙，洗掉那些不合格的地产商，使一些真正有实力的，有社会责任感的地产商留下来，实行兼并重组，对地产行业的长期方展也是有好处的。 其次，在目前的房产市场态势下，唯有房价跌一半，方能拯救中国楼市。 1、前期房价疯涨令中国房地产处于疯狂状态。 1998年房改以来，尤其是近几年以来，中国各地的房价都出现了很大的涨幅，大多数地区的房价涨了几倍，有的地区的涨幅甚至达到了十倍以上。这样的涨幅在国际范围内可以说是绝无仅有，已经达到了疯涨的地步，尤其是到了2007年，房价上涨简直到了癫狂的地步。房价疯涨的结果是投资者、消费者、房产从业者失去理智，整个房地产都处于疯狂状态。 2、目前中国房价已处极端高位。 一份分析报告显示，2008年全国商品房平均销售价格逼近4000元关口，达到3919元/平方米。而2008年我国城镇居民人均可支配收入15781元。这也意味着当年城镇居民一年不吃不喝，仅能买到4平方米的商品房。同时，这份报告显示，2001年我国商品房均价还在2170元/平方米左右，至2008年已上涨了1700多元，涨幅超过了80%。可见，目前中国房价已处极端高位。 3、高房价对消费者及中国经济造成极其恶劣的影响。 房价畸高，令无房老百姓的购房梦想变得遥遥无期，并且，其为了实现自己的梦想有可能节衣缩食、加大工作负荷；房价畸高，令已购房者减少或放弃其他的投资机会，减少了发展和成长的机会；贷款购房者，在还贷的压力下大大降低生活品质。 房地产价格的波动，已经影响到银行一半左右的信贷资产安全。若房价继续在高位运行或持续上涨，则金融风险将急剧增加。一旦房产市场发生崩盘，后果将不堪设想。 4、房价继续上涨将会出现崩盘现象。 有人说中国房价将持续上涨，甚至还有人说中国房价将涨20年。说这样话的人，要么是别有用心，要么是睁眼说瞎话。在中国房价处极端高位的态势下，房价持续上涨所导致的结果只有一个，那就是崩盘。因为，目前的房价已远远超过民众的购买力、房价涨幅远远超过居民收入的涨幅、很多房源还在流通环节（投机、投资客手里）。 5、房价稳定说只能导致一个结果：房价继续上涨。 前几年的房产宏观调控之所以没有奏效，我认为最大的原因就是政府的态度，政府一度以来的态度都是试图令房价稳定。而事实上，政府的房价稳定说只能导致一个结果：房价继续上涨。理由如下： 其一，政府的明确态度有利于确立明确的新闻导向。有了利于平抑房价的新闻导向，就将大大减少投资者、消费者的盲目与冲动，将使购房行为趋于理性； 其二，中央政府有了明确的态度，则地方政府在执行时就有了明确的方向，也不会再有空子可钻； 第三，海内、外投资者也不敢贸然入市进行投机； 第四，房产业界也不会再有那么多的房价大涨的论调和做法，因为即使那样做也将无济于事，试想，老百姓是相信政府还是那些商家呢？ 6、房价窄幅波动难以释放高房价所带来的崩盘风险。 如前所说，中国房价已处极端高位，若房价在这样的高位下波动、振荡运行，将会影响消费者的心理预期，从而令房价难以回归理性，原本积聚下来的风险也将难以得到释放。这样的状况一旦持续一段时间，随着市场供求关系的逆转，房价还将高台跳水。对于中国经济来讲，与其等着房产崩盘，不如早点回调。 7、房价微跌难以令消费者树立正确的房屋消费观，从而再度推高房价。 无论是政府官员还是开发商，大多希望看到房价微跌的状况出现，因为这样一来开发商只是让出一点点的利润而已，而政府官员呢，却似乎收获了一份安宁。事实上，房价微跌难以令消费者树立正确的房屋消费观，从而再度推高房价，这样将令中国房地产陷入更加危险的境地。 第三，房价跌一半对中国社会将产生诸多好处。     1、利于重击楼市投机、抑制楼市投资。     很多楼市投机、投资者都是利用借贷资金实施其投机、投资行为的。在房价大跌的情况下，随着还贷压力的增加，接盘者观望气氛日益浓厚，投机、投资者解套的唯一方法就是尽快抛盘。因而，房价跌一半将在很大程度上起到重击楼市投机、抑制楼市投资的作用。     2、利于政府改变对房地产市场的监管方略，加快保障房政策的实施节奏    政府对房地产市场一直持扶持与调控兼顾的态度。实践证明，政府对房地产市场的扶持是到了减少甚至撤消的时候了，因为政府对房产市场的扶持举措其结果却是助推了房价疯涨，房地产业出现非理性发展局面。而对房产市场进行调控是在房价疯涨的情况下不得以出台的无奈之举。事实也证明，政府对房产市场的调控并没有奏效。在房价跌一半的情况下，政府将会适时调整针对房产市场的监管方略，减少对房产市场的宏观调控，从而能将更多的精力投入到保障房的建设上，加快保障房政策的实施节奏。     3、利于土地供应策略变革。     土地招、拍、挂以来，全国各地的土地价格屡创新高，到处地王频现不仅催高了房价也令房产开发企业不堪重负。对于中国土地供应政策，本人一贯以来的观点是：租售并举，即高端商品房仍采取出售方式，而中低端房用地采取土地批租的方式供应。若房价跌一半，则土地拍卖流标现象将日益增多，这样将有利于中国土地供应策略变革，从而有利于房产市场向健康有序的发展通道迈进。     4、利于减少甚至根治楼市囤地捂盘顽症。     在前一阶段，开发商囤地捂盘是导致房价疯涨的重要原因之一。政府在整治楼市囤地捂盘行为方面也下了不少工夫，可收效却不怎么显著，其原因在于房价处上升阶段开发商囤地捂盘是其获取暴利的最佳方法。在房价跌一半的情况下，开发商因销售不畅而导致资金紧张将令其加速开发及推盘的进度，从而有利于减少甚至根治楼市囤地捂盘顽症。     5、利于促进房产企业竞争，规范房地产行业。     中国房产房产业发展到今天，尚缺乏规范的行业秩序，其原因就是前期房产行业成长太快，房产行业造就很多暴发户即为明证。一旦房价跌一半，房产行业的竞争将加剧，也必将有一些中小开发商被淘汰。而政府及相关行业协会也将利用这样的机会对房产行业进一步进行规范。     6、利于房地产行业人才的成长，进而利于房地产行业健康有序的发展。     在前期，房产从业人员的日子实在是太好过了！业界流传的说法是：战略跟风跑、设计靠外包、策划靠抄抄、销售靠广告、客户不用找。故房产行业对其从业人员的素质要求是不高的。究其原因是房价疯涨、房产疯狂、消费者投资者不理智，而在房价跌一半的态势下，房产从业人员必将改变自己以往的工作态度和方式，这样，将利于房地产行业人才的成长，进而利于房地产行业健康有序的发展。     7、利于银行慎重对待自身贷款业务。     在房价疯涨阶段，房贷成了各银行争抢的香饽饽，也成了各银行较好的赢利途径。而事实上，房地产价格的波动，已经影响到银行一半左右的信贷资产安全。若房价继续在高位运行或持续上涨，则金融风险将急剧增加。若房价能够跌一半，表面看来，银行坏帐将会有小幅增加，可从长远来看，将利于银行慎重对待自身贷款业务，从而利于银行业的健康有序发展。     8、利于居民拓宽投资渠道，加快事业发展。     在房价暴涨时期，在房价处极端高位的市场状况下，城市居民往往是用几代人的积蓄（甚至还要借贷）来购买一套住宅。这样，在满足自住需求外就不可能多余资金用于其他投资，前一波股市行情就令很多人后悔。很多人在买房后因生活所迫难以接受新的挑战，从而影响其事业发展。房价跌一半的情况下，居民无论是在观望态势下，还是买房都能腾出较多的资金用于投资或选择新的事业机会。     9、利于居民改善生活，促进旅游、娱乐、文化、消费品等行业的发展。     在房价暴涨时期，在房价处极端高位的市场状况下，消费者大多是在牺牲自己多方面的消费性需求的情况下实施其购买行为的。若房价跌一半，消费者可以省下可观的资金用于消费品、文化、娱乐、旅游等方面的消费，从而促进相关行业的发展。     10、利于消费者树立理性房屋消费观。     在前期，房价之所以能疯涨，消费者盲目的房屋消费观是重要原因之一，而消费者之所以没能树立理性的房屋消费观又是房价持续上涨所造成的。若房价能跌一半，则将打破房价不跌的神话，也将令消费者在从容的心态下能得以量力而行地实施购买行为，从而能够树立起理性的房屋消费观。转载请注明出自修水论坛 http://www.360424.com/,本贴地址:http://www.360424.com/viewthread.php?tid=10861

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