牛刀：房价只要涨过今年就要暴跌十年

如果我们的民族实在逃不过一场经济泡沫的劫难，那绝对不仅仅只是政治体制上出了问题，而是整个民族的文化也值得深刻的反思。富不过三代，可能就不仅仅只是讲江浙一带的农民，而是泛指我们这整个三代人。从历史的长河来看，这三代人跨度是60年。

    很难设想，我们中国的中产阶层为自己的财富在自掘坟墓。大富大贵的权贵阶层除外，一代靠自己努力打拼而崛起的一个新兴阶层，或者被称为中产阶层，在这一场即将发生的房价泡沫破灭中，没有多少人能够幸免于难，因为房产是他们的全部资产，很多人背上了巨额的房贷。就是在目前中国房价泡沫举世公认的情况下，房价泡沫破灭对社会的危害程度耳熟能详，但他们还在用最后一批财富，为高房价送葬。

    是什么支撑着他们敢冒风险，在奋力接这种击鼓传花游戏的最后一棒呢？现在看来支撑他们的有两个信仰，一个是中国的房价只涨不跌，理由很多，最充足的理由就是政府靠房地产生财，只要房价一降，政府就会像2009年一样不顾一切的救市；还有一个就是人民币在快速贬值，现在买一个房子毕竟还有房子在，否则，那钱都会变成纸。不仅普通城市居民这样看，就连我身边许多经济学家都这样看。

    前面那个理由，政府已经无法再挽救高房价了。不是政府不想赚钱，是政府现在开支庞大，债务堆积如山，把全国的土地全卖完了也不够开销。也就是说，卖地财政已经走进了死胡同，在倒逼政府鼎力革新。2010年采取遏制房地产投机行为的一系列措施，都是鼎力革新的开端，包括最近国务院宣布减少5%的行政开支，尽管政府内部有没有这种力量把这种革新进行下去，当然不是我们所能预料的，但是，泡沫不是政府行为所能化解的。

    后面这个理由成立的可能性很小，人民币不会成为废纸。从人类有纸币以来，没有哪个国家是在经济处在增长时期突然爆发大规模的货币贬值。货币大幅贬值，有两个前提，

    一是滥发货币，最典型的是津巴布韦，而津巴布韦人最后是发行大面额的纸币，引发黑市交易，大家都用津巴布韦货币去换取美元，津巴布韦的官方汇率是1美元兑换约3万津元，但黑市上的汇率已经达到1美元兑换约8亿津元。中国还有正常渠道购买美元，不存在黑市交易如此贬值的事。

    二是通货膨胀持续两年，很多人因生活成本提高财富消失殆尽，开始挨饿，政府为了救助平民，甚至动用完国家的储备用粮。所以，通货膨胀的结局也不是政府可控的。中国爆发这种恶性通胀的可能性不大，原因是很多商品还处在过剩的时候，即使西南五省旱灾严重，还不致于导致全国性缺粮现象。所以，恶性通胀的迹象还没有显示。

    以上两个前提都不存在，所以，现在中国面临的风险就是资产泡沫。目前中国人买房子，就像津巴布韦人买美元的心理一样，多高的价格都会买，本来只值100万的房子，现在可能花了1000万，这种货币的贬值速度是令人惊讶的。如果政府任由这种状态蔓延，不消除这种购买心理，那一切同样不可控。而当这一切都不可控时，再来挽回就会成为不可能的事。所以，政府和社会都在作出努力，如果今年房价继续上涨，这种购买心理就不可能消除，最后的结果就是泡沫破灭。

    政府已经做出了努力，至于有多大的效果，到今年下半年基本上就能看的出来。我们现在已经看见的是，在产业政策、财税政策和货币政策都做了大量的调整，并勒令78家央企非专业房地产公司退出房地产业，但是，还有几点不足，一是要坚决把开发商自有资金比例提高到35%以上，弱化银行杠杆效应，达到去杠杆化的目的；二是坚决制止房地产企业以土地资产上市融资；三是把二套房贷首付比例提高到五成，弱化投机行为。

    挽狂澜于既倒，是要有勇气和魄力的。但是，如果一切努力都不见效，资产泡沫的化解留给中国的时间也只是今年。首先是我们的基础货币投放已经过大，M2的涨幅如果保持去年水平，那这两年的货币贬值就将很快。2009年，像我们这样的专业投资人，股票收益也只刚刚超过60%，一般散户投资人超过25%收益的都比较少，根本跑不赢货币贬值。所以，一方面要保持资本市场的良性运转，另一方面要把M2涨幅坚决降到17%。

    如果今年房价继续上涨，那么，一切都不可控。中国经济的症结问题的市场表现就是房价泡沫，化解了房价泡沫，我们就可以避免日本失去的20年。如果化解不了，未来至少有十年，中国房价从此进入下行通道，随着经济按规律进入衰退和调整，周期一般为八到十年，房价也从此下跌八到十年。