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标题: 合作建房单挑北京高房价欲打破开发商垄断 [打印本页]

作者: wolong 时间: 2012-7-28 10:10
标题: 合作建房单挑北京高房价欲打破开发商垄断
合作建房第一次被人们知道并关注缘于2005年高调宣布在北京合作建房的于凌罡。作为合作建房史上最早吃螃蟹的人之一，失败的于凌罡如今已淡出人们的视线。

时隔数年，合作建房大有卷土重来之势，出现了赵智强、孙智群这样的后来者。而在这三个人中，赵智强的底气显然更足一些，因为他在温州通过合作建房建成的理想家苑已经建成，正处于分配阶段。但是，在众多业内人士看来，合作建房者的描述仿佛乌托邦般的一厢情愿，成功的个案并不具有可复制性。

“现在的市场环境与2005年相比，合作建房的门槛更高了，每个人需要拿出的钱更多了。”于凌罡向《华夏时报》记者表示。

拿地难度加大

尽管合作建房者几乎都声称建成的房子价格会比市价低30％－40%，但没有土地，建房就如“无米之炊”，而不少合作建房者在获得土地这个开发的第一步时，就倒下了。

中国房地产学会副会长陈国强向记者表示：“对于开发者来说，协议拿地的方式基本不可能，而在招拍挂这种竞争的模式下，合作建房者们毫无优势可言。如果有现成的土地，再组织一批互相信任的人，合作建房才有可能操作。”

然而，在赵智强看来，现在的市场更利于拿地。他认为：“调控政策下的房地产市场正处在一个微妙的时期，现在开发商不再像以前那样闭着眼拿地，土地市场不再狂热，限地价及地块配建的保障房由政府回购等措施给了我们拿地的机会。”

日前，赵智强宣布已锁定南五环边的一个地块，地块在地铁线的延伸线附近。为了能够满足地块所需金额的需求，赵智强此番需要组织900余人，每人出资30万-40万元。

对拍地有着亲身体会的于凌罡并没有赵智强那么乐观，他说：“合作建房拿到招拍挂的地块有相当的难度，不少人并不希望我们拿到地。”当年，于凌罡曾先后看中新中街一号地块和芍药居地块，但最终都选择了放弃，资金与组织成员意见的分歧是主要原因。

如今，土地的价格已经是于凌罡筹划合资建房时的数倍，所需资金数额庞大，就连万科这样的大房企都选择与其他房企组成联合体拿地，以降低风险。在这种情况下，由几百人组成的合作建房者在拍卖市场上如何能够举得过那些实力强大的房企。而且，如今支付土地款的方式比过去更为严苛，一次性付清土地款的规则显然令合作建房“雪上加霜”。

尽管不少合作建房者都将美国成功的范例当做榜样，但是中国与美国土地制度的不同正是合作建房在中国艰难的关键因素。与中国不同，国外的土地是私有的，合作建房的第一个难题，土地问题基本已经解决。土地所有人可以将自己的土地卖给合作建房者，也可以自己组织一批人在自己的土地上盖房，接下来只要找公司代建房屋即可。

此外，在地块的选择上，赵智强和于凌罡显示出方向性的分歧。

在于凌罡看来，赵智强看中的地块太大，并不适合合作建房。合作建房应选择比较小的地块，基本上是一栋楼的面积。因为地块太大，需要组织更多的人才有可能负担起土地款，但是人数越多，就越不容易组织。

但是，在赵智强眼里，于凌罡所说的那么小的地块在招拍挂市场上是找不到的。只要组织足够的人，就可以选择大的地块。而于凌罡拿地太高调也是他失败的原因。当年，于凌罡准备拍芍药居地块的消息满天飞，因此，赵智强表示在拿地上要低调，近期公布看中的地块也只是说了模糊的地段而已。

赵智强与于凌罡的分歧更凸显出，土地是合作建房的第一难题。

众口难调

合作建房的目标是以成本价得房，将开发商所赚取的利润节省出来。而在于凌罡看来，开发商的利润相当于合作建房者赚的钱。

“与周边商品房的差价就是每位出资人所赚到的钱，没有人能够无缘无故地赚到数十万元。这件事不是某个发起人就能做成的，需要合作，每位组织中的人都要有所付出，要履行自己的义务。”于凌罡对记者说。

于凌罡将其在新中街一号地与芍药居地块两次失败的原因归结为，组织中一些人员最终所出的资金没有达到要求，导致总的资金不够，还有一些人对事情持怀疑一切的态度，分歧严重，从而导致失败。“不少出资人把事情想得太美好，只想坐享其成。”

由于目前土地的价格是2005年的数倍，为筹集足够的资金，合作建房者不得不一再扩充人数。而成员越大，出现更多分歧的可能性就越大。

例如，为了满足土地竞拍金额，赵智强此次需要组织900人，这对于一个合作建房组织来说，无疑是一个庞大的数字。为了组织好这么多人，赵智强选举出一个30余人的代表团，在代表团中再成立一个8人的核心组织，一切决议将由代表团做出。

至于拿到土地后的开发环节，合作建房者同样会面临困难。“开发过程中的管控是非常专业的过程，一旦出现问题，这个责任究竟由谁承担。其实，就连中小房企都会在管控上出现问题，甚至倒闭，更何况一些不专业的人组成的团体。”中房数据研究院执行院长陈晟说。

虽然，赵智强多次向记者提及其在温州的成功案例，这给了他们此番在北京成功的巨大信心。但是，在陈晟看来，虽然全国范围内，合作建房确实出现了一些成功的案例，但是在北京、上海这样的一线城市很难出现成功的例子。

陈晟向记者表示，合作建房在中国尚处于萌芽阶段。未来，合作建房最终的模式将会进化为基金化的方式。即合作建房的个人成为投资商，将所集资金用基金的方式进行资产管理，最终出资人获得物业的所有权，也可以根据开始制定好的分配规则，获得收益。这也是国际上通行的模式。

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