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标题: 金融学家宏皓：与邱晓华赌房价下跌十年 [打印本页]

作者: wolong 时间: 2012-12-12 11:37
标题: 金融学家宏皓：与邱晓华赌房价下跌十年
自房地产调控趋紧以来，多数投机者都清楚地看到房地产泡沫必破的前景。然而，多年的楼市黑嘴却丝毫不放松炒房的劲头：邱晓华近期表示，房地产行业的黄金期仍没有结束，房价还会平稳上涨，十年内不会逆转。在中国的房地产市场上，有很多类似邱晓华这样的黑嘴，并且这些黑嘴在长期以来都是存在着的，不管房价是涨还是在跌。散布种种虚假信息误导消费者、搅局楼市的“黑嘴”现象，是对政府市场调控能力的一种考验。

中央政府加强楼市调控的力度短中期内不会放松，开发商库存和资金压力不断增大，地方政府也面临着如何避免调控政策对经济增长和财政收入造成太大波动的难题。经过一年多的调控，房地产业正进入多方博弈的关键阶段,房地产的下跌只是刚开始,持续的大跌不会太久。

未来十年房价持续下跌是历史的必然趋势。现在，中国的炒房人就像在冷水锅中的螃蟹。他们感觉很好，会时不时地伸伸腿。看不到任何危险。殊不知，自己已经被人盖上锅盖、下面点上了火。马上就要被煮熟了，却尚未发觉。

相比上一个十年是信用泡沫破裂的十年，未来十年将是资产泡沫破灭的十年。因此，房地产价格在上升趋势中，政策性干预往往难以见效，但一旦开启下跌渠道，也并不会局限于5%-10%的跌幅，估计未来3年都将持续这一趋势。中国已进入房地产熊市，将持续五年至十年的时间。大城市的平均房价很可能会下降一半以上。土地价格将下降更多。在泡沫最大最疯狂的浙江省，价格可能会下降80%甚至更多。

为什么房价会下跌这么多？房产泡沫的破灭将从全国房地数据联网及房产税的出台开始。

第一，大量过剩的房地产十年也难以消化,在全国每个城市盖房高潮中,每个城市都在进行着造城运动,据2010年金陵晚报报道显示：全国各地一线城市房地产的空置率都在40%-50%左右,郊区盖的大量小产权房及农村的自建房都是大量空置,已经形成了巨大的房地产泡沫,卖掉北京的房子可以买下整个美国.第二,经济增长明显放缓，未来GDP增长将出现“7”字头，而这样的经济增长放缓不再能够支撑房价继续上涨，只有让房地产泡沫破灭经济才能健康发展。第三，目前的楼市政策特别是限购决定了楼市高房价难以持续。第四，在资金的持续紧缩、政策的持续执行下，地产商的资金链短缺不断扩大，因此，房企在定价方面势必会有所体现。由于开发商对政策走向有不同预期，所以房价的下跌刚开始将是缓慢的,然后逐步形成加速下跌的趋势。第五，从工资与租金方面看，当泡沫泄气的时候，房价必须下降到工资和投资收益可以支撑的水平。在中国的房地产市场，现在的租金回报率不到3%，它必须回到5%以上，每平方米的单价则不应超过两月的平均工资。第六，政府目前仍然没有放宽二三套房的贷款限制。那些最有潜力的买房者受到了管制，这些买房者其实并没有足够的现金，主要依靠贷款买房，因此，房价不能更上一层楼了。第七，中国房产泡沫已成世界之最大量房产10年难消化，城镇化进一步降低城市住房需求；人口出生率下降住房需求减少；80后独生子女各家至少3套以上住房，未来至少各家要卖出两套住房,十年后想卖房子的人根本找不到人买,房子十年后将成为所有人的负担。

中国地产泡沫不破经济难转型。房地产泡沫是通胀的根源，房地产占有了大量资金及资源阻碍了经济转型升级，如果房地产泡沫两年内不破灭，中国有三分之一的城市会走上鄂尔多斯的老路，50年内难以走出困境。不能让房地产的泡沫继续发酵，否则中国经济会出现大的动摇，在经济下滑周期更要保持清醒，要防范房地产调控政策松动带来的更大经济泡沫。泡沫对一个国家的经济摧残是巨大的。泡沫开始发酵，没有破裂的时候，它对整个社会资源分配体制是扭曲的。中国的房地产泡沫已经到了一个关键口。有两个选择：一个是现在主动挑破，还有一个是用一个更大的泡沫去暂时掩盖这个泡沫。如果想掩盖这个泡沫，其后果会更为严峻。我们已经看到了国内严峻的通货膨胀。如果继续延续泡沫，通货膨胀会更严峻，会引起社会的动荡。主动挑破，反而会推动经济转型。

“史上最严厉”的房地产调控如果再度半途而废的话，那不仅政府多年调控房地产政策的权威性受到质疑，房地产泡沫时间拖得越长，输得就越厉害,会严重地阻碍中国经济的转型和发展。

解决房地产泡沫的问题并不难,目前中国的房地产有四分之的是在官员及少数富人手里,官员手里有几十套房子的人很多,他们即不出租也不住,完全空置;只要让住建部建立全国统一联网的房地产信息网,再根据全国的房地产联网信息征收第二套房子以上的房产税,第三套开始增加房产税,房子越多交的税率越高;同时查几十套房子的官员财产来历不明罪;如此,房地产泡沫就会自然破灭,当房地产泡沫破灭后,房地产行业的大量资金和资源就会流向实体经济,同时地方政府不再依赖土地政策就会把精力花在发展实体经济上;于是再用对于向人民开放的政策鼓励民从创业,充分调动民众的积极性;然后再进行金融创新,用金融工具打造各地方的经济产业链,帮地方政府建产业基金,运用产业基金对产业进行升级,形成各地不同的大产业,打造各行业的国际大品牌,这样一来中国经济再辉煌20年也没问题.

中国的房价最近十年涨了7至10倍,成为全世界房价最高泡沫最大,主要原是房地产商炒作和房地产黑嘴吹鼓手们庄托的结果.房地产商搞大量的地产论坛,让地产黑嘴们狂吹:“中国的房地产泡沫是钢做的”来欺骗民众,掠夺民众财产,让所有的民众都为房地产商一生打工,地产黑嘴们以偏概全，混淆是非,混淆视听百姓视听。大量的地产黑嘴混迹其中。细察楼市，大抵有这几类“黑嘴”：一是有头有脸的中介机构，在“调研报告”的华衣掩盖之下，真实身份是掮客，一切说辞的最终目的都不过是撮合交易从中取利；二是房地产商包装的所谓“楼市专家”，为开发商一路炒高的房价寻找各种所谓的理论根据，并往往列出很多理论根据掩人耳目，并期望因此影响国家政策的制定；为开发商所利诱，只说对开发商利好的话,充当地产商的“吹鼓手”和庄托。

谁是地产界“黑嘴横行，利益当道”的幕后推手？自然，是房地产商;房地产花钱雇用所谓的专家,让这些地产专家成为地产黑嘴,吹大地产泡沫,房地产好获取暴利.首先该打板子的是假专家，为了几个小钱充当地产商的吹鼓手,利益熏心以至于丧失了学者的本分和担当；二是政府放松了对地产黑嘴的管制，曲解了言论自由的真正意义，致使“地产黑嘴”泛滥成灾。在金钱至上，追名逐利的狂躁时代，更多的人或多或少地有投机心理，毕竟“地产砖家们”的名气，是房地产商花钱捧起来的,这些人只能是给房地产商当庄托。

消除楼市“黑色信息”，必须由政府部门客观、公正、适时地发布具有普遍公信力的数据以及对数据的分析。主流公信力强的信息一再缺失，一有风吹草动，市场就极有可能出现由迷惘到恐慌的蜕变。在楼市里，我们诚然需要信息和新闻，这能使得行业更为透明。我们也需要有人站出来说话，需要声音,需要的客观公正的声音.可是,百姓大部情况只能听到房地产商的庄托黑嘴的声音,房地产商雇用的庄托黑嘴们不断地误导百姓,炒高房价;严重破坏了社会的正常制序.房地产黑嘴尽管被多数人所诟病，可是还需要政府下决心才能根治。在房地产商黑嘴言论泛滥成灾的当下，我们需要的是百家争鸣而非百犬狂吠。

利益让汉奸在民族大义面前数典忘祖，利益也让黑嘴在社会大义面前寡廉鲜耻。这些人在房地产市场上都有着巨大的影响力，本来，他们应该用他们的影响力来为房地产市场服务，促进房地产市场的健康发展，但是他们之中的很多人却走向了另外的一条道路，一条盲目唱多吹大房地产泡沫的路。在这一条道路上，他们毁灭了很多人买房的希望，彻底的毁灭了。对于楼市黑嘴，也大有必要把他们揪出来，并加以处罚。

最后，笔者愿在此申明，如果2013年中国的房价不能下跌20%，笔者在各大媒体公开向全国人民道歉；如果2013年中国房价下跌，邱晓华理应在各大媒体在2014年公开向全国人民道歉！房价未来10年下跌已经成历史的必然趋势，这些黑嘴们不要再误导大众了，同时也希望房地产商找到真正的金融专家帮助房地产商尽早进行房地产行业的转型升级，而不是找黑嘴误导大众。

邱晓华简介：曾任统计局局长，2006年１０月被免去国家统计局局长职务并移送司法机关。２００７年２月２８日，被撤销全国政协委员资格。邱晓华在任国家统计局领导职务期间，涉嫌上海社保资金案，收受不法企业主所送现金；生活腐化堕落，涉嫌重婚犯罪。在中国腐败官员名单上，邱晓华是第一个因涉嫌重婚罪被追究的省部级高官。邱晓华严重违纪案件主要涉及三方面情况。一是邱晓华自2003年起，先后4次收受礼金，总计约22万元；二是邱晓华涉嫌重婚罪；三是有关部门查出邱晓华与多名妇女通奸，并在境外涉及色情活动。2008年6月出狱。

专家简介：

宏皓：原名：章强。著名金融学家﹑融资专家，北京交通大学客座教授、中央财经大学证券期货研究所研究员﹑中国金融智库首席金融学家、政府、上市公司融资顾问，中经产业基金理事会秘书长。

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