“股灾”之后必定是“楼灾”？

       近日A股市场可谓是跌跌不休，让参与其中的中小投资者苦不堪言，就在稍早之前沪指在经历大跌之后，好不容易收复了2000整数关口，就在投资者对后市行情开始抱有乐观情绪之际，今日股市却因受IPO重启、国债期货即将推出、二季度GDP增速将探至7.5%这三大利空的影响呈现了震荡大跌的行情。这让大家终于明白A股的“股灾”的可怕和难以捉摸。

      与股市中暴跌的“灾难”相比，楼市却显得少有的风平浪静。在调控高压政策下，房价仍在逆势向上挺进，中国指数系统数据显示，2013年5月十大城市住宅均价为17202元/平方米，环比上月涨1.05%，其中，属一线城市的北京涨1.97%，上海涨0.23%，广州涨2.52%，深圳涨1.52%。不仅如此，重庆江北区溉澜溪组团土地以底价53.72亿元成交，楼面价4342元/平方米，由万科和保利联合摘得，2013年重庆总价地王由此诞生！截至5月30日，全国13个一、二线城市合计土地出让金高达3067.66亿元，相比2012年同期的1364亿元，涨幅达125%！

     现在专家们对内地房地产的后市有二种相反的观点：一是对中国房地产的后市看好，认为房价还将稳中有升，最近各处地王频出就是看好后市的明证。而另一种观点认为，随着“股灾”的可怕上演，中国的房地产泡沫也将崩溃。“股灾”之后是“楼灾”。国内房价10年涨了5倍，泡沫之大世界罕有，是该到了调整的时候了。那么“股灾”之后会否发生“楼灾”呢？要知道现在中国房地产的形势还是不错的呀！笔者认为今年下半年至明年初中国发生“楼灾”的可能性极大。

      首先，热钱流出会加大中国楼市泡沫破裂的进程。今年1-4月份，我国外汇占款呈现稳步上升的态势，说明热钱正在通过各种渠道，不断涌入中国。但这种形势在今年5月份发生了逆转，美联储宣布美国经济复苏情况良好，今年第四季度至明年中，将退出量化宽松政策，一时间美元指数的强势地位确立无疑，从今年5月开始，国际热钱流入中国的速度开始减少，当月外汇占款同比骤降70%，如果接下去数月外汇占款由正转负，必然会影响到我国央行的基础货币的投放，一旦热钱觉得人民币资产获利空间已经不大，必然把人民币资产转成美元离开中国，那中国的楼市因缺乏流动性支撑而轰然倒塌。

      再者，正是因为5月份的外汇占款增速大幅降低，我国的银行业出现了“钱荒”，很多人寄希望于央行大开货币阀门，来解国内银行业的燃眉之急，而这次央行和中央都对“钱荒”事件进行冷处理，希望通过“优化金融资源配置，用好增量、盘活存量，更有力支持经济转型升级”。高层此举便遭到业内委婉批评，专家们认为，央行习惯于出其不意，似乎乐于看到金融机构的手足无措和市场的无可奈何，但这种做法必然会增大交易成本。也有人认为，央行有责任避免SHIBOR市场出现大幅波动。

      但事实上，央行同样也处于尴尬境地，目前的货币市场根本“不差钱”，而是大量的信贷资源要么在金融机构内空转，要么流向了房地产、地方融资平台等领域。5月份M2规模超过了104万亿，增速达到了15.8%，更加证实了如果现在像2008年那样采取宽松的货币政策，那么就会直接导致新一轮恶性通胀和房地产泡沫更加失控，会直接酿成经济危机，最终引发严重的社会危机。所以现在靠印钞票来拉动经济增长不仅效果不彰，而且也不利于经济结构的转型。所以未来央行的策略更可能是，盘活存量资金，通过市场化的手段，让其流入实体经济，而对于房地产领域的信贷投放将会大幅收缩，可以预期，未来个人房贷和房企信贷的投放会大幅减少。而房价的上涨是资金推动的，如果缺乏流动性的支持，高房价将会步股市的后尘，出现“楼灾”的可能性正在加大。

      最后，正是由于央行和中央此次面对“钱荒”而收紧“钱根”的良好表现，使人们弱化了对通胀的预期，房价上涨的预期将会得到扭转。一直以来，国内房价之所以10年涨了5倍，一方面是因为我国的投资渠道相对较窄，可供投资者稳妥获利的投资品种少之又少，房地产便是不二选择；另一方面是由于央行货币超发，使国人对财富有强烈保值增值的需求，大家争相进入房地产市场投资，从而推动了房价的飙升。而目前央行在货币政策方面显得比较“克制”，彰显其要将超高的M2增速降下来的意愿，这无疑会剥弱人们对未来高通胀率的预期，再加上经济增速的放缓，人们对未来收入预期开始悲观，相信在未来很长时间内，投资房地产的意愿将大大降低，当人们对房价单边上扬的预期改变了，房价的泡沫破裂的日子也为期不远了。

      目前A股市场的投资者正受着股指下跌被深套的巨大痛苦，但是现在拿地的房企和疯狂买房的个人未来的境界恐怕远比股民们更加悲惨，由于国际热钱由流入转成流出，外汇占款的骤降，我国货币市场的流动性大不如前，又由于我国决策层意在调整经济结构，通过市场化的手段,引导存量资金更好的服务于实体经济，所以未来流入楼市的资金将大幅减少，如今人们对高通胀预期的担忧已经降低不少，再加上经济的不景气，房地产的火热场面预期会在第三季度嘎然而止。所以虽然中国房地产泡沫目前只是在三四线城市破裂，不过随着流动性的衰退，房地产未来出现“硬着陆”的可能性正在加大。现在的“股灾”很快会蔓延至房地产业，成为“楼灾”。