宏皓：地产商跑路潮来临

上图为宏皓给光大银行总行讲授《宏观经济形势分析与银行金融创新》

2014年3月18日，我国唯一讲宏观经济与银行金融创新的金融专家宏皓教授受邀为光大银行总行讲授《宏观经济形势分析与银行金融创新》，详细讲述了银行的金融创新具体途径来提高自身的核心竞争力。宏皓教授是国内目前唯一给银行高管讲授金融创新转型升级课程的实战专家。

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近期，房地产行业泡沫开始破灭的不利消息不断传来：兴业银行停止房地产贷款的风声传出后，杭州有楼盘降价、温州房价“腰斩”的消息，均被解读为银行业将收紧房地产贷款的信号。

宁波地产界曾经的房企大佬，浙江兴润置业投资有限公司日前轰然倒塌，留下超过35亿元的巨额债务，其中银行欠贷达24亿元，涉及十多家银行，该企业资金链断裂，已经严重资不抵债，当地已经成立专案组和应急工作领导小组处置相关工作。目前已查明“兴润置业”及关联企业总负债35亿多元，其中银行贷款24亿元，有证据证实的非法吸收公众存款7亿多元，涉及98人(其中机关事业人员7人)。还有4亿债务是工程款和人员工资。而兴润置业目前资产不到30亿元，资不抵债。兴润置业办公场所已经人去楼空，正在开发的高档豪华法式别墅区 “桃源府邸”也已停工多时。

　　自从杭州打响马年降价第一枪后，降价的城市便开始不断扩围。从上周开始，位于四川成都的一个名为“铂雅苑”的豪宅项目的价格出现大幅跳水，原先19000元/平方米的精装修房源，单价直泄6000元/平方米，相当于在原价上打了七折。加入降价阵营的还有深耕河南的建业地产（00832.HK）。公开资料显示，建业地产将通过网络平台将集团旗下全部项目降价出售，优惠总额高达10亿元，共涵盖18个城市的57个项目。

温州曾是国内最敏锐楼市炒家“温州炒房团”的大本营，刚经历房价数据的第30个月同比连续下跌。2013年6月，有媒体报道，“初步估算，温州有15000套房屋出现断供的现象，不少人干脆选择了弃房 ，银行被动沦为温州大房东”。“弃房”的出现，让本来已高位运行的温州金融机构不良贷款率雪上加霜。据浙江省银监局统计，截至2013年末，浙江省金融机构不良率为1.84%，较当年年初上升0.25个百分点。温州依然是浙江乃至全国金融机构不良率最高的区域。截至去年底，温州不良率为4.41%，较去年年初上升0.66个百分点.温州的“弃房”现象或许还在恶化。

据温州市中级人民法院透露，去年温州共司法拍卖房产918处，交易额46.96亿元，其中52%属金融债权抵押房产，涉及不良资产120余亿元。今年这一数据还将上扬，预计有2000余处房产须进入司法拍卖程序。从去年温州司法拍卖情况来看，拍卖房产平均标的额超300万元，导致许多有意向的竞买人望而却步，全年司法拍卖成功率不到5%。

而这只是中国房地产巨大泡沫的冰山一角。根据笔者最近一年多到过一百多个城市了解的真实情况,中国90%的地产商早已经是资不抵债。除了银行货款，信托、中小企业债、私募基金、民间借贷、高利贷等能用的融资手段都用上了，90%的地产商负债率都在150%至200%以上，所有的地产商是全员融资,特别是这两年高价拍地的地产商，破产跑路只是时间问题,只要融不上来资金付利息，90%的地产商都会像浙江兴润置业一样轰然倒塌。据笔者知道的所谓的资产百亿的地产商每年支付的利息都在三十亿以上,只要地产企业找不到新的资金支付利息，马上就破产了。

面对地方政府和房地产商拼命维持的地产泡沫，地产泡沫破灭后受损失最大的是地产商，2014年和2015年对于地产商来说首先是要保命能活下来，然后再找到金融专家告诉地产商中国的房地产行业当下如何转型升级。

对于上市公司的房地产商而言，上策是向李嘉诚学习：抛光所有的地产项目,哪怕是赔钱也要卖光所有的地产项目，大量减持地产股，保留现金。过去20年中国的地产商业模式已经走到尽头了。

两会期间中央虽没有提房地产调控,说明中央非常清楚当下的中国房地产不是调控的问题，而是如何转型的问题，中央调或者不调地产泡沫都会破灭。

所以，两会期间，总书记说:“腾笼换鸟、凤凰涅槃”。意思非常清楚,大量不能转型成功的企业只能被时代淘汰，能浴火重生企业的才能生存，对于房地产行业来70%大量过剩的房企在浴火中是不能重生的。

两会期间总理报告：加快转变职能、简政放权作为本届政府开门第一件大事；全面放开贷款利率管制；启动不动产统一登记；设立中国上海自由贸易试验区；加快产业结构调整；积极化解部分行业产能严重过剩矛盾；推进节能减排和污染防治。虽然一句话也没有提房地产调控，只要房地产统一登记，房价回归理性是历史的必然趋势。