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租售同权,原来早在宋朝就搞过!

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wolong 发表于 2017-8-19 20:30:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
“租售同权”,正是眼下热议的话题。广州,杭州,济南,一个个城市在试水新政,租房还是买房?这是一个问题。回顾历史,宋朝人也为这事纠结过。

1
比房子
大官、大腕都不如卖饼的大郎

在宋朝,文人但凡说起住房问题啊,简直就是比惨大会。

举个栗子,公元1057年,一位四川来的老伯带着两个儿子进京赶考,没房子住,父子三人竟然住在太平兴国寺的浴室,整整呆了一年。你猜他们是谁?著名的”三苏”父子:苏洵、苏轼、苏辙,大宋文坛的半壁江山啊!

要说那时候“三苏”还没有当官成名,住得惨是正常的。等后来,有了官职俸禄又怎么样呢?也只是在开封西郊租民宅,或者太学南边租公房。尤其是老大苏轼,虽然是国民男神,却是满肚皮的不合时宜,官场沉浮几十年,没有在帝都买一间房。后来他儿子在开封结婚,没有新房,苏轼很着急,找朋友借了一套房子,才算把喜事办了。老二苏辙,官运比哥哥强,当过副国级领导,但也是一直租房子。苏辙写过一首诗,感慨说“我生发半白,四海无尺椽”,“我老未有宅,诸子以为言”;活了大半辈子,头发都白了,四海八荒还没有我的一间小屋,因为一直不买房,儿子们都有怨言了。到七十岁才圆了买房梦,还不是在首都,而是在离开封二百里地的许州(许昌)。


潇洒的三苏父子也曾经挤在公共浴室里居住

没买房的不光是三苏父子,还有他们的老师欧阳修,从24岁考中进士,到38岁当国家信访局副局长,欧阳修始终在租房。他给朋友写信说:“嗟我来京师,庇身无弊庐。闲坊僦古屋,卑陋杂里闾。邻注涌沟窦,街流溢庭除。出门愁浩渺,闭户恐为潴。”自己在首都工作这么长时间,一直没有买房,窝在胡同里租破房住,房子排水一塌糊涂,一旦下大雨就要出门看海。
   
再看苏轼的学生,黄庭坚、秦观、张耒、晁补之四位才子,号称“苏门四学士”,同样在帝都租房子。不过只有秦观租得起市中心的房,张耒和晁补之都在南郊租房,而黄庭坚住在城西的寺庙里。

在之前的宋真宗时,有个副国级官员(枢密副使)杨砺,一辈子都在小巷子里租房住,去世之后,真宗冒雨参加这位老部下的葬礼,轿子进不了巷子,皇帝只好步行上门吊唁。北宋名臣韩琦说:“自来政府臣僚,在京僦官私舍宇居止,比比皆是。”也就是说,宋朝公务员在帝都租房蜗居,已经习以为常了。
   
接下来,我们要说让一桩读书人更加郁闷的事情了。有一个残疾人,靠卖炊饼,还是没自己铺面的那种低级小贩。能有自己的房子,能养活不工作的漂亮老婆。没错,他就是大家熟悉的武大郎同学。大郎买的房子啥样呢?《水浒传》里交待不多,按照《金瓶梅》的说法“县(衙)门前楼上下两层,四间房屋居住。第二层是楼,两个小小院落,甚是干净。”黄金地段小二楼,这架势,不光秒杀欧阳修、苏东坡、黄庭坚这一帮当朝大官+文坛大腕,连21世纪的著名开发商潘石屹看了新版《水浒传》电视剧,也忍不住在微博里说:“向往宋朝”。难道真是读书不如卖饼?


《水浒传》观后感,潘石屹:“向往宋朝”,任志强:“是想当武大郎吗?”

2
宋朝的官员为什么不买房?
   
我们知道,宋朝是一个经济文化空前繁荣的时代,也是号称最优待知识分子的朝代,所谓“华夏文明,造极于赵宋”,为什么官员普遍不买房而是租房呢?
     
第一,宋朝穷人有机会当官,但又同时限制官员购房。

宋朝不像之前两晋南北朝搞士族门阀制度,也不像后来元朝的人分四等,科举考试是宋朝选拔官员的主流渠道,贫寒子弟也能够通过读书走上仕途。

如宋初被誉为“文章冠天下”的王禹偁就是“世为农家”的草根阶层,为了省钱,租马专门挑便宜的瘦马、租房子挑价钱低的偏远地段(“趁朝骑瘦马,赁宅住闲坊”)。之前说过买不起房的欧阳修老师,也是四岁丧父,小时候家里穷得买不起纸笔,用芦苇在地上学写字。

这些官员家庭经济本来就困难买不起房,住公房或者租房就成为他们必然的选择。同时,政府对官员买房也有一定限制,宋朝经常采取采取”实封投状”的方式(类似于后来的暗标拍卖)出让国有房地产,但对于购买者的身份有限制。

为防止舞弊,政府规定,城市居民、不在任的官员都可根据“实封投状”的政策购买宅舍,而现任官员不得购买。此外,宋代官员任期较短,一般只有两年到三年,再加上派系斗争带来的各种升迁贬谪,官员在一个地方很难待久,频繁买房建房也确实不划算。
   

欧阳修小时候家里连买笔的钱都没有,哪有钱买房

第二,宋朝有免费官舍和公家出租房,基本可以解决首都以外的住房问题。

宋朝虽然不分房,但对于部分地方官,提供免费的官邸(官舍),官舍里附带各类生活设施和家具。由于官舍可以带家属入住,因此宋朝人还发明一个词:把住在官舍里的官员子弟叫做“衙内”,跟后来的“大院子弟”有异曲同工之妙。

官舍所有权属于国家,官员只有居住权和使用权,却没有处置权。如果离任后,必须从官邸中搬离,任何公家物品都不能带走,连宰相也不例外。

根据《萍洲可谈》记载,王安石在江宁府任上退休之后,夫人吴氏把官舍里一张躺习惯的藤床带回了家。没多久,管理官舍的郡吏就上门索要,左右不敢跟夫人说,只好悄悄地向老爷汇报。王安石知道夫人有洁癖,自己则以邋遢出名,于是不洗脚就朝上床躺。夫人望见,立即命人送还。

当然,官舍不是人人能享受的,能住进去的一般都是高级别或实权官员。对于那些低级闲职、特别是贬官受监管的官员没有免费官舍,一般是租用政府公房。

公房也分两种,一种是直管房,宋朝从中央到地方,都有专门负责公房出租管理及修造事宜的部门“楼店务”,相当于后来的房管局。所征收的房租要送交三司(中央财政)。

另一种是系统自管房,这些“自管房”由一些特殊部门如学校、寺庙、福利机构自行管理。房租不上交财政,而是属于本系统内支配,用于兴办教育、社会福利等。据宋人葛胜仲统计,宋徽宗大观三年,全国学校的校舍是9.5万楹,而用于出租“房廊”为15.5万楹,“房廊”比学舍还多出6万楹。学校从事房地产出租,既弥补了教育经费的不足,又为包括文人在内的缺房户提供了便利条件,可谓一举两得。
   

宋代县衙,县官可以住在后院的官舍

第三,对于开封府的,呵呵,谁叫你到“宇宙中心”来的?北宋时期,但凡在房子问题上哭穷比惨的文人,除了获罪贬官的之外,其余基本上集中在首都开封府——呵呵,谁叫你跑到宇宙中心的?东京开封府可是一千年前全世界上最繁华、房价最高的城市,没有之一。

你想象,世界第一经济大国的中心,又要容纳皇宫庙宇、文武百官再加上几十万禁军、上万家商铺,又有黄河限制城市扩张,土地能不紧张吗?用王禹偁的说就是“尺地寸土,与金同价。”到了北宋末年宋徽宗时,开封“一第无虑数十万缗,稍增雄丽,非百万不可。”就是说在开封置一处房产起码花几十万贯,如果再想搞得豪华一些,没有100万贯下不来。这是什么概念呢?当时一个没有技术的农民进城务工,每月能挣900文,一年也就10贯,宋徽宗时朝廷雇人抄写书籍,每人每月能挣3500文,一年差不多40贯。

从大宋朝搬砖或者抄书一直忙到今天,也不够在开封买房子的首付。

而在普通民众和清廉守法的官员之外,贪官和权贵们又是一番天地。比如大奸臣蔡京有东园、西园两处宅第,当初皇上赐地的时候,拆毁民宅数百间,居民流离失所,有人讽刺说:“东园嘉木繁荫,望之如云。西园人民起离,泪下如雨,可谓东园如云,西园如雨也。”朝廷是不是想以房价控人口?我们不得而知,反正,开封府就是这样一个折叠的世界。
   

《清明上河图》的开封街道,寸土寸金之地

3
武大郎为什么能有房子?
选择五线城市+“半租半售”的“典房”

既然宋朝房价那么高,武大郎为什么能成为有房族?难道是炊饼是暴利行业,当然不是。宋朝炊饼一个几文钱,武大一天卖十笼炊饼,一个月也赚不到几贯钱,大郎的买房诀窍有两点:最根本的当然是因为他选择了五线城市。

武大郎的住所,按《水浒传》的说法是阳谷县,《金瓶梅》里说是清河县,到现在还有好些地方为“武大郎故里”、“西门庆故里”争得不可开交,不过有一点是毋庸置疑的,肯定是一个五线小县城,跟宇宙中心开封府天差地别了。就像上个月,中国房价行情网上显示山东阳谷县的住房均价是3990元一平米,不到一线城市的十分之一。

另外一个很重要的原因,武大郎的房子其实不是买的,而是“半租半售”的“典房”。

当初武大郎夫妇租房受人骚扰,住不下去,潘金莲说“你赁人家房住,浅房浅屋,可知有小人罗唣!不如添几两银子,看相应的,典上他两间住,却也气概些,免受人欺侮。”武大道:“我那里有钱典房?”妇人道:“没有银子,把我的钗梳凑办了去,有何难处!过后有了再治不迟。” 武大听老婆这般说,当下凑了十数两银子,典得县门前楼上下两层四间房屋居住。(见《金瓶梅》)可见,这里武大并不买房,而是“典房”,而典房的价格是远低于普通买房的,金瓶梅里同样提到一处两层四间的房子,就花了三十多两银子,比武大郎的房子贵了一倍多。


大郎的炊饼虽然有名,但是要买房也得讲诀窍

也就是说,武大郎获得的是典权,而不是所有权。

所谓典权,是中国一项古老的传统制度,起源于宋代,以其特有的便民功能存植于中国上千年。它可以说是“半租半售”。

比方说,我有一处闲置又不想卖掉,武大郎正好缺房子住,我作为出典人,把房子典给武大郎,武大作为典权人,给我一笔钱,这叫典价,大概相当于正常房价的一半,他得到十年的房产使用权。十年期限到了,如果我有钱了,就可以把钱退给武大郎,拿回房子。如果没钱,可以重新续约,也可以让武大郎加一笔钱卖断。

古时候,很多人举家外出谋生,又想将来落叶归根,愿意将祖产处理掉,回家养老。若是出租,则租金的收取、租金的起落、以及日常管理、修缮都是个问题。选择出典,房主在典期内不必再为房产操心,而典权人也可以平平安安地住上若干年,不用担心房东赶人、提价,称得上古代的“租售同权”政策。为保障典权人权益,防止房东一房二典、先典后卖这些花招,宋代的司法名著《名公书判清明集》还专门收录了一个案例:有个姓王的把自己房产典给了一家姓徐的,后来又因为欠了高利贷,把房子典给债主,并办理了出典手续。负责审理此案的官员认为:按照宋朝法律:典价必需实际支付,不能用债务本息抵充典价,因此抵债合同无效,将典物归还原主,同时原房主明知房屋出典在先,一房二典,连同中介一起,每人打一百大板。

宋朝以后,典权制度不断完善,逐渐发展成为一种灵活、简便的独立物权制度;在元明清直到民国的房地产市场中发挥着不可替代的作用。目前,我国《民法通则》并没有引入典权制度,只在司法解释中承认房屋典权的存在,实际操作只有在少数农村地区才能见到。不过,爱看韩剧的朋友会发现:韩国也有一种类似的制度,叫做“传贳(shì)”。



“贳”在汉字里有出让、出借的意思。通常,如果你想在韩国长住房子,往往需要拿出很大一笔“传贳费”,这笔费用一般占到房屋售价的50%至70%不等,租客租住房屋到期后,房东再将这笔费用归还给租客。显然,这是一种类似租房,效力却强于租房的方式。房东所获得的报酬便是获得这笔钱后,储蓄或投资所获得的利息与收益。跟中国的典房十分相似。事实上,很多学者认为正是新罗末期时,“典权”等一系列法律制度从中国传到了朝鲜半岛,这才形成了之后的“传贳权”。

——大郎啊,其实房子太大也不好,要不是你家有小二楼,金莲开窗怎么会打中那人?
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