北京压缩开发商缴地价全款时间：一年变三天

大龙“假地王”被收回的后遗症正影响着现在的北京土地市场。一位近期在拿地的开发商向《华夏时报》记者透露，在大龙事件发生后，政府对土地出让金要求更加严格，签订合同起三日内需缴齐全部地价款。

　　除此之外，开发商竞买保证金比例也已普遍被提高至三成以上，京城土地出让的门槛正在悄然提高。而作为中国房地产政策最敏感地带的北京，其土地出让金政策的严苛度远远超出中央要求，在此之后其他城市是否跟进效仿从而施压开发商拿地，打上了一个问号。

　　地价款死线：从一年到3天

　　2月1日发生大龙地王被收回事件后，北京土地出让市场也发生了些微妙变化，开始设定细致的土地拍卖条件。

　　这其中，最为引人注意的是竞买资金比例的提高，以及短时间内一次性缴清土地出让金的要求，为开发商进入土地市场又设立了一道高门槛。

　　一位近期在北京拿到土地，并忙于处理公司该块土地出让合同的行业人士向记者表示，最近政府相关部门对土地出让金要求很严格，在签订土地出让合同后，三天内必须缴清，另外也没有首付款这一说，全部都是一次性缴清。

　　从去年底，中央对规范土地市场做了很多调控，其中财政部等五部委联合发文，对城市土地出让做出新规：房地产商购买土地的首付款不得低于50%，且全款一般要在一年内付清。

　　然而目前在北京市场，则要求三天内一次性付清，土地出让金的要求比中央的政策还要严格。

　　而上述开发商的说法也在另一开发商那里得到印证，他表示，从拍下土地到签订合同付款有1个月时间的间隔，开发商共有1个月时间来筹集并缴纳土地出让金。

　　除了土地出让金，政府在土地出让时也开始对企业信用、实力方面进行严格限制。在2月初挂牌上市的大望京区域三块地的挂牌公告中，明确了“要求竞买人无拖欠地价款等不良记录”，以及“土地成交后须一次性付款”条件。

　　竞买保证金普遍占底价三成

　　除了土地出让金缴款时间缩短至三天内，开发商竞买土地预先交付的保证金也悄然提高门槛。

　　据记者了解，竞买保证金在以往通常是20%，甚至更低，以 大龙地产(行情 股吧)拍下的顺义天竺地王为例，竞买保证金比例甚至不到起拍价的15%。而目前，竞买保证金比例正在提高。

　　经查询2月上市的大望京三地块，记者发现，北京市朝阳区崔各庄乡大望京村1号地起拍价为15亿元，规划建筑面积17万平方米，而保证金就要5亿元，保证金比例达到了底价的三成。而4、5号地的起拍价为25.3亿元，规划建筑面积28万平方米，保证金就达到7.5亿元，保证金比例也占起拍价30%。

　　记者查询北京土地整理储备中心正在交易的地块信息发现，竞买保证金的比例普遍在底价的三成以上，如备受关注的中服地块底价50亿元，竞买保证金就达到了30亿元，高达六成。

　　“很显然，提高竞买保证金比例，能有效约束拿到地的开发商履约。竞买保证金能冲抵土地出让金，也将积极促使开发商缴清剩下的土地出让金，减少像大龙这样的违约行为。”一位大型开发商向记者表示。

　　土地购置是开发商可持续在这一行业发展的基本，资金实力不强大，就将面临被挤出行业的局面。

　　在北京这样一个竞争激烈的地区，资金少的企业就更难挤进了。记者了解到，由于竞争实力不强，不少民营开发商被迫退出或者转向二三线城市。

　　密集调控难抑地价

　　从去年年底到现在，调控楼市的步伐一直没有停歇过。

　　近日， 中国银行(行情 股吧)业监督管理委员会下发通知，再次收紧房地产信托，明确信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款，并进一步提高对信托公司发放贷款的房地产开发项目的要求。但这些对开发商起的作用仍小。

　　北京土地市场年后第一拍，在2月24日上演，8块土地在同一天成交。值得关注的是，在热点地块上，竞争仍然非常激烈。

　　朝阳区常营大型居住区三期土地一级开发项目A-001—A-005地块采用招标方式，只有万科、远洋、龙湖、华润等4家名企投标，最后由龙湖旗下的北京通瑞万华置业有限公司，以45.4亿元的价格胜出，但折合楼面价9800元。

　　另一块土地通州区半壁店（旧村改造）居住及居住区配套教育用地，由于采取现场拍卖的方式，经过24轮竞价，最终由北京天旭运河房地产开发有限责任公司以28.2亿元竞得，但楼面价已达到1万元。

　　业内人士分析认为，招标的方式避免了现场争夺激烈的竞价，价格趋于合理。不过，常营位置好于通州半壁店，但通州的楼面价高于常营，显示北京土地拍卖市场竞争仍然激烈，地价也很难降下来。

　　另一位大型开发商向记者表示，虽然政策对房地产调控密集，对首付款严格要求，对金融机构资金严格监管防止流入土地市场，但是开发商买地主要靠自己资金，由于2009年卖得好，开发商手里有钱，所以短时间内高地价仍将持续。

　　北京房地产政策向来被业内认为具有风向标意义，而此次对于土地拍卖市场的严格整顿所带来的楼市影响，是空是多尚待考量。

　　(本文来源：华夏时报 )