叶檀:两会前房地产新政呼之欲出

在巨大的民意呼吁下，各方对民意作出回应。2月27日，房地产总理在接受中国政府网、新华网联合采访时，以很大的篇幅提到了房地产市场，房产新政呼之欲出。

    温总理表示，“我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位”。这是一个公开的承诺，时限是两年。

    实现承诺靠四条措施，一是增加保障型住房，二是鼓励和支持人们购买自住房和改善性用房。由于我们的国情，我们把重点应该放在低价位和小套型，政府的责任主要是在土地以及金融和财税上给予支持。第三，要抑制投机性和投资性的住房，主要是采取经济和法律手段。第四，要管好市场。政府有责任管好房地产市场，就是依法对那些圈地不用、捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为进行惩处。

    上述四条措施是搭建房地产市场的四根梁柱。简言之，是保持两个平衡：保障性住房与商品房的平衡，保持高档房与普通商品房的平衡；抑制投资性与投机性住房，主要采取的是经济与法律手段，其中税收、货币手段并不可少；惩处市场秩序的破坏者。

    在影响面大的举措出台之前，一些较为严厉的手段纷纷出台尝试市场反应。一是各地对闲置地的处置越来越严格。广州市最新出台《广州市闲置土地处理办法》，规定3月1日起正式实施。该《办法》规定，被认定为闲置土地的，将按出让或划拨土地价款的20%一次性征收闲置费，土地闲置增值后，开发商还要补交“增值地价”。二是房贷优惠利率基本取消，目前各地首套房首付纷纷提高至3成，7折利率已成“空壳”，二套房贷则更是空前“难产”，申请周期大大延长。银监会对于信贷的风险控制将越来越严格。三是各地出台的地方房地产政策，将保障房用地纳入全年土地供应范围。“京版11条”推出“两个50%”，即2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。

    房地产新政呼之欲出，重点是建保障型住房，打击违法违规行为，从税收与信贷上鼓励小套型住房。抑制投资投机性购房目前是提高按揭成本、增加交易税，至于物业税等持有税有待两会揭晓答案。

    抑制投资、投机性购房遭遇的拦路虎是既得利益在税收方面的阻挠。抑制投资、投机性购房是人多地少的自然资源贫乏国的必然选择。最好的财政手段是征收物业税，这会遭遇巨大的阻挠。掌握房地产资源的人会向民众游说，表示征收物业税是对所有拥有物业者产权的剥夺，到目前为止，网络上反对物业税最义正词严的声音就来自于对所有者产权的保护。越是及早公开信息、越是提前声明对于产权的重视、越是保护普通物业所有者的利益，越是能够抵挡既得利益者假借民粹的侵袭。

    谣言止于智者，恐慌止于信息公开，安全感基于对法律的信任。没有这三点，政府推出的任何举措，即使于民有利，同样会遭遇严峻的质疑。民众不会读心术，不可能通过对官员表情的解读获得信心，只有通过制度才能获得安全感。

    增加保障型住房最大的障碍是地方财政。地方政府通过卖地财政获得公共支出资金的很大一部分，2010年之所以沿海发达地区地方政府以50%左右的土地投入保障型住房，是因为2009年红火的房地产市场保障了收入来源，而中西部地区无法完成保障规划，只能指望更多的中央拨款。如果地方税费问题不解决，房地产就会陷入以商品房税费养地方政府、以商品房税费养保障型住房的怪圈，房地产热了要冷、冷了盼热，无穷无尽，没有了局。

    房地产的正常化、房地产的市场化是与中国的税费结构改革联系在一起的，地方政府能够通过消费、通过企业获得生存的税收，是地方政府摆脱房地产、也是房地产不再成为经济鸦片的前提。

    不要说地方政府的收入没有摆脱土地，还有越来越多的大型垄断企业垂涎于房地产暴利，杀入房地产行业。2009年12月最后一天，中国电信旗下的中卫国脉公告，重组完成后的中卫国脉将成为中国电信旗下土地资源整合、房地产开发业务平台。12月27日，中国人寿示，计划用45亿元认购远洋地产新增发的9.34亿股，成为远洋地产第二大股东。而南航、海航、银行、城投公司，纷纷抢入房地产市场。

    国家统计局告诉了我们原因：2009年12月25日，国家统计局公布的第二次全国经济普查结果显示，2008年房地产企业主营业务收入30586.5亿元，比2004年增长107.5%；房地产企业实收资本33052.4亿元，营业利润3861.3亿元，分别较2004年增长123.2%和290.4%。更不必提房地产利益链条中存在的贪腐现象。

    房地产市场阳光化是房地产市场合理化、市场化的前提。实现房地产新政，是个伟大的理想，不仅需要税费改革、经济结构转型的配合，还必须扼制利益链条上的资源掌握者政府、开发商、银行等的贪欲。