叶檀:房地产民生的根本是政府是否肯出让土地红利

年年两会谈房价，今年两会不例外，惟一的改变是，谈的人更多了。在全国政协的各项提案之中，关于房地产市场的提案几乎占据半壁江山，而其中对保障性住房、物业税征收以及房地产信贷调控成为关注焦点。

    房地产更热，原因是房地产市场越来越畸形。2009年的高房价是中国经济的噩梦，除了让GDP更好看之外，再次证明房地产确实是政府收入的主要来源。照此逻辑发展下去，政府出于经济理性人的考虑，为了发展房地产获得更多的收入，将默许本地房价上涨抬高经商成本，并将高房价视为走向文明社会的必要代价。因此，作为企业家的两会委员献计房地产政策，从根本上来说，是为了改善自身的生存环境。

    从根本上来说，房地产是民生、消费与投资的结合体，而从1998年房地产市场改革以来，房地产只剩下了消费与投资这两大功能，到2009年，房地产投资功能占据上风，成为财富重要分配的重要工具。

    此次全国政协委员所提议案，剑锋所指两个方向：一是抑房价，方案主要是加税，包括提高土地增值税、征收房屋空置税和物业税等。二是建设保障型住房，加大保障型住房的层级，让漏洞屡禁不止的经济适用房退出历史舞台。前者是为了普罗大众买得起房，后者是为了中低收入阶层住得上房。

    物业税专门针对投资性购房的惩罚性税收，由地方政府参与投资红利的分配，对于高房价可以一剑封喉。除了物业税之外，其他加税举措在增加政府收入的同时，对改善房地产环境毫无益处。

    我国的房地产税费不少，早在2008年两会期间，王超斌、蔡继明等10位全国政协委员，联署了一份《关于减少政府收费环节，遏制住房价格上涨的建议》。委员们通过调研得出结论：房价过高与政府对房地产业课税过重紧密相连，有关政府部门对房地产业收取的税费总计占房价的15%～20%，而这种税费已占到地方财政收入的30%～50%。

    从以往的经验看，房地产价格是越加税，越上涨，因为政府和权贵所得最多，可以通过减少土地供应、通过囤地获得最多的土地红利，羊毛出在羊身上，一切成本由购房者承担。除了物业税之外，其他房地产税费上涨无助于平抑房价。我国历史上曾有层层叠叠的税金、厘金，结果是市场一片死寂，民不聊生。

    建设住房保障体系众望所归，难题是保障型住房建设资金从何而来。目前全国有27000万低收入人群的数字看，政府所提出的到2011年建设750万套保障性住房的目标，考虑到2.7亿低收入人群，1亿左右希望在城市落脚的新生代农民工，以及保障型住房被贪腐的可能，保障性用房的数量远远不敷所用。中西部建设保障型住房需要中央财政补贴，中央财政的来源是加税或者游说央行印钞，地方财政的来源仍是土地，或者通过城市投融资平台向银行借钱，作为钱袋子的银行已经对地方财政担保借款高度警惕。

    建设保障型住房的资金来源只能由地方政府将土地收入反哺。全国人大代表宗庆后在建议中提出改革供地方式，建立三三制住房制度的基本框架，即保障性住房以政府划拨方式供地，解决低收入家庭的住房问题。公共住房和公共租赁住房实行“四定两竞”招标（定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方案），由非营利公益性建房机构和建筑开发商共同参与，向中等收入家庭提供平价住房。商品住房维持“招拍挂”方式供地，满足高收入家庭的住房需求。很清楚，政府以零地价供应保障型住房用在，以低地价供应中等收入家族的公共住房用地。政府正是这么做的，但无人监督的结果是，零地价、低地价的保障住房用地越来越少。

    全国政协委员、清华大学经管学院金融系主任李稻葵建议，以这些保障性住房为抵押，以稳定的租金为收益进行大量融资，这样可以解决地方政府住房建设资金问题。新加坡与香港地区的房地产信托基金确实成功，但移植到内地，房地产信托稳定的现金流从何而来？其赢利的实质同样是政府的低地价红利和物业收入一起，转移到信托基金中。

    一切的一切，都指向了政府是否肯出让房地产红利，是否愿意承担责任解决住房民生难题。令人欣慰的是，北京提出2010年各类政策性住房用地占全市住房供地50%以上，以50%土地收入反哺保障房将50%的土地用于保障型住房建设。房地产是中国经济的阿喀琉斯之踵，房地产死结不解，中国实体经济难兴，公共财政难公开，民生保障成画符。