房价可能大幅下跌 国人应未雨绸缪做好准备

李子旸：是时候制定房地产市场善后预案了
　　房地产市场一直是舆论和公众关注的热点问题之一。今年的两会也不例外。不少代表都提交了和房地产市场有关的提案。我希望，这些提案中至少能有一个讨论一下房地产市场的善后预案，研究一下房地产市场出现大的波动，乃至崩盘以后的对策和后续政策安排。人民的代表，为了公共利益，就要不避“乌鸦嘴”的指责，敢于直面现实，愿意承担责任。

　　为什么对房地产市场如此悲观？为什么认为中国的房地产市场有崩盘的可能？

　　房价的一路飙升是近年来中国经济中引人瞩目的现象，牵涉了亿万人的心思，并直接影响了他们的生活。电视剧《蜗居》的热播就说明了公众对房价的高度关注。

　　房价飙升，主要有两方面的因素。一个是土地供应不足，一个是货币因素。

　　1990年代后期，房地产市场开放。这时，也是中国城市化加速发展的时期。大量人口进入城市。住房需求很高。但土地供应一直不足，严重限制了住房的供给量。供需之间的缺口造成房价一直上升。

　　我一直呼吁进行彻底的土地制度改革。公众应该摆脱诸如18亿亩耕地红线等错误思维，这样才能充分利用土地资源，住上宽敞舒适的房屋。但看起来，这种观念的转变还需要时间。许多深受高房价之害的人，却也在糊涂地主张维持现行土地制度。

　　僵化的土地制度造成房价高涨，让人们不能充分改善自己的居住条件。但这种局面还不会造成未来注定会破裂的泡沫。当错误的货币政策也推动房价上涨时，也就同时造成了一个越来越大的泡沫。

　　市场中的货币量应该维持基本的稳定。随着生产的发展，物价应该逐步下降。在一些发展飞速的领域，比如计算机、移动通讯，我们一直都能看到这种由于生产发展造成的价格下降的趋势。

　　许多人错误地认为价格下降会成为经济发展的障碍。所以，他们主张适度的通货膨胀。当通货膨胀增加出来的新货币进入市场以后，房价被大幅推高了。

　　问题是，同期的消费品价格指数，也就是CPI，并没有像房价一样大幅增长。这是为什么呢？其中的道理其实不难理解。

　　月收入一千元和月收入一万元的人，在吃的开支上可能会有不小的差别。月入一千元的人，可能不得不放弃许多好吃的东西。月入一万元的人，基本上可以想吃什么就吃什么。但是，月收入一万元的人，和月收入十万元、百万元的人比起来，吃的方面可能没什么差别。

　　原因就在于，人们对于基本消费品的需求是有限的。当这些需求大致被满足以后，新增加的收入就不会继续用于基本消费品，而会用于投资、购置房产、奢侈品等方面的开支。而这些方面的价格都不在CPI统计之列。

　　个人是如此。社会也是如此。中国现在的发展水平，至少在主要的大城市，已经摆脱了温饱阶段。这时，新增加了货币，并不会马上涌向消费品，而是会率先到达投资领域。房地产是重要的投资领域，新增货币于是就推动了房价大幅上涨。

　　2008年金融危机以后，为了救市，政府大幅增加了货币投放量。这也就是在进行通货膨胀。许多人根据CPI涨幅不大而否定通胀的存在，这是在掩耳盗铃。

　　因此，2008年以后，房价加速上涨，完全超出了绝大多数人的承受能力，房屋售价和租价之间的比例失调进一步扩大。这足以表明，支撑新一轮房价飙升的主要因素就是数以万亿计的新增货币。

　　必须牢记的是，新增货币并不等于新增了任何资源。水泥、钢材、土地、劳动力等资源，都不会因为货币的增发而有丝毫增加。增发货币只是制造出了错觉，让人们以为自己掌握了比实际上多得多的资源。人们会不可避免地根据这种错觉进行下一步的投资和生产安排。这就造成了无数的错误生产，并埋下了经济危机的隐患。

　　接下来只有两种可能：一是继续增发货币，维持错觉，一直到物价普涨，民不聊生为止。另一个就是减少货币供应量，停止制造错觉。这时，错误的生产就会暴露出来。整体经济形势就会陷入危机状态。

　　对房地产来说，当货币供应量减小以后，利率上升，房地产企业的资金链也会相应收紧。他们必须尽快出售手中的房子，否则就有可能破产。同时，贷款购房者的月供也会相应上升，经济危机之下，许多人还会失业，无力偿还房贷。这时，就是房地产市场大幅下滑，甚至崩盘的时候。

　　这时，怎么办？这是现在应该立刻开始思考和研究的问题。金融系统会受到多大冲击？民众心理会有多大恐慌？房价会下降到什么程度？政府可以做什么？民间可以做什么？种种问题，现在就必须未雨绸缪，做出预案，这样，才能把损失尽可能降低，并尽快摆脱严重的经济危机。

　　我们不能被眼下的经济繁荣景象蒙蔽，而对未来的危机视而不见。实际上，历史上所有严重的经济危机和萧条，之间都是一片繁荣景象。而且，前期的繁荣越兴旺，随后的危机越深重。前车之鉴不远，不可不察。

　　能不能居安思危，能不能预先为各种情况做好准备，这是个人和团体，社会和政府，是否成熟稳健的重要标志。因此，我呼吁，两会代表能利用集中开会的机会，敦促有关方面立即着手制定房地产市场的预后方案。

　　作者李子旸系《市场的力量》作者