罗准：抑制土地价格过快上涨意味地价还会涨

专家简介：罗准 资深房地产专家

　　如果对比去年的政府工作报告，我们可以轻易的发现，主旨从去年的“稳定健康发展”变为“平稳健康发展”。如果不是咬文嚼字，结合两个不同年度的情势和内容，我们可以清晰地看到一个思路，那就是肯定了目前房地产市场的调整结果，明确了论调，那就是要按梯级消费的思路制定梯级政策满足人民群众的基本住房需求。

　　去年是在经济危机深化一年后，房产哀鸿遍野，各地纷纷救市的背景下召开的两会，需要的是树立信心。“促内需，保增长”是那一时期的主旋律。而今年是在房产业普遍丰收，国民经济基本面初步恢复、稳定发展的前提下召开的两会。确切的说从去年11月10日,国土资源部和国家发展改革委共同发布《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》以后，就拉开了房产遏制的序幕，不久12月9号取消营业税优惠、12月14号国务院常务会议“遏制部分城市房价过快上涨的势头”、12月17日五部委发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，直到今年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》后，彻底为2010年房产发展定调，此次政府工作报告就是对这一通知的重申。

　　中央已意识到房价居高不下的根本原因

　　而四大措施，恰恰也是按居民梯级消费的层次进行的政策分类调整。应该说是与去年报告基本类似，只是程度有所不同。只是第四点有点意思，中央已经意识到房价居高不下的根本，那就是地方政府的利益驱动与开发商的囤积居奇。所以从地方政府的土地收入上，要“完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨”。也就是说只有把土地收入的分账模式调整好了，才有可能抑制土地价格过快上涨，但希望不要太大，只是“抑制过快”，不是“抑止上涨”，一个“制”、一个“止”，意思截然不同，而过快与上涨也是两重天，也就是说地价肯定还是要涨的，只能抑制过快而已。这个调控的好坏，关键在于土地出让金归谁所有。而在微观上规范开商发的开工建设速度和销售办法，我以为有点困难，这好比控制工厂何时采购原材料，何时开工，怎么销售一样的困难，这个太微观，也不符合市场经济的原则，很容易造成权力寻租。

　　总之，今年报告中关于房地产部分，应该是充分肯定了2009年的房地产政策和市场发展，所以提出了平稳发展的论调。因为没有市场“太差”或“太好”的背景，各项政策应该是出台比较谨慎适时的，调控水平比往年确实提高了不少。而个别城市快速上涨的房价也在政策中区别对待，不过是以重点打压个人转让住房和投机性购房为手段，建议如果能够区别地区来制定区域性差异化政策效果更好。（拾年）