九江楼市遭“春寒”今年房价何去何从？

长江周刊

    1、2月份成交量大幅下滑持币观望日益增多

　　新年伊始，随着楼市调控政策密集出台，一路飙涨的房价渐露疲态，全国一线城市的房价开始松动，成交量大幅萎缩。各地房价也随之开始“松绑”，九江作为中小城市，楼市也如同前些天气一样，乍暖还寒，今年1月、2月，我市房地产交易与去年同期相比虽有上升，但与去年年底11月、12月相比，却大幅下滑。2010年楼市趋势如何？房价是否会迎来“拐点”？近日，记者就此进行了采访调查。

　　现状：楼市冷清交易量下滑

　　3月10日，记者走访了我市一些楼盘和房地产经纪公司，发现售楼部很冷清，前来看房和咨询的市民非常稀少，售楼小姐十分清闲。随后，记者来到市房产局房产交易大厅，大厅里只有少许前来办理过户手续的市民，门可罗雀。较之去年年底紧张火爆的场面，而今却冷清异常。

　　记者从市房产局房产管理科了解到，今年1月、2月，我市房地产交易与去年同期相比虽有上升，但与去年年底11月、12月相比，却大幅下滑。2009年11月份，城区住宅商品房成交8.38万平方米804套、二手房5.22万平方米523套；12月份，城区住宅商品房成交8.89万平方米945套、二手房7.08万平方米788套。今年1-2月份，城区住宅商品房累计成交5.9万平方米591套、二手房3.87万平方米444套。今年1月、2月住宅商品房成交面积总和比去年12月单月下降3成多，成交套数下降近4成；二手房成交面积总和比去年12月单月下降近一半，成交套数下降4成多。

　　探因：楼市为何遭遇“春寒”？

　　●国家“重拳出击”挤压泡沫

　　●房价虚高挤出刚性需求

     ●形势不明、持币观望增多如今，“两会”正如火如荼在京召开，楼市房价成为“两会”代表热议的话题。今年前两个月全国房地产行业遇冷，交易萎靡，“春寒”来袭。

　　记者采访到市房产局房管科科员干利华。干利华分析道，我市之所以出现“遇春寒”现象，主要也是受国家宏观调控出台的一系列抑制房地产过热政策的影响，如对二手房营业税征收的优惠政策由2年恢复到5年；国家信贷变动，首付7折利率取消；二套房首付严格按40%执行；银行准备金率上调，银根紧缩等。最近又传出央行加息的风声，种种原因叠加在一起，抑制了我市投资性需求。另外，房价的推高对刚性需求也形成了挤出效应。该工作人员表示，虽然我市房地产交易暂冷，但房价并没有下降，二手房价还有上涨的趋势。目前，我市房地产交易市场还不明朗，房价还没有降的压力和冲动，如果继续走冷，开发商的资金链将面临考验，那么房价降低的压力就较大。

　　干利华向记者分析了我市2009年房市存在的问题：

　　一是市场出现供求失衡的现象。据统计，新增住房供应量在减少的同时，销售量在不断增加，两者差额在不断扩大：4月时相差-5.29万㎡，7月份为-14.66万㎡，10月扩大到-24.36万㎡，11月以后虽有所缩小，但也达到21万㎡以上，供求量出现倒挂，一直影响市场房价。

　　二是房价短期呈加快上涨趋势，不利市场发展。经统计分析，从6月以来，房价持续上涨，刺激了投资性、投机性购房，房价高企和市场预期的变化等原因，对市场稳定发展不利。

　　三是市场监管问题。主要是非法宣传广告问题，如未取得预售许可证发布预售广告，还存在商业乱评比问题，诱导购房者在购房消费。

　　症结：各方利益博弈心态决定观望

　　国家统计局2月份公布的数据显示，尽管1月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，但环比只上涨1.3%，涨幅比去年12月份降低0.2个百分点。

　　对房价走势，社会各界有三种迥然不同的期待。对于蚁居者、无房户、急于买房结婚成家一族，当然希望房价能有明显下降，许多人甚至希望房价坐滑梯，以彻底挑破房市泡沫。对于手头有二套、三套房子者，则既不希望房价泡沫进一步吹大，亦不希望房价大幅回落。前者意味政府调控房价失败，强大舆论压力会迫使政府继续加大力度挑破“房泡泡”，如是则意味着既得利益受损。房市投资者或投机者，当然希望能维持住现有房价水平，至少不能下跌过大，否则这部分家庭损失会很惨。专家表示，中国楼市在房地产调控政策的作用下将逐渐“退烧”，市场健康发展对各方有利。

　　趋势：2010年楼市走向观察

　　我市去年房地产市场与全国各线城市一样，经历了"V"字形发展道路，表现为“年初冷清，年中持续快速发展”态势，市场交易量大增，房价持续上扬市场空前活跃。然而，随着房价一路狂飙，导致通货膨胀、市场风险和金融风险的加大，国家宏观房地产调控政策不断的出台，房地产市场形势正在发生变化。从近期市场表现来看，利空增多，加上09年消化了08年购买需求及透支了部分需求，市场调整期或已到来，但大幅波动的可能性较小，未来发展有待进一步观察。（记者 吕晓敢）