房地产崩盘概率有多大

2010-03-19新华社《经济参考报》

容易招风的房地产最近又出了一次“风头”，两会代表委员几乎把会议开成了房价讨论会，有关房地产的提案多达几百件，媒体声讨高房价的声音此起彼伏。随着两会结束，业内对于今年的房价提出了两个截然相反的论断。
    有人悲观地认为，应该迅速做好研究房地产市场出现大的波动，乃至崩盘以后的对策与后事的安排。中国很多老百姓买不起房子，看来中国政府要打压房价来安抚民心。
    也有人很乐观，两会结束了，对于房地产的各项利空业已出尽，接下来房地产将进入快速上升趋势，2009年火爆行情将在2010年再度上演，伴随上海世博会的召开，中国一线城市房价将会和香港、东京、伦敦等国际性大都市齐头并进
    上述的看法与评论都是对房地产和中国经济不负责任的说法。
    第一，房价再次飙升说法是不符合实际的，因为房地产已经成为众矢之的，管理层早在去年年底，已经动用了金融政策和税收政策以及房地产调控政策，两会后如果房价稳定不下来，高压政策还会持续。虽然在官方表述中继续实施适度宽松的货币政策，但已经从“宽松”转到了“适度”，事实上已经收紧了信贷政策。而且住建部部长在谈到房价稳定时坚定地指出“不行也得行”。两会期间国土部又出台了十九条遏制炒地皮和囤地的政策，而且表示要严查，还设定今年3月至7月的时间限制。中国楼市是世界上公认的政策市，如果房价飙升，政策大棒会毫不客气的打下来。
    第二，中国房地产也不可能崩盘。对中央政府来说，自从日本房地产市场崩盘，日本衰退了20年，现在没有一国政府期望重蹈日本覆辙。再说，房地产是中国的支柱产业，有直接联系的产业多达62个，而且，如果房地产市场崩盘，金融系统也将随之崩溃，居民财富一般将付之东流，引发巨大社会危机和经济危机。地方政府可能面临着“财政危机”，因为土地财政对于地方政府来说十分重要，如果土地市场低迷，2009年的救市透支的债务将会浮出水面，地方版本的债务危机可能就会席卷全国。这对于地方经济来说，不啻于釜底抽薪，致命一击。这种情况虽然不合理，但人们必须要面对现实。房地产调控这么多年来，关键还在是政府，特别是地方政府一直把房地产看成是一棵摇钱树。一旦地方政府招商不足，税源不够，最欢迎的还是房地产投资商，他们能给政府在很短时间里，迅速提高地方土地财政，怎么会不受到地方政府夹道热情欢迎呢？
    第三，粥少僧多的供需失衡是关键。房地产到了现在之所以越打越旺，首先是因为城市化加速期释放出来的巨大需求；其次是严守18亿亩耕地红线这种数量性的限制导致土地供给减少，供给远远跟不上需求急速上涨的脚步；再次是重税主义和土地出让金太高；最后是货币尺度变小，4万亿救市政策而大量印刷的货币，被央企所囊括，钱印多了，实体经济没有得到真正的照顾，反而是央企们称王称霸，争做地王。地王产生后又急剧拉动了周边房价的攀比效应，房价就像刚出生的大胖婴儿，日长夜大。
    靠政府这个外力打压房价是不靠谱的，就像我们小时候拍皮球，用力越大，皮球反弹得更高。不解决供需失衡，作为供需双方力量博弈的价格轨迹，压是压不住的，因为压并没有解决问题。2007年的二套房政策和收紧货币政策的历史事实也证明了这一点。
    因此，房价既不会崩盘，也不会像2009年那样的暴涨。稳中有升可能是一个常态，不排除部分时段暴涨与回调。