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标题: 中国和美国房价互动历史 [打印本页]

作者: wolong 时间: 2011-11-16 21:05
标题: 中国和美国房价互动历史
中国和美国房价互动历史

那小兵

“给我一个支点，我就能把地球撑起“阿基米德说。

“给我一个出口权，我就能把地产撑起”霍英东说。

“给你一个人民币定价权，你把中国撑起”邓小平说。

　　人民币升不升值已经成为国际焦点，奥巴马以此拉拢各国孤立中国，中国严正声明绝不被迫升值，大家俨然把人民币当成了全球经济救命草，也可能将成为压垮中国房地产最后一根稻草。大家不妨回忆一下这十多年人民币和美元这十年的发展走势，不难发现中美两国房地产价格的互动轨迹。

　　当年霍英东在广州白天鹅饭店接待邓小平，被问到如何发展中国现代化问题，他向邓大人诡秘一笑，躬身向前，说：“给我一个出口权，我就能把地产撑起”。果然，深圳沙头角迅速证明了出口开发区的巨大作用，这个模式被迅速地移植到了深圳、东莞、广州、上海等地。这个模式很简单，当时中国不缺廉价人力和土地，只要把这两者成本压低，外资就汹涌而至，造成了局部地区（出口开发区）租金暴涨情况，然后带动了周边房地产开发热潮，外资大量流入炒作，刺激内资跟进，形成一波接一波的升价浪潮。据当时统计，中国的“三来一补”贸易本身几乎没有赚钱，而真正赚钱的却是当地房地产业，最后蔓延全国大城市。到了海南和广西北海泡沫时期，其实正是北京和上海地产狂飙猛升前的宁静而已。

　　当时美国房地产一片宁静，直到克林顿上台后，鼓励向低收入者放宽房屋贷款政策出台才略见起色。那时美国房贷款利息通常在10%左右，而全国房子均价只有十万美元出头，政府为了鼓励购房出炉了各类退税政策，比如房贷利息可用于减税额度，装修成本可以抵税等等，但低收入老百姓对于收入期待不高，无法产生投资愿望，更喜欢租房。直到“9.11”事件爆发后，小布什为了提高美国人士气，按巴菲特的建议降低联邦利息基准率，提高房地美的风险承担权限，宣传“两栋楼倒下了（世贸中心），千万栋站起来了”，这让把持美国金融业的犹太人们首先嗅到了钱的味道。在美国的大小房地产开发公司有五万余家，其中犹太人控制的不多，犹太人最集中的行业还数金融界，因此如何操纵美元杠杆才是他们的拿手好戏。当时，欧元刚刚起步不久，华尔街一路唱衰欧元，加上9.11事件造成人心惶惶，美元成了人们避难心理港湾，欧元和美元的汇率是1:0.75（一欧元兑换七角五分美元），美国出口减少而更加依赖进口，贸易逆差迅速扩大，而美国刚刚经历了网络股票泡沫令到股民损失惨重，小布什无论如何也要依靠房地产把美国经济撑起来，否则美国很快就会陷入大萧条。

　　扩大信贷是美国金融业的在房产炒作中的介入点，首先降低购房首付，更有许多人根本用“零首付”也可以买到房子，还有许多人造假信用资料诈欺房贷，而银行为了利润睁只眼闭只眼，而后兴起了全国大规模的所谓“重新贷款”运动，也就让有房子的人将房价升值部分通过重新贷款的方式套现进行消费，不必卖出房子却能消费房子的增值部分，一时间美国全国百姓欢呼雀跃，各种消费迅速膨胀，GDP年增长竟然突破了4.6%，这对美国是三十年中极少见的。大家会问一个问题：“银行那里来的钱贷给这么多的人呢？”当然，要回答这个问题必须回到中国这个世界最大的美国国债购买者和廉价品供应者。当时日本和中国都是美国国债购买者，日本地产不但不升反而继续下跌，出口盈余根本无法逆转日本人对于国内地产景气的灰心丧气，这主要是社会财富集中在已经有房的老年人手中，无法形成新的有效购房需求，年轻人工作不稳不敢买房，虽然利息率极低也无法供房，根本无法形成投资增值的市场预期心理。美国恰恰相反，到了2006年最高价阶段，许多人的房子经历了三到四次“重新贷款”套现，许多套现是按照120%的房屋估值形成的，而银行为了赚取高额手续费有意提高了房子估值，这让那些世世代代没有房子的黑人和南美穷人们加入了这场轰轰烈烈的泡沫消费运动，成为最后一批替罪羊。也就是这个时期，中国对美国出口也空前增长，中国持有美国国债迅速膨胀，人民币对美元汇价越来越成为美国国会的声讨焦点，当时美国财长鲍尔森说：“中国的发展是和美国发展分不开的，美国经济带动了中国经济，无可否认这条拉索就是人民币被人为贬低”。

　　人民币对美元汇率的升值而人民币国内购买力下降，相比于其他东南亚国家货币对美元升值也显得微不足道，但这并非完全取决于中国政府。有个流传很广的故事：一个潮州老板出口了一批电脑到美国，箱子里面其实都是泥巴，货到美国由一个地下钱庄支付了一百万美元货款，由中国银行购入，然后由中国银行存入这一·百万美元在美国的分行，用来购买美国国债，而这位老板在中国获得了七百万人民币支付货款，另加17%的出口退税。按照这种模式操作，“老板”只是用出口做幌子搞地下钱庄汇兑生意，额外赚了出口退税。如此可见，人民币汇价并非全然取决于贸易顺差和逆差，甚至并不取决于出口产品平均成本，而是人们对升值的心理预期。这个故事告诉我们，一批泥巴竟然造成了中国银行在国内增发了七百多万人民币，而这笔钱恰恰又被用来加入温州炒房团来抬高房价，这个故事被无数次地复制着，加上政府对于“内需发展”的近乎盲目的投入，让国外热钱和国内热钱汇合成势不可挡的炒作洪流。大家都很难明白，和泥巴当成电脑出口类似，中国国内热钱有多少是以“高科技”、“出口基地”、“教育基地”、“文化基地”、“慈善基金”、“引入外资”等名目发酵而成的？当然，房地产往往是所有热钱最后的停泊之处。这十年来，中国百姓们正是和这只怪兽比赛购房的，只要这只怪兽不走，房价就不会真正下跌。

　　也正是这个时候，美国房地产在2008年数月之内形成了35%的暴跌，这无疑是泡沫瓜熟蒂落的结果。这并非最吸引中国人的地方，更让人有兴趣的是“为何暴跌之后无法反弹”。如今美国房贷利息已经跌破4%，远低于房价高涨时的6%，照理说每月供款比以前低了1/3应当推动房价上升才是，但别忘记最终推动价格的是升值预期心理，而不是价格本身，甚至不是巴菲特所说的“价值”，也不是中国房地产商忽悠的“刚需”。其实2006年美国已经出现了非常多付不起月供的现象，但各银行不但隐瞒这种情况的严重性，而且加速推出了120%房屋价值“重新贷款”方案，而且利用保险计划恶意转嫁这种极高的风险。也正是这段风险极高的时期中，美国银行收购了家国房贷公司（Countrywide）而负担起一个巨大的房贷损失缺口，成为几乎造成自己破产的财务黑洞，这让人们怀疑其中是否有利益输送的背景。

　　美国1929年经济大萧条时的房价下跌也不过39%，而如今美国许多城市下跌了70%依然毫无反弹，这让一些经济学家提出了所谓“无法反弹底线”说法：一旦跌破这条底线便永久不能反弹，这适用于日本房地产市场，也符合美国市场情况。这非常符合美国如今情况，人们认赔而放弃了自己的购买的住房转而租房，年轻人回到长辈家中同住“啃老”，老人运用年金方式按月从银行支取房屋抵押价值，这让原来牛气哄哄的“刚需”很快成为流水落花，恐怕美国需要二十年才能消化完目前的空房。这种“消化”并非真的有人购买它们，而是让它们年久失修慢慢被拆除掉，就像如今底特律清除旧房那样。

　　如今美国正在进行一场奇特的国际计划，那就是逼迫人民币升值。奇特的地方在于美国并不希望人民币永久升值，那样只会加重美国百姓进口货消费成本，但试图逼人民币一次性大幅度升值，造成出口短期崩溃性停顿，进而引发地产资金退潮，捅破房地产泡沫，造成雪崩性资金外逃。美国地产的沉沦必然会造成美国政府加大对人民币施压，扭转贸易逆差，减轻国债利息，制裁人为控制人民币汇率等等动作，最根本的就是要击溃人们对人民币升值预期心理，像当年对付日元那样，让人民币一次性大升值后引起外资和内资全面套现溜走，长期无法反弹，落到当今日本田地。这让我们想起十五年前广西北海区用豪宅养猪情景，而这些“豪宅”如今依然用于养猪。中国人，你不要忘记那6500万栋空房正虎视眈眈地盯着你的房价，无论是资本主义式的炒作推动或社会主义式的国家分配都无法摆脱这泡沫毁灭的命运，你唯一可做的就是比别人更早脱身。

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