小产权房清理试点将启动 专家称应分层次推进

小产权房试点清理工作将展开，这将为今后全面清理小产权房奠定政策基础。昨日，国土资源部方面重申小产权房的违法性，并表示目前国家要求各地对农村集体土地进行确权登记，但不会对小产权房违法用地发证。受访专家向人民网记者表示，小产权房情况复杂，清理工作应分层次、视情况谨慎推进。

一般认为，小产权房是指建设在农村集体土地上、由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。《土地管理法》规定，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，这就在法律层面上明确了集体土地不得建设商品房，从而封堵上小产权房的法律通路。

但由于现实情况复杂，尤其是近年来大中城市房价飙涨，不少中低收入群体将实现买房梦寄托于城市周边的农村地带，选择购买农民在宅基地上建设后出售的房屋。由于乡镇村基层政府利益驱动和有关部门监管乏力等原因，小产权房近年来在全国不断蔓延。

“清理小产权房是个非常复杂的问题。” 中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌告诉记者，虽然小产权房的确不合乎法律规定，但客观上已经有不少住户入住，如果连根拔起必然会触碰很多人的切身利益，所以清理工作必须分层次、视情况谨慎推进。

在顾云昌看来，那些利用农村集体建设用地、未威胁耕地数量的小产权房，可以在补交土地出让金后获得合法身份，被当作城市国有土地对待。而另一部分占用了耕地面积的小产权房势必会被拆除干净，但已购房者的个人权益如何维护，则是事关社会稳定的大问题。

上海社科院城市与房地产研究中心主任、住建部专家委员会成员张泓铭对此表示认同。他指出，清理工作不能搞“一刀切”，那些地处城市发展规划范围内的小产权房，完全可以借此转化为商品房，这是令出让者、购房者、当地政府和农民皆大欢喜的事情。

“小产权房背后是如何看待城乡住房资源配置的问题。” 张泓铭认为，目前我国的住房体系将农村与城市完全割裂，农民一般拥有较大较宽松的住房环境，而城市居民相对住房紧张，从节约社会资源角度说，城乡住房体系应该完全打通。

随着城镇化步伐的加快，2011年我国城镇人口首次超过农村人口，但占用的土地资源却不足总量的1/5。顾云昌表示，继解放初期的土地改革、本世纪之初的城市土地制度改革后，目前正面临整合城乡土地改革。从长远看，城乡住房资源要走向一体化，集体土地建设住房的合法性应被予以承认。

在学者看来，国土部近期同意展开集体土地建租赁住房试点就是对于统筹城乡土地的一种新尝试。

“与小产权房相比，在集体土地上建设租赁房在法律上完全行得通，房屋产权仍然属于农村集体所有，同时也可缓解部分城市人群的住房紧张现状。” 顾云昌说。

国土部此次对集体建设用地建租赁房提出“严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控”四点要求，并批准京沪两个房价高企、用地紧张的大城市先行先试。但张泓铭认为，此举在打通城乡住房资源方面仍是“犹抱琵琶半遮面”，甚至只是“走半步”，未来应着眼全国，为实现统筹城乡两个市场做出真正突破。