到底是谁制造了“千人购房潮”的现象？

谁制造了千人购房潮？

　　风在吼，马在叫，地产中介在咆哮：“不买就要涨了”。惹得深圳、南京、上海等地出现千人购房潮，开盘即售罄。这是开发商做局，还是刚需释放？尽管国家多次强调楼市调控不动摇，但默认各地微调、定调“稳增长”、降息，无论政策初衷如何，这一切都被解读为楼市调控趋于实质性放松的信号。在房价离合理水平仍有明显距离的时候，到底是谁制造了“千人购房潮”的现象？

　　背景机构通过对50家重点上市公司财报研究发现，目前已经有六成房企突破了财务安全底线。同时，15家标杆房企5月业绩全线飘红，万科、保利、恒大和中海四家龙头房企更是首次出现单月成交同破百亿的情况。

　　今年5月，北二手房成交量突破1.2万套，恢复到调控前的水平。其中，成交总价在100万至150万元的住房占比由去年同期的22.6%上升至30.5%。

　　业内称千人购房或为开发商自导自演假象 2012-06-15 第 604期  往期回顾 2012.6.11 降息关我们什么事 2012.6.12 潘石屹郭广昌斗地主 2012.6.14 不用为假钞背黑锅 查看全部《财经观察》列表 开发商做局：“千人购房”营销成分大
对此轮“千人购房潮”需冷静看待

　　当下开发商的日子正陷于冰火两重天的境地。一方面六成上市房企突破财务安全底线，饱受财务状况煎熬；另一方面在以价换量作用下，几家龙头房企5月销售收入首次同破百亿。在此背景下，近日深圳、南京、杭州、上海等地传出的“千人购房”、“漏夜排队”现象不由得不令人怀疑，这次是否是开发商设下的局？

　　房企冰火两重天：财务安全翻绿VS龙头企业飘红

　　据机构通过对50家重点上市公司财报研究发现，目前已经有六成房企突破了财务安全底线。这些企业的共同点就是前期高速扩张，饱受高杠杆之苦，导致现金流紧张。如果不能加快资金回笼，房企会面临更大的风险。大型房企尚且如此，中小开发商情况恐怕更不乐观。

　　与此同时，15家标杆房企5月业绩却全线飘红，万科、保利、恒大和中海四家龙头房企更是首次出现单月成交同破百亿的情况。价格为王的市场基础依然没有变化，以价换量仍然是标杆房企的普遍共识。[详细]

　　“千人购房”营销成分大

　　面对资金和财务压力，又有龙头房企以价换量带动成交，因此很难将“千人购房”、“漏夜排队”现象视为楼市触底的标志。业内认为，一方面是因为开发商果断降价跑量从而带动成交，另一方面不排除只是开发商“自演自导”’的假象而已。因此，对于千人购房等现象，我们更应该从营销手段的角度去判断，在目前的市场行情下，开发商倾向于营造一种市场快速回暖的迹象。

　　当然，千人购房潮产生的恐慌性情绪是立竿见影的。而开发商又非常喜欢这种情绪，并有意无意推波助澜。譬如，6月12日央行发出142号文件，对此次降息做出若干部署，但偏偏有开发商不无夸张地宣称，央行特急文件：房贷最低7折。似乎文件仅为房贷而发。

　　刚需释放：恐慌性情绪在蔓延

　　刚需入市对楼市而言就是点燃了火药桶

　　而真正的刚性需求在这种恐慌性情绪蔓延中彻底爆发。除了上述千人购房潮，北京二手房交易大厅甚至再次出现了排队专业户，这种火爆程度足以说明刚性需求释放所带来的能量。而这种恐慌情绪引发的抢购潮，对房价的影响显然是越抢越涨。如此循环，谁会背地里偷偷地笑就不言而喻了。

　　二手房排队专业户重现江湖

　　今年5月，北京楼市成交回暖，二手房成交量突破1.2万套，恢复到调控前的水平。其中，成交总价在100万至150万元的住房占比由去年同期的22.6%上升至30.5%，此类住房正是楼市刚性需求的关注对象，也成为今年北京楼市“红五月”的主要支撑力量。

　　近期，在“网签—缴税—过户”的二手房交易环节中，排队已成为正常现象。由此促成了排队现象的重现以及“号贩子”的出没。据统计，朝阳区一天大约过户600套，这是一个颇为可观的成交量。去年年中，全北京市每天成交的二手房仅为400套左右。在房地产市场上，量涨往往是价涨的先行指标。而二手房交易更是赤裸裸的市场化，价高者得。

　　抢购潮向房价传导

　　在房地产市场上，量涨往往是价涨的先行指标。据统计，6月上旬，北京楼市成交量再创年内同期新高。而来自各中介研究机构的数据看，自6月开始，成交量的上涨已开始传导至价格，多个项目售价出现微涨。

　　而往往房价一涨，刚需即蛰伏，但此时，改善性需求迅速接棒。据统计，6月北京即将入市的33个新盘当中，有一半是高端项目。此前的6月4日-10日，4万元/平米以上的项目，累计成交1.87万平米，环比增幅达23.03%。如果短期内成交量继续回升，房价可能再呈上扬态势。

　　调控嘴硬手软 间接刺激购房潮出现

　　有关部门的政策解读需要更加明确

　　就在大量语焉不详的表述和文件中，给了曲解的空间，也就难以避免地让开发商、房地产中介从中误导和怂恿，刺激了“千人购房潮”的出现。更重要的是，市场不是傻子，喊话和实际政策效果之间，很容易让其做出判断。

　　调控面临功亏一篑

　　6月5日晚间，住建部新闻发言人再次重申“坚持房地产市场调控政策不动摇。”但这次喊话似乎被随之突然而至的降息所淹没。紧接着10日有报道 “发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌”，发改委12日发表声明，称有关报道纯属捏造。随后又有报道称，就在央行决定降息的前一天晚间，央行向各商业银行下发“特急”文件，要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。到14日晚间，央行、银监会纷纷再次澄清，称“媒体首套房贷利率最低7折报道有意曲解政策”。

　　尤其值得注意的是，银监会发布的 《商业银行资本管理办法（试行）》，将个人住房抵押贷款首套和二套房风险权重统一规定为50%，银行有动力增加二套房贷比例，以往房贷尤其是多套房贷一直是银行的优质资产。目前对于二套房的限制来自于各地的限购政策，如果限购政策松动加上银行二套房贷，房地产市场调控会功亏一篑。

　　是谁扭曲了调控政策？

　　一些房地产机构对5月份以来市场回暖的解释，大多认为是政策的松动，让刚需得到了好处，所以，大量刚需开始入市，推动市场回暖。在房价远远没有回归合理的情况下，购房者纷纷入市，唯一担心的，是政策会松动。他们即使买错，也不想错过。

　　比如，这次央行的“特急”文件，真的是抓住了购房者最恐慌的心理：特急。对于房贷七折利率，之前的文件也有，为什么偏偏在宏观经济下调、房地产调控的关键时期，央行要出台这样的“特急”文件？急什么？对自主需求和投资需求，采取差别化的政策，这是一贯的政策，无需重申，但偏偏是在这个关键时刻，一些消息本身印证了购房者对政策以前的不信任。

　　购房潮反促房价上涨 楼市政策疑似见底

　　楼市调控政策疑似已经见底

　　在房价远远没有回归合理的情况下，购房者就纷纷入市，继而出现“千人购房潮”这样的盛况，地产市场近期的冲动绝不是一时的心血来潮。

　　房价几无下降空间

　　日前，又降息了，这意味着房价下降越来越不现实。其一，降息意味着购房成本降低，会刺激购房者入市；其二，房企融资成本在下降，结合之前的降存准率，房企资金紧张趋势正在缓和；其三，降息对开发商是利好，而购房者则担忧市场反弹，市场信心此消彼长，房价下降的心理预期正在消失。

　　还需要注意的是，降息跟房价从来都关系密切。从2002年到现在，中国楼市经历了三次降息周期，而前两次降息也恰好是房价暴涨的两个时期。第一次是2002年，全国房价从每平方米2291元，上涨到3883元，涨幅70%；第二次是2008年投资4万亿，当年5次降息，房价涨到目前每平方米8686元，涨幅124%；第三次降息，你还想房价降吗？

　　楼市调控政策疑似见底

　　近期的购房潮其实敏感地反映了宏观经济增长所可倚望的力量。中国经济目前处于实质上的真空化状态，除了大规模的投资拉动，尚找不到其他的增长点。甚至有观点认为，如果经济下行成为趋势，会有明显的刺激政策出现。毫无疑问，其中的受益者必定是房地产。尽管这种情况不会被大家所乐于接受，但这就是中国经济增长的现实。

　　而且，购房者更担心，即使中央政策三令五申，但在目前宏观经济低迷，地方财政捉襟见肘的情况下，地方政府会想方设法刺激楼市，在鼓励自住需求的旗号下，通过执行层面的绥靖政策，打开限购等政策缺口，最终激活房地产市场。

　　结语之所以出现“千人购房潮”，除了开发商的做局，当然是购房者担心房价会上涨。而担忧的理由，既包括成交量增长、首套房利率有了优惠等原因，恐怕更多还是对调控政策的不放心。