人口的城镇化：开发商向城市运营商转变

　　也许不远的将来，除了极少数一线城市，住宅将不再是稀缺品。政府正在加紧去除住宅的投资投机属性。而根据国土部的数据，过去8年来供应的住宅用地总量，足够3倍于此的新增人口居住。

　　在旧的城镇化格局中，土地增速远远快于人口增速。决策层最近提出，新型城镇化，将是人口的城镇化。国土部近期重申，要坚持差别化供地政策，一些存在过剩风险的二三线城市将被限制供地指标。

　　房地产开发商要面对这种新的变化，万科、保利等早已开始转型。以传统的住宅为主的开发商，未来将向城市运营商转变。

　　土地增长快于人口增长

　　民建中央副主席、经济学家辜胜阻在两会期间指出，过去提城镇化，更多是土地的城镇化。据辜胜阻介绍，过去十年，土地城镇化的速度是人口城镇化速度的2到3倍，而新型城镇化更强调的是“人”的城镇化，特别是农民工的市民化。

　　根据国家统计局数据，在城镇生活的人口有6.22亿，但实际上，其中很多还属于农业户籍人口，大体上有1.67亿人。

　　国土部副部长胡存智透露，过去8年来审批的城市住房用地可供2.82亿新增市民居住，同期新增市民才1.67亿，住宅用地供应速度远远超过城镇人口增长速度。但楼市中为何还会出现住宅供应紧缺的问题？

　　中国房地产学会副会长陈国强认为，过去在政策上较重视信贷和税收政策的差别化，相对忽视不同城市和不同区域的差别化，尤其在土地政策上重总量管理轻结构管理，重增量部分轻存量部分，加减运算明显不到位。

　　国土资源部法律中心、信息中心年初联合发布报告称， 2012年全国住宅用地供应总量11.08万公顷，超过前5年平均水平29.3%。但在不同城市，存在一定程度分化。去年二、三线城市供应量增长速度较快，甚至高于一线城市，个别二、三线城市的存量住宅用地，折算成住房建筑面积后，有一定的供应过量风险，仍需要差别化对待。

　　国土部于去年下半年强调差别化供地思路，对重点城市的土地供应提出具体要求。今年3月份，国土部在对70个大中城市的统计中发现，差别化供地政策效应已经得到初步显现。重点城市的推地力度正在加大，一线城市表现尤为突出，公开推地量同比增加达177.9%；二三线城市公开推地量同比也分别增加69.4%和75%。

　　中投证券报告指出，随3月底各地“国五条”细则出台，土地差别化调控升级。从供给端来看，14个一二线城市明确2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量，为稳定房价地方政府将加大推地力度，或将缓解一二线核心城市住宅用地供需矛盾。中投预计，未来土地市场整体成交将平稳，地价有小幅回调可能，或将为实力开发商提供补货机会。

　　开发商向城市运营商转变

　　在2012年度的业绩会上，包括万科、保利、中海外、恒大、碧桂园等开发商在内，均把城镇化视为房地产行业中长期利好的因素。

　　万科总裁郁亮称，房地产行业已经不是国家的支柱产业，而应该是城市的配套产业，在此定位下，万科已经开始了包括商业地产、社区食堂、菜市场等住宅配套、附属物业的运营。目前地方政府已经极少有单独出让的住宅用地，而是商业住宅混合，甚至独有商业用地。这也成为开发商拿地以及进行城市运营转型的压力和动力。

　　以广州为例，最近两年广州出让的大幅地块，均是规划了大量商业的广州南站板块以及广州金融城板块，单纯的住宅开发商面对此类区域和地块颇感为难。

　　保利地产董事长宋广菊则表示，保利在广东早已开始了城镇化试点。比如在位于广佛之间千灯湖板块的南海新城，保利开发了大型购物中心保利水城、五星级酒店保利洲际酒店，以及多个住宅物业。而中海外、万达、新加坡丰树集团等也悉数跟进该板块。

　　保利在广东主导开发的另一个大手笔项目是佛山新城，则是佛山市政府未来的迁移之地。宋广菊说，保利在上述新城的开发中，不仅是一个住宅开发商的角色，而是城市运营，包括写字楼、购物中心、住宅、甚至公共项目，一体化的开发将带动整个区域和城市的发展。保利将把此开发模式带往全国其他城市。

　　招商地产的城镇化策略，则是招商地产对蛇口半岛进行的城市化运营的探索和开发，形成了产业、居住互动为核心的社区综合开发模式。该公司未来将紧跟招商局集团，从深圳蛇口到福建漳州工业区等地深耕。

　　恒大、碧桂园则聚焦经济发达城市周边大盘，提供性价比较高的产品，并逐渐提升酒店、商场、旅游产品等物业的比例。碧桂园表示，商业地产、旅游地产将是公司今年的业务重点之一。新型城镇化将改变开发商的市场角色，包括房地产公司的拿地方式、产品结构以及利润结构都需要做出改变。