房地产企业债台高筑将危及中国经济收

宏皓：房地产企业债台高筑将危及中国经济


2012年末，中国企业债约65万亿元，占GDP之比达125%，过去5年上升近30%，企业资产负债率迅速提升（A股非金融企业资产负债率由2008年的53%上升至60%）。从行业分布来看，部分负债主要集中在地产和基建相关产业链的重资产行业中。

惠誉发布报告认为，中国的信贷规模已达到极限，很难再像过去那样通过过度投资促进增长。

中国企业今年光利息就高达1万亿美元，这一负担要高过其他经济体，但大多流动性都被用来偿还债务，而不是投资生产。部分地区债务规模增长较快，一些省会城市本级的债务风险凸显，由于偿债能力不足，只能通过举借新债偿还旧债，雪球越滚越大。

Wind数据显示，2008-2012年房企债务呈上涨趋势，分别为10.48万、12.5万、16.73万、21.45万、26.81万亿元。

根据审计署的数据，2012年底，全国的地方债为13.87万亿元。

企业债是地方债的重要解决办法之一

2011年8月，国家发改委制定的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》(《通知》)已下发到地方政府，明确允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金。除中央政府代发的地方债即将发行助力保障房建设外，融资平台的“企业债”也将加入这一阵营。

地方政府融资平台发债可以叫做“企业债”，但是不能改变其属于变相地方债的事实。变相政府信用担保的背景可能还是会导致高利率的情况，融资规模也就不可能按照企业债来估计。因为是社会公益项目融资，如果发不好，是否会出现强制性摊派情况也很难说，弄得不好银行仍然成为持有主体，“企业债”的风险仍然转换成银行信贷风险。

发行“企业债”的方式是一个解决保障性住房以及地方政府资金的问题的途径。短期内要注意在利用融资平台的企业性质发债的同时，也要利用融资平台来统筹盈利项目和非盈利项目的偿付安排。长期来说要推动政府职能实现真正的转移。政府投资和融资未来应该向社会性项目使用大规模倾斜，这样“企业债”就过渡到名正言顺的地方债，政府就名正言顺地通过政府财政来承担相应的社会职能。

2012年12月24日财政部、国家发改委、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会四部委联合下发了财预[2012]463号“关于制止地方政府违法违规融资行为的通知”，这是继2012年11月5日以来，时隔1个半月后，相关监管机构针对政府融资平台融资管理的第三次发文 ，旨在制止地方政府及其融资平台违法违规融资行为，防范地方政府和融资平台的债务风险。

该通知化解了地方政府债务不断累积的长期担忧，长期来看，融资平台债务风险应将有所下降，但短期内地方政府及其融资平台的资金周转将受到一定的冲击，对于融资平台2013年以前形成的地方政府债务，由于政府债务的显性化，债务的保障程度更高，而2013年及以后年度政府性项目形成的债务，其偿还更看中其自身的现金回流，其偿债风险高于老债。

由于企业债券申报和发行具有一定的时滞，以及融资平台短期内可能采取相关措施做大净资产，因此这种影响可能主要是对2014年及以后年度的城投债市场供给。对于企业债的埋单者还是缴纳税收的居民。

企业债高台高筑同时，各房企还在加速融资

早在2009年12月首开股份公告称，拟发行不超过35亿元人民币的2010年公司债，债券期限为3～10年，可以为单一期限或多种期限的混合品种。张江高科发布公告称，将于明日通过上海证券交易所发行公司债券20亿元，存续期间5年，为固定利率债券，票面利率预设区间为5.6％~6.0％。到2014年末将迎来兑付期，很有可能再用其他的融资途径再来兑付2009年的这笔庞大的债务。如果没有出台对于房地产企业发企业债的限制，这个相对低成本的融资方式还将被房地产企业沿用下去。因此加快制定限制各地房企融资条件和融资金额，减少偿付风险迫在眉睫。

上市房企五年来的三费大致呈逐渐递增趋势

“三费”即财务费用、管理费用和销售费用，中国国内经济通胀因素仍未消除，通胀压力很大，上市房地产企业三费成逐年上升态势，预计在去年和今年将达到相对最高值，业务规模扩张是主要原因之一，主营业务转型也导致费用大增。总体来说，融资规模越大，业务越广，三费越高。在房地产企业资金回笼周期长，新债还旧债在所难免，相应的三费也呈持续走高状态。

房企奔着城镇化大规模融资还是为单纯房地产建设

首先我们应该明确一个概念，城镇化并不等同于房地产的加速建设，城镇化对于房地产的投资建设是有条件的，城镇化一定是对整个地区的发展哪个产业有明确清晰规划后，能带动当地经济发展和城镇居民就业，房地产投资建设才有意义。打着城镇化的旗帜，只为房地产投资有个合规的说法，这是显然不行的，是误读了城镇化的真实内涵。如果一个地区全是房地产商建的房子，却没有发展当地的实体经济，城镇居民没有购买力，那只会是有一个鄂尔多斯。

宏观调控以及市场格局的持续调整对房企融资的影响

最近，北上广5月份房价持续上涨，让大家对“国五条”的效力产生了极大的否定态度。随之而来的房产税试点的扩大迫在眉睫。房产税一旦确定实施，对于房地产的销量是极大的影响，积压库存无法消化，变现能力减弱，新的项目开工流动资金周转不足的现象会越来越明显，从明年开始，房企融资需求会越来越大，企业债，抵押贷款这些传统的融资方式都满足不了房企庞大的资金需求，

从2008年开始，4万亿的财政刺激，激发了各地基础设施建设和房地产建设的热潮，导致了各地建设越多负债越多，先不论质量如何，各地的政府由于大规模的建设这几年的债台高筑，各地政府的监管约束机制也有待完善。

中国地方债务到底有多少？摆在桌面上的数字有3个。国家审计署副审计长董大胜今年表示，估计目前各级政府总债务规模在15万亿—18万亿元；财政部原部长项怀诚最近透露，地方政府负债估计超过20万亿元。

各地的企业债就是变相的地方债，在地方财务报表中可以将地方债务缩小的一个手段。企业债的投资方向还是主要以房地产和基础设施建设为主。由于发行企业债有一定的门槛，往往有资格发企业债的也是当地的龙头企业，这样发债融来的钱还是为政府的项目所用。因此企业债中房地产和基建相关产业链的占比居高不下。

企业债 “以债养债”持续下房地产行业将酝酿更大风险

这一点非常令人担忧。大部分地方融资平台的抵押资产都是土地，这意味着地方政府未来能否如期还债与当地房地产市场的好坏有关。一旦房地产泡沫破裂，债务风险将集中爆发。这也就是为什么“国五条”出台后，各地政府都敷衍应对的原因。企业债是对个人投资者开放的，最终风险还是转嫁到居民身上。

现在国家无论出台房产税试点以及其他措施，都要平衡好这其中的关系，既要维持好地方政府的经济可持续发展，保持高就业水平，不能让一个地区产生巨大的失业率，同时，各地产能过剩的泡沫很大，必须采取多种手段加速整合一些资源，避免再重复建设形成产能过剩，也要积极改善房价居高不下的局面，改善民生，提高城镇居民的生活质量。信贷泡沫下的中国经济隐忧是非常大的，控制处理不好将会严重阻碍未来中国经济转型升级，导致一系列不堪设想的社会问题。因此处置好泡沫，控制通胀，是当前发展经济的首要艰巨的任务。



专家简介：

宏皓：原名：章强。著名金融学家、融资专家、北京交通大学客座教授、中央财经大学证券期货研究所研究员、中国金融智库首席金融学家，政府、上市公司金融顾问，中经产业基金理事会秘书长，央视网财经评论员。