买房过程中陷阱还真不少 法院版“买房那些事儿”

市民买房时会遇到哪些烦恼？买房过程中哪些地方会暗藏陷阱？日前，苏州虎丘法院对外发布该院近三年来的典型房产纠纷案例。统计显示：从2010年1月至2013年6月，虎丘法院共受理房屋买卖相关纠纷964件，其中合同纠纷931件，中介纠纷33件。当下，房地产开发商延期办证、延期交楼等引发的纠纷已经大幅减少，但二手房买卖纠纷、房产中介居间合同纠纷正呈现出快速上升的趋势。

动迁房买卖当心买卖容易过户难

2008年，浙江人老何通过中介，以35万元的价格从黄某夫妇手里买下高新区新浒花园的一套动迁房。由于拆迁安置房土地使用权证、房屋所有权证还没办下来，双方就约定等“两证”办下来后再过户。

付完房款后，老何一家就搬进去住了。2011年，房屋“两证”办下来后，老何立即要求过户房产时，却遭到了黄某夫妇的断然拒绝。黄某夫妇认为近几年房价上涨了很多，当初房子卖亏了，要求老何再补偿8万元。经过一年多的协商无果后，老何将黄某夫妇告上法庭。

法院审理后认为，老何与黄某夫妇签订的房屋买卖合同合法有效，双方都应该遵守。黄某应该按照合同约定协助老何办理过户手续，并承担相应的违约金。

【法官说法】

动迁安置房价格便宜，周边配套较好，因此受到很多购房人的青睐，但伴随而来的是，动迁房“两证”过户纠纷居高不下。法官提醒：当下购买动迁房要当心以下三个风险：一是动迁房往往几年后才能拿到“两证”，可能遇到卖家反悔不愿意过户的风险；二是动迁安置房往往存在家庭成员共有的情况，因为暂时没有拿到“两证”，房屋的权属不容易查清；三是在房屋交易后、“两证”办下来前，所有权人死亡，买受人在实现权利方面可能产生麻烦。

商家的宣传不牢靠

小夫妻俩恼火了

去年年末，小李夫妇到某小区看房子。一进小区，他们便被眼前的景象给吸引住了：大片大片的绿地让人心旷神怡，销售人员也一再向小李夫妇推荐这块绿地如何如何好。看到小区绿化环境这么好，小李夫妇心动了，很快和开发商签订了房屋买卖合同。

谁知临近交房，小李夫妇意外地发现，这块绿地上某个施工队忙忙碌碌正在盖房，说是要建商铺。一问之下才得知，原来这块绿地并非属于小区所有。

小李夫妇认为自己的权益受到了损害，便向法院提起诉讼。法院审查后发现，双方在合同中明确约定：“开发商在楼盘销售过程中的宣传资料、楼书、销售模型、广告、样板房等仅作为原告选择楼盘时的邀请参考，不作为具体允诺及合同的组成部分。”此外，合同中也没有关于这块绿地的约定，所以小李夫妇的诉讼请求，没有得到法院的支持。

【法官说法】

市民买房时，除了多听，多看，更要多问。开发商宣传资料上描绘得再好，只是空中楼阁，只有写进购房合同才是对自身权益实实在在地保障。尤其是购房者比较在意的特殊事项，如果开发商提供的格式合同中没有体现，一定要通过特别约定注明。

中介夸下海口这套房买得压力山大

杨先生本来有一套父母留下来的房子，为了改善居住条件，他准备再购买一套二手房。在向房产中介咨询时，杨先生提出自己属于“二套房”，无法筹集到足够的首付比例。房产中介却向杨先生保证，可以通过“操作”，让他顺利拿到贷款。

闻听此言，杨先生顿时放下了思想包袱，很快在中介的帮助下，找到合适的房源并签订了房屋买卖合同、支付了定金。在办理贷款时，房产中介将杨先生的身份包装成企业高管，并将贷款用途改为购买商铺。但最终银行放贷下来后，杨先生才傻了眼，当初中介承诺的10年贷款变成了18个月的贷款。杨先生终因还贷压力过大，不得不放弃购房，并向中介讨要购房中介费、贷款服务费用及相关损失。

法院经审理认为，在中介公司的居间服务下，杨先生已签订房屋买卖合同，应承担相应的中介费用；双方委托贷款合同存在恶意串通损害国家、集体或者第三人利益以及以合法形式掩盖非法目的情况，法院认定为无效，房产中介收取的贷款服务费应当予以返还；双方对损失的发生均有过错，因此杨先生的实际损失由杨先生、房产中介平均负担。

【法官说法】

目前，国家房地产调控政策已进入深化期，相关限购、限贷政策的执行更加严格。少数不法房产中介为招揽业务，会承诺能帮助购房者规避限购、限贷政策并帮助开具各种虚假证明。但一旦不成功，房产中介会以种种理由推脱责任，购房者则将会遭受巨大的损失。

定房容易退房难

冲动购房后悔多

日前，张女士拿到了开发商退还的2万元定金后，终于长出了一口气。她和开发商之间历经近半年的“拉锯战”方才落下帷幕。

原来，在去年年底，张女士夫妇喜滋滋参加某网站的看房团活动，兴冲冲到某个新开盘的小区看房。“我们是第一次到这个小区看房，当时的想法只是随便看看，比较比较。”

张女士事后回忆说：到了现场后，夫妻俩感觉小区位置比较好，内环境非常不错，户型也很好。销售人员一再强调，现在房源非常紧张，而且当天是他们促销活动的最后一天，可以“交2万元抵4万元”。张女士夫妇本想再好好了解下这个小区的具体情况，但架不住销售人员的热情，再看到现场定房的人非常多，简直就像在抢房一样，又考虑到“交2万抵4万”的优惠，就随其他看房人一起排队，匆匆签了合同，交了定金。

回到家后，张女士夫妇仔细研究后才发现，该住宅小区附近工厂较多，而且周边规划建设有城市主干道，估计夜间会比较吵，再加上户型也不如他们想象的好。张女士越想越后悔，便向开发商申请退房。“我一直以为像买其他商品一样，交了定金不要了很快可以要回来。”但令张女士想不到的是，开发商以合同有明确约定为由，拒绝退还定金。几个月协调未果，张女士将开发商告上了法庭。经法院多次做调解工作，开发商同意让步，退还张女士2万元定金。但整个过程下来，张女士已经筋疲力尽。

【法官说法】

买房人缴纳订购款（或认购款、预订款等）后反悔、要求退还订购款的，要具体根据合同条款看订购款的性质。如果认定订购款为定金，按照合同法相关规定，开发商有权不予返还。目前，很多房地产项目经常会营造一些限时优惠、特价抢购等“压迫式”氛围，诱导购房者尽快作出决定。本案中，通过法官耐心调解，开发商自愿返还张女士2万元定金，但并不是每一个开发商都会这么做。法院提醒，广大消费者应理性对待商品房营销活动，深思熟虑后再作决定。