楼市泡沫于无声处听惊雷

楼市泡沫于无声处听惊雷

                        文/马跃成



     最近网上流传说北京有人开始甩大户型了，其实不但网上说，线下也开始流传这样的消息。有人开始甩房，可能基于两个原因，一是房产税不久就要全面开征，房产税开征后，直接受损的就是大户型，因为人均80平米免征额绝对是能保护大多数人的利益的。一套大户型自然不如弄两三套小户型实惠。二是，中央反腐正在悄然进行中，王书记就说过，反腐要一点一点的来，走稳每一小步，而腐败官员几乎无一没有房产问题，存房不如存钱踏实，可能已经成为贪官们的共识。

     据统计，新政府成立以来，已经召开过13次常务会议，其中只有两次谈到过房地产调控问题。这与上届政府频繁出台调控政策大不相同。其实，不仅仅是政府会议不大谈调控，即使是新政府成员也很少涉及楼市问题。但是，政府不作声，业内反而紧张起来。我们记得以前每次政策出台，都会遇到激烈的反抗，批判声更是不绝于耳。然而，现在，我们看到的是大炮声日渐稀少了，担忧的人反而多起来了。

     今天，看到8月17日《一虎一席谈》的节目，这期的主题是房地产调控政策是否转向？其中，各位嘉宾的观点基本上，能代表进来市场上关于楼市的主要观点，复制在此并简单点评，愿与大家一同分享。

白景明：如果说的不限购，都是有钱的人，谁有钱谁就买，那这些人住什么？

杨少锋：限购了，北京那些中低收入人群一样也买不起房。

点评：本次调控，限购是主要政策选项。总体上看，效果明显，不能因为中低收入群体买不起房就让房价野蛮上涨。那样，老百姓就更没有日子过了。老百姓买不起房，只能说明调控的压力还很大，要继续深入搞下去。这是调控的目标和方向，也是调控的目的。

马光远：房地产调控过去十年已经证明第一你没那么重要。第二，你没什么作用，那么你还赖着不走干什么，这是我的基本观点。所以国务院没有提房地产调控，但是中央政治局会议提了，提的跟以前不一样，他提要继续做好房地产调控。我当时看到这个话以后，我就觉得非常不自在，你什么时候做好过呀，你还要继续做好。十年的历史已经证明，按照过去的调控思维要做好房地产调控的话，那就叫真正的中国梦。

赵秀池：我认为咱们的政府一直在摸着势头过河，摸到现在似乎挺清楚的，也挺正确的。现在已经清楚了。调控的话，这些手段也是正确的，包括限购，包括行政手段。因为经济学原理讲它的手段有市场手段，还有行政手段，还有法律手段，这些都可以用。

马光远：我觉得就是说赵老师可能跟我一样，我曾经也很善良。

点评：马光远的体会，我也深有同感，赵秀池的信心我也还在坚持。

现场观众：房地产调控已经没有意义了，一旦我们的债务出现危机的时候，油门是要踩下去，这个油门就是房地产。去年12月4日政治局会议踩油门之后，从12月5日开始上涨资产价格，一直涨到了2月4日整整两个月，这次又出现了6月份我们看到的整个的回购的，债务回购的整个利率在上涨，涨的几乎是崩溃。在这种情况下，不可能不去踩油门，踩油门来救这个急，所以我们去孤立地看房地产这个市场没有任何意义。

马光远：一个非常重要的问题，就是未来左右整个房地产房价走势的，恐怕不是我们的政策，甚至不是中国的政策，而是美国人的政策，美联储收缩流动性对全球流动性的影响，对新型市场流动性的影响，这个影响大家还没有预测到它未来。从历史来看的话，每一次大的金融危机最终以什么来收场，以新兴市场的最后崩溃、泡沫的破灭作为句号。

     点评：如果说调控已经失败，我觉得还为时过早。如果真要无效了，就没有人这么紧张了。现在很多人还是很在乎调控政策的变化的，特别是房产税还没有出台，未来怎么走，我们还要继续观察。

     中国的楼市就是中国的问题，与美国关系不大，不能说调控总不见效果，是因为美国棱镜门事件的影响，这太牵强了。从自己身上找原因吧，我们搞不好是我们自己的问题，不然，美国的蝴蝶为什么没有在欧盟、俄罗斯、日本掀起大浪？

     现场观众：供求关系在房市场其实严重扭曲的，因为人往往不是理性的，尤其是现在房地产，很多人买房子原来是投资需求或者投机需求，包括现在那个刚需，我很怀疑什么叫刚需，年轻人结了婚马上就要买新房子吗？从外国看人家美国年轻人可能先租房子。

杨少锋：大城市的房子严重供不应求。北京即使在限购政策范围之内，每年新增的需求30万套，这30万套包含了外地调到北京来的，北京每年新增的人口，大学的应届毕业生以及符合限购政策的这些人。北京在卖的最好的2009年、2010年，我们新房的销售市场最高也就是16万套。

点评：北京还有小产权房大概也有每年十多万套供应量，另外大北京圈提供的房屋量也有十多万套。当然，所有到北京的人也不是都有能力马上买房的，如果因为这样的需求量大，就推高房价，岂不是让更多的没有房子的新移民更买不起房了？移民也不都是千万富翁。

现场观众：有一个说法说独生子的房子问题，他们的孩子结婚之后就有五套房子，他就要抛售，然后这个抛售的时候，房价就要大跌。

杨少锋：首先这个观点是错误的，为什么呢？我们说1975年出生的人到现在为止大概也就40岁，这一部分在中国绝大部分的家庭也就一套房，你说这一部分都有两套房，没有这个概念，这是第一。第二，他们的爷爷奶奶就再一辈人，50年代人60年代的，他们手上有多少套住房，他们的那个住房现在是否在十年之后还能住，这是第二个问题。第三个问题，我们现在的年轻人你就是独生子女，除非你的家庭条件很好，就像刚才这位小姐一样的，这个目前的房价你能买得起吗？所以十年以后，我认为说十年之后，说中国一个家庭五套房，不可能。

点评：其实，1970年代出生的人是目前社会最活跃的分子，也是楼市的主力军。从报道的放多多们看，也多是四五十岁的人，这是第一。第二，爷爷奶奶们都是有房人，即使是五六十年代的房子，再过十年不能住了，只要拆迁，最少也能换两三套房子回来。中国不存在房子年代久远了，就一钱不值了的问题。越是破房子，反而越值钱，因为位置好。第三，目前买不起房的人确实很多，但是，不是这样的独生子女家庭，他们肯定是有能力买房的。最想买房，而买不起房的那些人是，在普通岗位，从农村进城的那些年轻人。解决他们买不起房的问题，更需要降低房价才对。

现场观众：房产税我觉得首先我们应该考虑清楚房产税为什么要征，它征收的理由是什么，如果说我们房产税现在本身像国外，因为我是所有权，所以你征税是正常的，但我们实际房产只有七十年，我们说白了是一个七十年的佃户，那你征收我房产税，我觉得其实是没有道理的。

点评：这是反对房产税的一个通常的理由，没有一点新意。说是70年的佃户？就是说，70年后，你就要被扫地出门了。那么谁去把你扫地出门呢？你被扫地出门，你们家的人同意吗？如果，全国的房子都被扫地出门了，那么留下来的房子干啥用呀？给鬼住呀？

在清楚不过的是，现在的拆迁政策，很多都是市民租住的公房，也有很多是租住的私房，但是，没有一家被扫地出门，即便是租住的私房，也会按照相关政策，给予相当数额的经济补贴帮助市民安置住房。因为70年产权问题，就被剥夺住房产权，是某些人反对房产税炒作的一个伪命题。

莫邦富（旅日华人经济评论家）：中国房产泡沫一旦破灭或比日本还惨。当时日本的地价，房地产的价格也是和实际经济出现的游离的，大幅度的游离，包括日本的地价的总值超过了他们的GDP的那个值得五倍以上，现在日本的房地产的总价，只有当年的1/3，即便是当年的1/3，它还是现在日本人一年的GDP的两倍左右，而许多人认为一个国家，一些比较发达国家的地产的总值是和它的GDP是几乎相等的。从这个角度来看，中国的经济和它的房地产的关系呢，中国的房地产的价格是远远地游离了它的经济实体，因为很多老百姓买不起。

莫邦富：日本一再是认为中国的房地产可能会崩溃，但是有一点就是中国和日本不一样。日本是一个比较收入平均的一个社会，当他一旦大家承受不了地产价格的时候，就整体的承受不了了，而中国是等于是一个三角的薄板型的社会，越到下面贫穷阶层就越多，所以随着收入的提高，使得有一部分又会变成房地产的购买者，所以这就是平时我们所说的一个刚需现象，再加上中国现在城镇化正在比较快的速度在进行。

赵秀池：我不同意它的观点，中国还是跟日本有区别的，日本泡沫的时候，它的城市化率是76.7%，已经达到城市化的尾期，城市化后期。而我们国家目前是城市化的快速发展阶段，百分之五十多，那大量的人口要进城，城市规模不断加大，人口进城的话就需要住宅，所以住宅的刚需是存在的，而且是自住的，它不是投机的。那咱们现在在限购，限购也是限的投资和投机，包括限贷，那这种资本的投资也限制了，所以我认为就是说大部分城市还是不存在泡沫。

马光远：任何一个房地产到最终泡沫肯定破灭。大家的路是一样的，只有一条路就是死路，没有别的，所有的泡沫最终都会破灭，没有别的办法。

莫邦富：刚才有一位女性讲到中国是刚需能够支撑住这个房地产的价格的这个因素，这使我感到她这个论点非常耳熟。因为在日本泡沫经济的时候，日本支持泡沫经济的许多人也是这样的观点，说日本土地少，人口多，外国企业不断地进来，经济不断的发展，所以需要越来越多办公室，有越来越多的人成家，希望住的房子越来越大，所以房价会越来越高。然后从战后拿出曲线来看，战后的整个曲线，房地产的价格曲线，尽管有时候有波动，总的来说它一直是往上面涨的，所以是不会往下跌的，但是就在大家认为不会往下跌的时候，它跌下来了，结果日本一跌，现在就是失去了二十年。所以我觉得这个教训，我们中国方面还要非常的应该警惕，要避免走日本这条路。同时，我也赞成好多嘉宾提到的一个问题，中国一旦发生房地产泡沫破灭的时候，就泡沫破灭的时候，比日本还要惨，为什么呢？日本在那个所得税，在财富的再分配制度方面比现在中国要做得完美，要做得成熟，所以这方面，中国方面还有很多很严峻的课题留着。

胡一虎：新一届政府政府上台到现在为止，谈得最多的就是改革。改革的这把刀应该对向了房地产，而在突破打造这个健康的房地产市场的同时，别忘了改革之路前面有很多的障碍，有很多的难关要突破，希望能够坚持到底。