揭秘房企欠税背后的玄机：房企无罪但危险了

　　据央视《每周质量报告》昨天报道，长期关注我国房地产业发展的北京执业律师李劲松，根据国家统计局、财政部及国家税务总局公布的房地产相关数据，对没有征收到位的土地增值税做出分析测算，结果发现，自2005年1月1日至2012年12月31日，全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，而实际上，这8年间国家征收到的土地增值税仅为0.8万亿元。这意味着，全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿。

　　对此，在报道中被指"欠税"的华远地产股份有限公司董事长任志强通过个人微博连发数条帖子做出回应，称土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴的税种，不存在逃税、避税和拖欠的可能。他还直指相关报道"愚蠢无知"。

　　双方各执一词，读者云里雾里，小编就用通俗的语言来解释他们争论的焦点吧。

　　看了央视的报道，许多读者可能会觉得房地产商偷税严重，但实际上情况并非如此，这个问题说白了就是交税时间点的问题。土地增值税是在什么时间点征收呢？

　　原本土地增值税是在项目结束后征收的。读者注意，看句看似简单的话包含了一个模糊的概念，什么叫做项目结束？房地产商建了一百套房子只卖出一套算不算项目结束？该项目原计划造一百套房子目前完工五十套算不算项目结束？因为房地产项目开发周期比较长，结束时间的核算就可能会拖得比较久。

　　对此，税务部门也想出一个应对的办法，就是预征。通常按销售收入的一定比例征收。当项目结束时，征收多了，政府退钱给房地产商；征收少了，房地产商补缴土地增值税。

　　以下为土地增值税应进行清算的条件：

　　纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

　　（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

　　（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

　　（三）直接转让土地使用权的。

　　对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

　　（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　　（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

　　（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

　　（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

　　对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

　　读完以上内容，读者可能会有一个疑问，为何房地产商会拖欠如此巨额税款呢？首先一个原因，房价的猛涨导致土地增值税骤增。原来楼市不火爆的时候，欠税额并不多，税务部门依靠预提就已经征收了充分的土地增值税。这些年，由于房价猛涨，土地增值税就猛增了。

　　那么读者又会问，政府为何不要求房地产商立即补缴土地增值税呢？一个很重要的原因，房地产商与政府本来就是绑在一起的。

　　土地增值税影响了谁？房地产商当期利润已将其扣除，补缴土地增值税并不影响企业当期利润。政府的损失在于利息，土地增值税迟早是要交的，政府损失了这一时期的利息，但是政府也不是傻子，在这个过程中政府并没有吃亏。说白了，在房地产市场中，政府是最上游的供应商，允许房地产商欠款，那么房地产商就能拿更多的地，政府土地销量好了价格高了，赚回利息的差额分分钟的事。

　　这个过程影响最大的其实是房地产企业的现金流。这几年，楼市很火爆，房地产企业手上只要多一笔钱，就能拿更多的地，所以房地产企业当然希望把现金留在手里久一点。即使没有土地增值税这一块，房地产企业也会想办法多借钱，多上市股票来筹钱。房地产企业想多拿地，政府当然也是支持的，所以在土地增值税这一块也帮了房地产企业一把。

　　说白了，就是政府靠赊账来换取与房地产企业更多的生意。但是某媒体站在一个至高无上的角度来看这个问题时，房地产企业的罪责就被无限放大了。要知道，这个过程中，政府是利益主体，并且这不是某个房地产企业靠行贿而窃取政府资源的个案，整个行业如此，说明政府在这个过程中利益并没有受损。

　　对于此事的争论，央视财经评论员马光远在微博中表示：土地增值税很少按规定汇算清缴，从而造成了实际的偷逃和拖欠税款，任志强不承认这一点是赤裸裸的无耻和装傻。我们给制造业减税和免税那么吝啬，但在土地增值税问题上，事实上等于给开发商大幅度免税和减税。这是非常令人匪夷所思的。

　　如今某媒体将此事提到如此高的高度，可能有两种原因：一是某媒体的记者财务功底欠缺，不过小编感觉此事可能性不大，因为某媒体至少能联系上懂行的专家；第二种原因，就是释放某种信号，或许是政府现在希望房地产企业快点缴税了呢？如此一来，房地产企业危险了。