一位美国的老北京看北京的房市：除了危险没别的

以我一个外行人来看北京的房市，就是危险二字。2012年底的时候，我在北京的一位朋友把自己的房子卖了。他家住北京西长安街靠近金融街地段，又是“学区房”，虽然是临长安街的高层建筑，房子俏得不得了;建筑面积每平米价格高达8万多。他的房子卖了1千多万。由于是忽然决定卖房，他和买主讲好“倒租”;就是他卖了房先不搬走，每月给买主交可观的房租，等他买到合适的新房再搬出去。



买主爽快地答应了;我猜测他也不是急着住这个房子。那是个“土豪”吧?买下这样的房子当“硬通货”。



我的朋友为什么忽然决定卖房?他是国家税务部门的一位中高层干部，应该是知道现在的房市趋势的吧?当时他脱手这套房子的时候是抢手货。估计现在很多买高价房者，投资的意味是很浓的。然而，北京不断上涨的房价真的会无限度地一涨再涨吗?



2014年2月份北京市某处新建房楼盘开价，每平米建筑面积3.5万人民币起价。这个地点在北京市六环路以外，这个价格是否太高?两年前此地楼盘开价每平米才2.6万;也就是说房价上涨了35%左右。



这处新建房之所以在两年间一直不开盘，是因为市政府用行政手段压房价，所以房产商就是不开盘。为什么现在开盘了呢?那当然是市政府允许新建房的房价高企呗。用行政手段根本压不住房价，现在北京市四环以内的二手房的房价很多都在6万1平米了。



我过去住在二环路边上，那栋旧居民楼是1958年的产物，建筑面积不到60平米。如果是6万1平米，那大约是市值三、四百万人民币。这是什么概念呢?如果一个家庭的年收入是20万左右人民币，这个房价是其年收入的15-20倍。在美国，如果一个家庭买房，拿我现在住的新泽西州中部一个小镇来说，大约要40万美元。一般估计，这个家庭的年收入最起码要在10万美元以上;房子的价格最多是其年收入的4倍。这样看来，北京的房价是否太高了?



北京现在开盘的新建楼建筑面积是3.5万1平米。那片楼区我略略打听了一下，单元建筑面积都在100多平米，甚至200平米。就算120平米，市值就是420万人民币;仍是年收入20万人民币家庭的20倍。



或许中美两国生活消费结构非常不同，北京房价高是买房者可以承受的。那，现在还有另一个问题需要人们正视;那就是北京市的空房率。据我所知，北京各个新建小区的空房率是非常惊人的;有的小区能达到30%的空房率。这或许可以说明已经购房者很多并不是为了住，而是投资。如此高的空房率，一旦出现抛房恐慌，那房价的跳水势在必然。现在就北京来说，空房率已经远远高于美国前些年房市崩盘前的水平。



我记得任志强说到房价高的原因时强调，主要是土地价格不断攀升。我对此不怀疑。中国大陆各地方政府在解决财政问题上多靠卖地。这样看起来，中国大陆各个城市房价高确实有地方政府“推力”。任大佬讲，政府在卖地上把钱都捞够了，而房地产商拿的是小头。咳，反正是地方政府和房地产商在房价飙升中得都到了利益。十多年以来任大佬的“预言”总是很准。他说房价一直会上升，结果真的就没回落过;尽管中国大陆各级政府都声称要“稳定房价”。这里原因简单，就是地方政府和房产商都希望房价一直上扬。



我对任大佬信口开河不以为然，但他说房价不断攀升说明购买需求旺盛我同意。这些年政府印了太多的钞票，确实有些人成为暴发户。另外，银行的房贷也是极其宽松的。好啦，可以总结一下了，房价高首先是各地政府和房产商的共同“推力”。由于房价这些年一直高企，人们倾向于把房产看成投资手段，至少看成不断通膨下的保值自有财产的手段。这些年确实有发大财的暴发户买大量的房产，但还有更多人是靠银行贷款投机买房，就如同在股市中一样。



然而现在中国大陆各个城市惊人的空房率我们不能视而不见;这难道不是个“定时炸弹”吗?您也许认为我这是耸人听闻。我在北京曾在房地产业干过活的朋友也对房价会继续一直上升看好;理由是房价根本办没下降过，另外就是国家城市化过程中从农村到城市的人越来越多。但我认为“世间没有不散的宴席”。好吧，房市永远涨，空房越来越多。可人们总要卖掉自己的空房的。那，什么时候感觉到该卖了(往往是国家经济出现问题的时候)，房市的崩塌就开始了。设想一下，那个时候谁有钱来买房?银行在坏账压顶之时还有没有能力再给予买房者贷款?在大幅度通膨的情况下，您认为房价会更大幅度上升吗?如果这种情况下，房价即使上升，也远低于物价的上升，谁还认为房子是“硬通货”?在拉丁美洲，巴西、阿根廷和墨西哥有过极高的通货膨胀。百分之好几千!而且不止一次。正是因为如此，我还没听说拉丁美洲国家出现大幅度的房价攀升，人们都买房当“硬通货”。那里的人们都是有钱就花。



我的感觉，中国大陆各城市房价越是上升，潜在的危险性就越大;但愿我杞人忧天。