央行力撑首套房托底难挡楼市下行趋势

5月12日央行副行长刘士余召集15家银行座谈，要求银行首先满足首套房贷款需求，合理确定房贷利率水平以及加快审批发放速度。

值得注意的是，这次座谈是在1-4月宏观经济表现不佳、房地产投资持续下滑的背景下进行的。楼市发生的多起房地产信托违约、中小房企资金链断裂等流动性风险案例，加大了宏观经济的运行风险，并可能拖累GDP。

有分析人士认为，央行此举不排除为房地产市场背书，鼓励真正有需求的人群入市，从而为年度经济增长托底。

央行在为谁托底？

5月初，起家于广东惠州的光耀地产传出破产消息，开发商的流动性风险急剧放大。其表现是，旗下多个项目停工，已售房源业主无法按时收房，银行和其他金融机构不再为其发放贷款，形成恶性循环。

作为开发商的重要资金来源，首付款和个贷占重要位置。从去年年中开始，个贷的发放就出现延缓，今年情况更趋恶化，少数银行甚至暂停。预售款相当程度上来自于房贷，预售款少了，开发企业的资金链和资金成本骤然紧张。

开发商资金紧张，导致房地产投资增速今年以来持续下滑。1季度房地产投资增速由去年4季度增长19.9%，下滑至16.8%，其中3月单月降至14.2%。更值得关注的是，房地产投资的先行指标，房屋销售面积大幅下行，3月为-7.5%，房屋新开工面积更高达-21.9%。同时，房地产库存状况也明显恶化。

房地产投资增速与GDP密切相关。根据海通证券首席分析师姜超的测算，2013年房地产投资对GDP增速的贡献为1.45%，如果2014年房地产投资增速降至15.1%，它对GDP增速的贡献为1.15%。因此，2014年房地产投资下行将直接拖累GDP增速0.3个百分点。

深圳一位大型开发商人士分析，如果各银行对个人房贷采取惜贷的政策持续下去，开发商继续缺钱，房地产投资增速也会持续下滑，这对今年的宏观经济很不利。

正如刘士余所说，个人住房贷款对经济增长有稳定的功能。上述分析人士认为，尽管中央层面已经提出了微刺激措施，用棚户区改造、基础设施投资等来弥补房地产投资增速的下滑，但央行仍希望首套房能够托住房地产市场，使得房地产投资增速下滑不那么剧烈，避免硬着陆。为楼市托底，就是在为经济增长托底。

此外，稳住房价，就可以稳住地价，避免地方政府财政收入大起大落，导致其出现无力偿债的危机。

非市场化的窗口指导

虽然央行意愿良好，但商业银行反应不一。

“监管者不能一边快马扬鞭地推进利率市场化，一边又用种种行政手段干涉商业银行自己的业务策略。”一位股份制银行人士认为，选择少做或者不做个人按揭贷款，是商业银行根据目前资金成本和需求的现实情况，做出符合自身商业利益的市场化选择。央行和银监会不应该直接对商业银行的房贷业务做出干涉，也不可能逼迫银行发放房贷或下调房贷利率。

商业银行发放房贷的积极性不高。2014年，受余额宝、财付通等理财产品倒逼，商业银行理财产品收益率持续推高，维持在5%-5.5%。银行理财收益率高于9折房贷利率、接近房贷基准利率；1年期同业存款利率高达6.8%，银行存放同业，也好于发放房贷。

就央行提出的几点要求，中原地产首席分析师张大伟指出，银行贷款额度紧张，4月1.23万亿居民存款搬离银行，银行平均成本利率提高，房地产贷款的风险在增加，特别是温州等房价下调比较多的城市，已经出现了局部断供的现象。这些因素导致银行不太可能在不大规模放水的情况下增加房贷额度。

房价下行趋势不变

更深层次的是，地产与金融融为一体，房贷市场的变化彻底改变了房价的走势。

黄金老指出，十多年来，房价屡遭调整压力，所不同的是这一次来自市场，而非政策，决定了本轮房价向下调整的真实性。面对高利率，银行房贷市场陷于停顿，导致房地产交易量下滑，房价承压。

张大伟也认为，银行信贷对房地产行业的紧张，是出现本轮市场调整的最主要原因，在房地产发展的历史上可以看到，信贷收紧的年份房价一律下调，而信贷相对宽松的年份，房价则一路高涨。

从交易成本来看，首套房信贷收紧对市场的支付能力影响非常大。按照目前北京市场的正常购房案例，刚需购房者购买一套位于南六环的刚需住宅，总价200万，首付30%，贷款140万，从去年年底的85折到目前的基准上浮，30年增加的利息高达43万，相当于房价200万的21%！这大大抑制了购房需求，提高了资金成本。

“市场正在寻找均衡，或者利率下降，或者房价下降，最好两个同时下降。”黄金老说。

从更长的时间段来看，2005年以来，我国居民资产结构中，超配房地产；但当前的高利率或无风险收益率正在改变这种配置倾向。

数据显示，进入2014 年，一年期银行理财产品收益率（无风险收益率）达到6%左右；一笔为期5年的房地产投资，其年收益率必须达到10%，也即7.27年翻一倍，才比较有投资价值。但这样的房价涨幅在当前以及今后都难以实现，况且还要计算持有房地产的税收及转让时的交易成本。

诸多金融界人士认同，互联网金融降低了理财产品投资的门槛，银行也在主动下调投资门槛，中低收入人群的闲余资金享受到了较高的无风险投资收益，中国居民投资房地产意愿正在下降。个人资产配置结构的改变，会对房价产生持续的影响